인천지방법원 2025타경510080. 인천 연수구 동춘동 동남아파트 107동 1층 105호 아파트입니다. 현재 소유자는 박정윤이며, 2007.08.01 소유권을 취득했고 당시 등기된 거래가액은 130,000,000원입니다. 등기부상 과거 한국주택은행·국민은행·신한은행 관련 근저당은 이미 말소되어 현재 말소기준은 2024.11.12 연수세무서장 압류입니다. 이후 2025.06.19 오선순의 강제경매개시결정이 기입됐고, 이 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 점유 관계입니다. 주거 임차인으로 조사된 오선순의 전입일은 2021.12.03으로 말소기준보다 약 3년 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 배당요구 여부도 확인되지 않아, 단순히 “대항력 있음”이나 “인수 0원”으로 결론 내릴 수 없습니다. 특히 오선순은 이 사건의 신청채권자와 동일 인물로 나타나 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 함께 제기된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510080 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 동춘동 943 동남아파트 107동 1층105호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 15층 건물 내 1층 105호 |
| 소유자 | 박정윤 (2007.08.01 소유권이전 · 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 142,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 오선순 / 157,432,590원 |
| 말소기준 | 2024.11.12 압류 · 국(연수세무서장) |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
| 사용승인일 | 1994.12.08 |
① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 들어온 점유
등기부 자체만 보면 현재 매수인이 그대로 떠안을 근저당은 없습니다. 1994년·1995년 한국주택은행 근저당과 2002년 신한은행 근저당은 모두 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2024.11.12 압류이고, 2025.06.19 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금이 열려 있다
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오선순 | 주거 | 2021.12.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위나 승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일만 보면 말소기준보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태여서 대항력의 실질 범위와 우선변제 여부, 최종 인수금액을 확정할 수 없습니다.
③ 가격 구조 — 1회 유찰로 70%, 그러나 실질취득가는 미정
현재 최저매각가는 142,100,000원으로 감정가 203,000,000원의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 99,470,000원, 그 다음은 69,629,000원까지 내려갑니다. 하지만 이 사건은 임차 보증금이 확인되지 않았기 때문에 낙찰가가 내려가는 것과 실제 취득비용이 내려가는 것이 같은 의미가 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 142,100,000원 | 139,310,600원 | 18,121,990원 |
| 2회 유찰 시 | 99,470,000원 | 97,279,540원 | 60,153,050원 |
| 3회 유찰 시 | 69,629,000원 | 67,975,678원 | 89,456,912원 |
신청채권자 청구액은 157,432,590원이고 현재 최저가를 기준으로 집행비용 2,789,400원을 제외한 139,310,600원이 신청채권자에게 배당되는 계산입니다. 따라서 신청채권자 기준 미배당은 18,121,990원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 142,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,789,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 오선순 | 157,432,590원 | 139,310,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 신청채권자에게 139,310,600원이 배당되고 18,121,990원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 또한 임차 보증금 미상 문제는 이 배당 계산만으로 해소되지 않습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 15층 건물 내 1층 105호입니다. 사용승인일은 1994.12.08입니다.
- 입지. 인천서면초등학교 남서측 인근으로 아파트단지, 학교, 문화체육시설 및 자동차정류장 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 인천지하철 1호선 동막역과 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 약 15미터, 북서측 약 20미터, 동측 약 27미터, 남서측 약 30미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·대로2류 접합·상대보호구역·과밀억제권역입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차 보증금 확인. 오선순의 보증금이 얼마인지 확인하기 전에는 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 현재 미상인 우선변제 요건과 배당 참여 여부를 매각물건명세서와 관련 원본에서 대조해야 합니다.
- 채권 성격 확인. 오선순은 임차인이면서 신청채권자와 동일인입니다. 청구액 157,432,590원의 법적 원인과 임대차 보증금의 관계를 구분해야 합니다.
- 70% 숫자만 보지 않기. 현재 최저가 142,100,000원은 감정가의 70%지만, 미상 보증금이 인수되는 구조라면 실질취득비용은 낙찰가만으로 정해지지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임대차 관련 서류를 직접 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 보증금 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 203,000,000원에서 1회 유찰돼 142,100,000원까지 내려온 아파트입니다. 등기상 과거 담보권은 정리돼 있고 현재 말소기준 이후 권리는 소멸하는 구조라 얼핏 단순해 보입니다. 그러나 실제 판단을 어렵게 만드는 것은 2021.12.03 전입한 오선순입니다. 전입이 2024.11.12 말소기준보다 빠른 데다 보증금과 확정일자가 미상이라, 현재로서는 매수인 인수액도 실질취득가도 확정할 수 없습니다.
게다가 오선순은 강제경매 신청채권자와 동일인으로, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성도 함께 확인해야 합니다. 따라서 이 사건의 결론은 단순합니다. 등기는 비교적 단순하지만 임차관계는 미확정. 최저가가 감정가의 70%라는 사실보다, 보증금과 임대차 효력이 먼저 확인돼야 가격 판단을 시작할 수 있습니다.
