제주지방법원 2024타경8715. 제주시 애월읍 신엄리 장성빌라 4층 501호, 감정평가상 공동주택(다세대주택)입니다. 감정가 112,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 78,400,000원입니다. 등기부상 공유자는 고은주·고현주 각 2분의 1이고, 말소기준은 2023.10.04 설정된 한경숙의 근저당권 156,000,000원입니다. 이 근저당과 그 뒤의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
권리보다 더 꼼꼼히 볼 부분은 물건 자체입니다. 장성빌라는 8세대, 사용승인일은 1991.12.30이고, 일반건축물대장과 현황 사이에 지붕 표시가 다르며, 집합건물 등기사항전부증명서와 집합건축물대장 사이에도 전유부분 구조 표시가 다릅니다. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하기보다는 이 차이가 실제 이용·대출·매도 과정에 미치는 영향을 확인하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경8715 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 중엄3길 23, 4층501호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 공동주택(다세대주택) · 지상4층 중 제4층 제501호 |
| 공유자 | 고은주 2분의 1 · 고현주 2분의 1 |
| 사용승인 | 1991.12.30 |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 78,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한경숙 / 151,027,322원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2023.10.04 한경숙 근저당권입니다. 채권최고액은 156,000,000원이고 채무자는 삼현종합건설주식회사입니다. 이후 2024.07.29 한경숙이 신청한 임의경매개시결정이 있으며, 두 권리는 매각으로 소멸합니다. 과거 이윤석 근저당권 30,000,000원과 북제주군 압류는 각각 이미 말소·해제된 이력입니다.
② 가격 판단 — 70% 할인과 ‘시세보다 싸다’는 다른 말
현재 최저가는 78,400,000원으로 감정가 112,000,000원의 70%입니다. 다만 장성빌라의 비교 가능한 실거래 금액 기준이 잡혀 있지 않아, 이를 근거로 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율은 경매 회차를 보여주는 숫자일 뿐, 시장가 대비 할인폭을 뜻하지 않습니다.
| 구분 | 금액 / 수치 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 112,000,000원 | 평가 기준금액 |
| 현재 최저가 | 78,400,000원 | 1회 유찰 · 감정가 70% |
| 단지 규모 | 8세대 | 장성빌라 |
| 평균 유찰 | 1.0회 | 단지 경매 통계 |
| 낙찰률 | 50.0% | 단지 경매 통계 |
③ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,811,200원 |
| 1. 근저당 · 한경숙 | 156,000,000원 | 76,588,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 78,400,000원 기준으로 한경숙 근저당권에 76,588,800원이 배당되고 채권최고액 기준 미배당액은 79,411,200원입니다. 미배당이 발생해도 해당 근저당은 매각으로 소멸하며, 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신엄중학교 북동측 근거리에 위치하고, 부근은 단독주택·공동주택·일부 소규모 점포·나대지가 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 남측 근거리에 일주서로와 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·고도지구(15M이하)·가축사육제한구역·주거환경개선지구에 해당합니다.
- 건물. 감정평가상 벽돌조 스라브지붕 지상4층 공동주택으로, 사용승인일은 1991.12.30입니다.
- 규모. 장성빌라는 8세대이며, 감정평가 대상은 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 최저가 78,400,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정하지 말고 실제 매매 가능한 가격을 별도로 확인하세요.
- 점유 확인. 박복희가 임대차 관계 없이 전부 점유한다고 진술한 상태이므로, 입찰 전 현재 점유 상태와 인도 협의 가능성을 다시 확인하세요.
- 구조 표시 확인. 전유부분 구조가 등기사항전부증명서와 집합건축물대장에서 다르게 기재되어 있으므로 대장·도면·현황을 대조하세요.
- 지붕 현황 확인. 일반건축물대장의 스라브 표시와 현황 경사스라브위기와지붕 차이를 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 한경숙 근저당에 미배당이 남더라도 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장과 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격과 공부 차이는 확인
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.10.04 한경숙 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 임의경매개시결정까지 매각으로 소멸합니다. 명시 인수권리와 법정지상권도 없고, 소유자들의 모친 박복희가 임대차 관계 없이 점유한다고 진술해 예상 인수액은 0원입니다.
하지만 78,400,000원이라는 최저가만 보고 결론을 내리면 안 됩니다. 감정가 112,000,000원의 70%까지 내려왔어도 실거래 금액 기준이 없는 상태라 시장가 대비 저렴함은 확인되지 않았습니다. 여기에 8세대·1991년 사용승인 다세대라는 특성과 지붕·전유부분 구조의 공부 차이까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 권리 위험보다 가격 검증과 현황·공부 대조가 승부처인 사례입니다.
