인천지방법원 2025타경510195. 인천 남동구 간석동 골든힐 제2동 2층 201호, 전용 40.10㎡ 다세대주택입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 최저매각가가 아니라 2022년부터 대항요건을 갖춘 김민섭의 임차권입니다. 김민섭은 임대차계약일 2022.02.08, 확정일자 2022.02.09, 전입·점유개시 2022.04.29이고 보증금은 204,000,000원입니다. 임차권등기는 2024.05.21 접수됐고, 말소기준으로 계산된 2025.04.16 남동구 압류보다 앞섭니다.
매각물건명세서에는 이 임차권에 대해 “배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”하는 구조가 명시돼 있습니다. 현재 최저가 133,000,000원에서 예상 배당액은 130,338,000원, 남는 보증금은 73,662,000원입니다. 낙찰가가 추가로 내려가면 이 잔액이 더 커지므로, 단순한 최저가 할인율은 투자 메리트가 되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510195 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 411-2 골든힐 제2동 제2층 제201호 · 도로명 인천광역시 남동구 구월로 133 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 40.10㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건 내 2층 |
| 사용승인 | 2019.12.10 |
| 소유자 | 이상민 · 2020.07.31 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 133,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 225,930,202원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2025.04.16 남동구 압류입니다. 이후의 한국주택금융공사 강제경매개시결정과 2025.09.24 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 김민섭의 전입·점유개시일은 2022.04.29이고 임차권등기도 2024.05.21이므로 말소기준보다 앞섭니다. 등기부상 이 임차권은 매각으로 소멸하지 않고, 배당으로 회수되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수합니다.
| 임차 관련 표기 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민섭 2층 201호 40.10㎡ 전부 | 2022.04.29 확정 2022.02.09 | 204,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 없음 |
| 윤종석 | 2025.01.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 금융공사 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
골든힐의 확인된 거래는 2건입니다. 최신 거래는 2024.10 전용 37.99㎡ 2층 145,000,000원, 이전 거래는 2021.10 같은 면적·2층 205,000,000원입니다. 전체 평균은 175,000,000원이지만 과거 205,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 145,000,000원이고, 최근 대비 이전 거래 추세는 -29.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 37.99㎡ | 2 | 145,000,000원 |
| 2021.10 | 37.99㎡ | 2 | 205,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 145,000,000원 |
현재 최저가 자체는 133,000,000원으로 최신 거래보다 낮지만, 실질취득 기준은 전혀 다릅니다. 김민섭 보증금 204,000,000원이 낙찰가를 초과하기 때문에 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 총부담은 보증금 수준에 가까이 유지됩니다. 최근 시세 145,000,000원보다 높은 실질취득 구조인 데다 거래 추세도 -29.3%이므로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,662,000원 |
| 1. 임차인 김민섭 보증금 | 204,000,000원 | 130,338,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 225,930,202원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 김민섭 보증금 중 130,338,000원이 배당되고 73,662,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 한국주택금융공사의 청구액 225,930,202원은 예상 배당 0원입니다. 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 핵심 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 133,000,000원 | 73,662,000원 | 감정가 70% |
| 2회 유찰 시 | 93,100,000원 | 112,975,800원 | 감정가 49% |
| 3회 유찰 시 | 65,169,999원 | 140,403,061원 | 감정가 34.3% |
유찰돼도 싸지는 구조가 아닙니다. 낙찰가가 133,000,000원에서 93,100,000원, 65,169,999원으로 내려갈수록 김민섭 보증금의 미배당 인수액은 73,662,000원에서 112,975,800원, 140,403,061원으로 커집니다. 결국 낙찰가 하락분 상당 부분이 인수액 증가로 상쇄되어 실질취득 부담은 임차보증금 204,000,000원 수준에 묶입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동, 인천시청역 동측 인근에 위치하며 주변은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 부근에 버스정류장과 인천시청역이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건으로 사용승인일은 2019.12.10이며, 위생·급배수·난방·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·철도보호지구·상대보호구역 등에 해당합니다. 공시지가는 2,260,000원/㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 골든힐은 36세대이며 확인된 거래는 2건입니다. 최신 거래는 145,000,000원이고 최근 거래 추세는 -29.3%로 가격 변동 위험을 보수적으로 봐야 합니다.
- 경매 통계. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김민섭 미배당 잔액. 현재 회차 기준 73,662,000원 인수가 예상됩니다. 최종 배당표에서 실제 미배당액을 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 133,000,000원만 보면 최근 시세보다 낮지만, 실질취득은 선순위 보증금 204,000,000원 수준으로 판단해야 합니다.
- 윤종석 권리 확인. 2025.01.06 전입은 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·실제 점유관계를 확인하기 전까지 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
- 금융공사 표기 확인. 전입일과 보증금 성격, 실제 권리관계를 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 추가 유찰의 의미. 2회 유찰 시 낙찰가 93,100,000원에 인수 112,975,800원, 3회 유찰 시 낙찰가 65,169,999원에 인수 140,403,061원으로 인수액이 커집니다.
- 시장 하락 확인. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 145,000,000원이고 최근 거래 추세는 -29.3%입니다. 과거 전체 평균 175,000,000원보다 최신 가격을 우선해 판단해야 합니다.
- 세금·배당 원본 대조. 남동구 압류와 국 압류가 존재하므로 실제 세액과 배당순위를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 내려가도 실질취득은 내려가지 않는다”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 감정가 190,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 133,000,000원까지 내려왔지만, 김민섭의 선순위 임차보증금 204,000,000원이 낙찰가보다 큽니다. 현재 회차에서만 73,662,000원이 매수인 인수로 계산되고, 추가 유찰 시 낙찰가는 내려가도 인수액이 112,975,800원, 140,403,061원으로 증가합니다.
반면 최근 12개월 평균과 최신 거래는 145,000,000원이고 최근 추세는 -29.3%입니다. 여기에 윤종석의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 추가 대항력 위험도 남습니다. 따라서 이 물건은 “감정가 대비 70%라서 싸다”는 접근이 가장 위험한 유형입니다. 권리 위험이 크고, 실질취득도 최근 시세보다 높은 구조이므로 최저가보다 임차보증금·미배당 인수액을 먼저 봐야 합니다.
