인천지방법원 2025타경510242. 인천 미추홀구 주안동 ‘명가캐스빌’ 4층 401호, 전용 63.31㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이경호이며 2022.01.14 매매, 거래가액 134,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 등기상 현재 말소기준은 2022.07.13 국민건강보험공단의 압류입니다. 그 뒤 예스자산대부의 32,441,178원 가압류, 2025.07.02 강제경매개시결정, 2025.10.14 미추홀구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 점유관계입니다. 김현미의 전입일은 2021.05.31로 말소기준일인 2022.07.13보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이를 곧바로 “대항력 있는 임차인”으로 확정할 수는 없습니다. 이 경우 정확한 표현은 대항력 가능·미상이며, 보증금이 얼마인지에 따라 매수인의 실질취득비용이 크게 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510242 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1240-38 명가캐스빌 4층 401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 63.31㎡ · 5층 건물 중 4층 401호 |
| 소유자 | 이경호 (2022.01.14 매매 · 거래가액 134,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 158,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이휘 / 36,043,064원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸보다 선순위 점유 확인이 핵심
등기부상 2011년 경서농업협동조합 근저당 148,800,000원은 2018.07.23 이미 말소됐고, 2021년 인천원예농업협동조합 근저당 108,000,000원도 2021.05.26 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2022.07.13 국민건강보험공단 압류이며, 이후 가압류·강제경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차관계 — 실제 확인 대상 2명
| 성명 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현미 | 미상 | 2021.05.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 주택공사 | 주거 | 미상 | 미상 | 판정 불가 | 미상 | 확인 필요 |
김현미는 말소기준보다 빠른 전입이 확인되지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았고, 주택공사는 주거 사용 사실 외에 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 보증기관의 대위·승계로 표시된 관계는 아니므로 실제 확인 대상은 2명입니다. 현재 자료만으로는 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 최근 확인 거래보다 10.5% 높다
명가캐스빌은 8세대 규모이며 2010.09.14 사용승인된 다세대주택입니다. 동일 전용면적 63.31㎡의 확인된 거래는 3건입니다. 2021.11 130,000,000원, 2022.01 134,000,000원, 2023.06 143,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 63.31㎡ | 4 | 143,000,000원 |
| 2022.01 | 63.31㎡ | 4 | 134,000,000원 |
| 2021.11 | 63.31㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 135,666,666원 |
가격 판단에서는 전체 3건 평균 135,666,666원보다 가장 최근 확인 거래 143,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다. 최근 거래는 그 이전 거래 평균보다 8.3% 높은 흐름이지만, 현재 최저가 158,000,000원은 그 최근 거래의 110.5%입니다. 즉 확인 가능한 최신 거래보다 15,000,000원 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 158,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,012,000원 |
| 1. 가압류 · 예스자산대부 주식회사 | 32,441,178원 | 32,441,178원 |
| 2. 경매신청 · 이휘 | 36,043,064원 | 36,043,064원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 86,503,758원 |
위 배당은 매각가 158,000,000원 가정의 계산입니다. 채권자 합계 청구액 68,484,242원은 전액 배당되는 구조이고 소유자 잔여는 86,503,758원입니다. 다만 점유자의 보증금·우선변제 여부가 확정되지 않은 상태이므로 이 표만으로 매수인 인수액을 0원이라 단정할 수 없습니다.
⑤ 회차별 가격 — 유찰돼도 먼저 인수위험부터 확정
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 158,000,000원 | 0원 | 86,503,758원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 126,400,000원 | 0원 | 55,346,158원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 101,120,000원 | 0원 | 30,420,078원 |
채권자 배당만 놓고 보면 2회 유찰까지도 계산상 미배당은 없습니다. 하지만 이 결과는 점유자의 미상 보증금을 해결해 주지 않습니다. 만약 김현미가 선순위 대항력 임차인이고 보증금 전부를 배당받지 못하는 구조로 확인된다면, 유찰로 낙찰가가 낮아지는 만큼 매수인 인수액이 커질 수 있습니다. 따라서 이 물건은 “유찰되면 무조건 싸진다”가 아니라 “보증금을 확인한 뒤 실질취득비용을 다시 계산해야 한다”가 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 현재 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 401호입니다.
- 주위환경. 승학체육공원 북측 인근으로 단독주택·아파트·다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 무난한 편입니다.
- 도로. 토지 동측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생설비·상하수도·가스설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역·과밀억제권역이며 공시지가는 1,192,000원/㎡입니다.
- 규모. 명가캐스빌은 8세대이며 사용승인일은 2010.09.14입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김현미 보증금 확인. 2021.05.31 전입이 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 주택공사 권리관계 확인. 주거 사용 사실 외에 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력과 인수 여부를 판단할 수 없습니다.
- 실질취득비용 재계산. 선순위 대항력이 확정되면 낙찰가가 아니라 낙찰가와 미배당 인수액을 합친 금액으로 시세와 비교해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 158,000,000원은 최근 확인 거래 143,000,000원보다 15,000,000원 높습니다.
- 실거래 시차 확인. 가장 최근 확인 거래가 2023.06이므로 2026.09 입찰 전 현재 매매호가·실거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.01입니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격도, 인수액도 확인 전에는 보수적으로
이 사건은 등기상 후순위 권리들이 매각으로 소멸한다는 점만 보면 어렵지 않아 보입니다. 하지만 김현미의 2021.05.31 전입이 말소기준 2022.07.13보다 빠르고 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·인수액 미상이라는 핵심 변수가 남습니다. 주택공사 역시 전입일과 보증금이 확인되지 않았습니다.
가격도 신건 단계에서 유리하지 않습니다. 최저가 158,000,000원은 가장 최근 확인된 2023.06 거래 143,000,000원의 110.5%입니다. 더구나 선순위 임차보증금이 실제로 존재한다면 매수인의 실질취득비용은 최저가보다 더 높아질 수 있습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “신건 가격 메리트 없음, 선순위 점유 보증금 확인 전 입찰 보류”입니다.
