제주지방법원 2024타경3031. 제주시 조천읍 와산리 1219-2 제103동으로, 감정평가상 단독주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 596,928,780원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 417,850,000원입니다. 등기상 소유자는 염육남이며, 경매를 신청한 채권자는 서홍새마을금고입니다. 서홍새마을금고의 2021.06.30 근저당권이 말소기준권리이고 채권최고액은 420,000,000원입니다.
권리관계만 보면 기준권리 이후 설정된 정극홍 근저당권, 박현호 근저당권, 최해중 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다. 현재 회차 배당표에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경3031 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 와산리 1219-2 제103동 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 미래로 92-11 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 염육남 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 596,928,780원 / 417,850,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서홍새마을금고 / 347,617,388원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 토지 | 3,512㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 단독 이용 · 완경사 · 자루형 · 소로한면 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 목록1 지분 매각 · 조경수·조경시설·돌담은 토지 포함 · 발코니·데크는 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.06.30 서홍새마을금고 근저당권입니다. 이후 정극홍 근저당권, 박현호 근저당권, 최해중 가압류와 2024.03.13 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 주식회사헤븐랜드의 86,400,000원 근저당권은 2023.05.22 해지로 이미 말소됐고, 차철관의 600,000,000원 가압류 역시 2023.10.30 일부해제로 말소됐습니다.
② 임차인 — 2명 모두 기준권리 이후 전입
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영자 | 본건 제시건물(제103동) | 2023.12.29 | 2024.06.07 | 대항력 없음 | 판단 미상 | 해당 없음 |
| 임현정 | 본건 제시건물(제103동) | 2023.04.26 | — | 대항력 없음 | 판단 미상 | 해당 없음 |
실제 점유자는 2명입니다. 이영자는 2023.12.29, 임현정은 2023.04.26 전입해 모두 2021.06.30 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 판단할 수 없지만, 현재 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 417,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 6,578,500원 |
| 2. 근저당 · 서홍새마을금고 | 420,000,000원 | 411,271,500원 |
| 3. 근저당 · 정극홍 | 240,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 박현호 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 최해중 | 167,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권 합계 1,027,500,000원 중 현재 회차 예상배당은 411,271,500원이며, 미배당은 616,228,500원입니다. 신청채권자 서홍새마을금고의 청구액 347,617,388원은 현재 회차 예상배당 411,271,500원 범위에서 충족됩니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 시세 판단은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 417,850,000원 | 411,271,500원 | 616,228,500원 | 충족 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 292,495,000원 | 287,600,070원 | 739,899,930원 | 미충족 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 204,746,500원 | 201,080,049원 | 826,419,951원 | 미충족 |
⑤ 토지·건물 이용상태 — 이 사건의 핵심 확인 포인트
- 주변환경. 와산리운동장 남서측 인근이며, 주위는 단독주택·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 보조간선도로변에 소재하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 단층이며 사용승인일은 2019.12.31입니다. 단독주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·난방설비, 천정형 시스템에어컨 냉방설비, 화재탐지·경보설비, 데크와 확장형 발코니가 있습니다.
- 토지. 3,512㎡, 지목은 대, 계획관리지역이며 현황은 단독주택 부지 및 단지 내 도로 등으로 이용됩니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급·4등급 등이 확인됩니다.
- 매각형태. 일괄매각이고 목록1은 지분 매각입니다. 목록1 토지는 제시건물을 포함한 4동의 단독주택 부지와 진입로 등으로 이용 중입니다.
- 평가범위. 조경수·조경시설·돌담은 토지에 포함해 평가했고, 발코니·데크는 건물에 포함해 평가했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2021.06.30 서홍새마을금고 근저당권 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
- 임차인 확인. 이영자·임현정 모두 기준권리 이후 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 확인되지 않았습니다.
- 토지 지분 범위. 목록1 지분 매각이므로 매각 대상 지분과 실제 이용 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 4동 공동 이용 상태. 목록1 토지가 제시건물을 포함한 4동 단독주택의 부지와 진입로로 이용 중인 점을 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 계획관리지역과 경관·생태계·지하수자원 보전 관련 규제를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 70%만 보고 시세보다 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 서홍새마을금고 근저당권이고, 이후 주요 권리는 매각으로 소멸하며 두 점유자의 전입도 기준권리보다 늦습니다. 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 없고, 현재 회차 기준 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 이 물건의 승부처는 권리보다 토지 구조입니다. 목록1은 지분 매각이고, 토지는 제103동을 포함한 4동 단독주택의 부지와 진입로 등으로 이용되고 있습니다. 실거래 시세도 확인되지 않아 현재 최저가 417,850,000원의 가격 적정성을 단정할 수 없습니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 토지 지분·공동 이용관계와 가격 검증이 필요한 물건입니다.
