인천지방법원 2025타경512592. 계양구 작전동 대진아트빌 3층 302호, 감정평가상 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 감정가 137,000,000원에서 한 차례 유찰된 95,900,000원입니다. 숫자만 보면 4,110만원 내려온 것처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가 자체보다 박아름의 대항력 있는 임차보증금 125,000,000원을 먼저 봐야 합니다.

박아름은 임대차계약일 2022.05.21, 확정일자 2022.05.23, 전입·점유개시 2022.06.17로 확인됩니다. 이 사건 말소기준권리는 2022.09.22 주택도시보증공사의 가압류이므로, 전입이 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수하는 임차권으로 명시돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인

핵심 순서는 단순합니다. 박아름의 전입·점유개시일은 2022.06.17, 확정일자는 2022.05.23입니다. 반면 말소기준은 2022.09.22 주택도시보증공사 가압류입니다. 따라서 박아름의 임차권은 말소기준보다 선행하며, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 그 미배당 잔액이 매수인에게 넘어옵니다.

2024.07.22에는 박아름 명의의 주택임차권등기가 접수됐고, 2025.09.30에는 같은 박아름을 채권자로 한 이 사건 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이후 권리들은 매각으로 소멸하지만, 선순위 대항력에 기초한 임차보증금 미배당 잔액 인수 문제는 별개입니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 1.25억

박아름은 배당요구를 했고 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 그러나 현재 회차의 매각대금 95,900,000원에서 집행비용 2,126,200원을 먼저 빼면 임차인에게 배당 가능한 금액은 93,773,800원입니다. 보증금 125,000,000원과의 차액 31,226,200원은 그대로 매수인이 인수하는 구조입니다.

③ 실질취득 — 유찰돼도 총부담이 크게 떨어지지 않는다

이 물건은 최저매각가만 비교하면 안 됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 낮아질수록 배당액은 줄고 미배당 인수액은 늘어납니다. 현재 회차에서는 95,900,000원에 낙찰받아도 31,226,200원을 추가로 인수하므로 실질취득은 127,126,200원입니다.

표에서 보듯 매각가는 95,900,000원에서 67,130,000원, 다시 46,991,000원으로 크게 내려가지만 실질취득은 각각 127,126,200원 → 126,608,340원 → 126,245,838원으로 변화폭이 작습니다. 이는 낙찰가 하락분 대부분이 임차보증금 미배당 인수액 증가로 상쇄되기 때문입니다. 따라서 “유찰돼 최저가가 싸졌다”는 판단은 이 사건에 적용하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 95,900,000원 가정)

현재 매각가에서는 집행비용 차감 후 나머지가 임차보증금에 배당되고, 임차보증금 부족분 31,226,200원이 매수인 인수로 남습니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 세금·후순위 권리 — 소멸과 배당은 구분해야 한다

말소기준인 2022.09.22 주택도시보증공사 가압류 이후에는 국세 압류, 부천시 압류, 고양시 압류, 계양구 압류와 강제경매개시결정이 이어집니다. 등기상 이 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.
• 주위환경. 작동초등학교 남동측 인근으로 단독주택·다세대주택 등 공동주택과 학교, 근린생활시설이 혼재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 도로. 본건 동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 구조·설비. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로 외벽 드라이비트, 내부 벽지도배 및 일부 타일 마감, 샷시 창호이며 위생·상하수도·난방·가스설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 준공업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
• 위반건축물. 감정자료상 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득가 기준. 현재 회차는 95,900,000원이 아니라 127,126,200원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
• 유찰 착시 금지. 2회 유찰 시 인수 59,478,340원, 3회 유찰 시 인수 79,254,838원으로 늘어 낙찰가 하락 효과가 대부분 상쇄됩니다.
• 임차보증금 증빙. 박아름의 임대차계약서, 보증금 125,000,000원 지급내역, 전입·점유 및 임차권등기의 연결관계를 원본으로 확인해야 합니다.
• 경매신청채권 관계. 임차권자 박아름과 강제경매 채권자 박아름이 동일하므로 청구금액 95,000,000원의 발생 원인과 임차보증금 채권과의 관계를 확인해야 합니다.
• 당해세 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 임차인 배당이 감소해 매수인 인수액이 커질 수 있습니다.
• 명세서 문구 재확인. “배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함”이라는 임차권 관련 문구를 매각기일 직전 원본에서 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “9,590만원 낙찰”이 아니라 “1.27억 실질취득”

이 사건의 핵심은 유찰률이 아닙니다. 최저매각가가 감정가의 70%인 95,900,000원까지 내려와도, 선순위 대항력 임차인 박아름의 보증금 125,000,000원이 매각대금보다 큽니다. 현재 예상배당에서는 임차인이 93,773,800원만 회수하고 31,226,200원을 매수인이 인수하므로 실질취득은 127,126,200원입니다.

더 중요한 점은 다음 유찰에서도 구조가 바뀌지 않는다는 것입니다. 2회 유찰 시 매각가는 67,130,000원까지 내려가지만 인수액은 59,478,340원으로 늘고, 3회 유찰 시 매각가는 46,991,000원이지만 인수액은 79,254,838원으로 증가합니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 올라 총부담이 임차보증금 수준에 묶이는 전형적인 대항력 인수형입니다.

여기에 국세·지방세 압류의 당해세 여부와 임차권자·경매신청채권자가 동일한 관계까지 확인해야 합니다. 따라서 판단 기준은 “최저가가 감정가보다 얼마나 내려왔는가”가 아니라 실질취득가와 임차보증금 인수 위험을 원본 서류로 확정할 수 있는가입니다.