창원지방법원 2025타경10344. 대표주소는 경상남도 창녕군 남지읍 학계리 1248-6이고, 건물 등기표시는 학계리 1247-31, 도로명주소는 낙동로 277입니다. 감정 이용상태상 건물은 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 2층으로, 1층은 레스토랑 ‘나루’, 2층은 준비실로 이용 중입니다. 사건 용도는 기타 + 토지로, 일반 주거형 집합건물보다 토지·이용상태·행정요건을 함께 확인해야 하는 유형입니다.
말소기준은 2022.05.18 설정된 진해수산업협동조합 근저당권입니다. 문제는 임차인 정희의 전입신고가 2020.12.30으로 말소기준보다 빠르다는 점입니다. 보증금은 20,000,000원, 배당요구일은 2025.07.07이지만 우선변제권은 없고, 현재 예상배당에서는 보증금 전액을 매수인 인수로 처리하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10344 |
|---|---|
| 대표 소재지 | 경상남도 창녕군 남지읍 학계리 1248-6 |
| 건물 등기표시 | 경상남도 창녕군 남지읍 학계리 1247-31 · 경상남도 창녕군 남지읍 낙동로 277 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 레스토랑(상호: 나루) · 2층 준비실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 2층 · 외벽 적벽돌·드라이비트 등 · 샤시창호 |
| 소유자 | 고문준 |
| 감정가 / 최저가 | 1,193,112,800원 / 286,467,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 진해수산업협동조합 / 952,649,687원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기상 말소기준은 2022.05.18 진해수산업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당은 설정 당시 채권최고액 480,000,000원이었고, 2024.06.28 변경등기로 516,000,000원으로 변경됐습니다. 경매개시결정은 2025.05.15 접수됐으며 매각으로 소멸 대상입니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정희 | 본건전체 | 2020.12.30 | 20,000,000원 | 2025.07.07 | 대항력 有 우선변제 없음 매수인 승계 20,000,000원 |
② 가격 판단 — 24.01%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 286,467,000원으로 감정가 1,193,112,800원의 24.01% 수준입니다. 그러나 매수인이 인수하는 임차보증금 20,000,000원을 더하면 현재 회차 실질취득은 306,467,000원입니다.
비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 낙폭만으로 ‘시세보다 저렴하다’ 또는 ‘가격 메리트가 크다’고 평가하지 않습니다. 특히 이미 4회 유찰된 기타 + 토지 물건이고, 레스토랑 이용 건물과 농지 관련 요건이 함께 얽혀 있어 환금성과 행정절차를 가격과 분리해 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 286,467,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,810,538원 |
| 인수 · 임차인 정희 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 진해수산업협동조합 | 480,000,000원 | 281,656,462원 |
| 미배당 | - | 198,343,538원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금에서 집행비용 4,810,538원을 제외한 281,656,462원이 진해수산업협동조합에 배당되고, 198,343,538원의 미배당이 발생합니다. 임차인 정희의 보증금 20,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 별도 부담됩니다.
④ 토지·이용상태 — 농취증과 건축신고가 입찰 전 핵심
- 이용. 건물 1층은 레스토랑(상호: 나루), 2층은 준비실로 이용 중입니다.
- 주위환경. 창녕남지 농공단지 서측 인근으로 근린시설, 취락, 농경지, 중·소규모 공장이 혼재합니다.
- 교통. 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 토지. 확인된 토지 정보는 지목 전, 토지이용상황 전, 면적 238.0㎡, 평지·부정형·세로각지(가)입니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역이며 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역에 포함되고 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 공시지가. 77,000원/㎡입니다.
- 농지취득자격증명. 목록1·3·5는 농지취득자격증명원 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수 조건이 기재돼 있습니다.
- 건축신고. 목록1·3·5 토지는 단독주택 건축 목적으로 건축신고를 필한 것으로 탐문됐고, 신고 내용·유효성·승계여부는 재확인이 필요합니다.
- 조경시설. 지상 조경시설 및 조경수는 임차인이 설치한 것으로 탐문돼 평가에서 제외됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 인수. 정희의 대항력과 보증금 20,000,000원 인수 구조를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 실질취득 기준. 현재 회차는 최저가 286,467,000원이 아니라 인수액을 더한 306,467,000원으로 자금계획을 잡아야 합니다.
- 농지취득자격증명. 목록1·3·5의 발급 가능 여부와 제출 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있습니다.
- 건축신고. 단독주택 건축신고의 구체적 내용, 유효성, 매수인 승계 가능 여부를 관련 기관에 재확인해야 합니다.
- 근저당 변경. 2024.06.28 채권최고액 516,000,000원 변경등기와 예상배당 480,000,000원 기준의 차이를 원본에서 대조하세요.
- 조경시설·조경수. 임차인 설치로 탐문돼 감정평가에서 제외된 시설의 소유·철거·존치 관계를 확인하세요.
- 실거래 비교. 현재 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정하지 마세요.
맺으며 — “낙폭보다 인수와 입찰요건을 먼저 본다”
감정가 1,193,112,800원에서 최저가가 286,467,000원까지 내려온 숫자만 보면 강한 낙폭이 먼저 눈에 들어옵니다. 하지만 이 사건의 핵심은 낙폭이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 임차인 정희의 보증금 20,000,000원을 매수인이 인수하므로 현재 실질취득은 306,467,000원입니다. 여기에 목록1·3·5의 농지취득자격증명원 제출, 미제출 시 보증금 몰수, 단독주택 건축신고의 내용·유효성·승계여부 확인이 겹칩니다.
이미 4회 유찰된 기타 + 토지 물건이고 실거래 비교 근거도 없으므로, “감정가의 24.01%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 이 물건은 권리·행정요건·이용상태를 모두 확인한 뒤 실질취득 306,467,000원을 기준으로 판단해야 하는 고확인형 물건입니다.
