창원지방법원 2025타경10357. 창녕군 남지읍 성사리의 공장용지 3필지와 공장·숙소·연구실·창고 건물을 함께 매각하는 공장·토지 일괄매각 사건입니다. 소유자는 주식회사엠아이티글로벌이며, 신청채권자 주식회사 동성에너텍의 청구액은 31,981,552원입니다. 감정가 1,545,497,210원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 757,294,000원, 감정가의 49.0%입니다.
등기상 핵심은 2019년 3월 15일 설정된 경남은행 근저당권입니다. 채권최고액은 990,000,000원이며, 이후 등기된 창녕군·국의 압류, 지에스엔텍과 동성에너텍의 가압류, 강제경매와 임의경매 개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 자료상 매수인이 인수할 등기 권리는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10357 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창녕군 남지읍 성사리 558, 560-4, 560-5 제1동호 도로명: 경상남도 창녕군 남지읍 남지장마로 284-22 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장용지 3필지와 공장·숙소·연구실·창고 |
| 토지 | 3,861㎡ · 공장용지 · 공업용 · 평지 · 부정형 · 공시지가 76,600원/㎡ |
| 소유자 | 주식회사엠아이티글로벌 |
| 감정가 / 최저가 | 1,545,497,210원 / 757,294,000원 (2회 유찰, 감정가의 49.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 동성에너텍 / 31,981,552원 |
| 말소기준권리 | 2019.03.15. 주식회사경남은행 근저당권 · 채권최고액 990,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유자와 사업자등록·임대차 관계는 현장에서 다시 확인해야 합니다. 현 단계에서 특정 점유자의 대항력을 단정할 자료는 없으며, 확인되지 않은 점유관계는 대항력 가능 여부 미상으로 보수적으로 접근하는 편이 안전합니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가 757,294,000원은 감정가 1,545,497,210원의 49.0%입니다. 할인 폭 자체는 크지만, 이 물건은 주거형 집합건물이 아니라 3필지의 공장용지와 여러 동의 공장·부속시설, 제시외 건물 및 기계기구를 함께 취득하는 구조입니다. 따라서 감정가 대비 비율만으로 시세보다 싸다고 결론 내리면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 비율 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 757,294,000원 | 49.0% | 386,042,044원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 530,105,799원 | 34.3% | 610,958,363원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 371,074,059원 | 24.01% | 768,284,082원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 매수인의 등기상 인수액은 계속 0원이지만, 후순위 채권자의 미배당액은 커집니다. 이는 낙찰자의 인수금이 증가한다는 뜻이 아니라, 매각대금으로 충족되지 못하는 채권이 늘어난다는 의미입니다. 가격 판단의 핵심은 채권 미배당이 아니라 공장 가동 가능성, 진입 조건, 수선·철거·폐기 비용, 기계기구의 상태와 활용 가치입니다.
③ 예상배당표 (매각가 757,294,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,972,940원 |
| 2. 근저당 · 주식회사경남은행 | 990,000,000원 | 747,321,060원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 지에스엔텍 | 6,800,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주식회사 동성에너텍 | 31,981,552원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 동성에너텍 | 36,300,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 동성에너텍 | 36,300,000원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 주식회사경남은행 | 31,981,552원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,133,363,104원 중 747,321,060원이 배당되고, 386,042,044원이 미배당되는 가정입니다. 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·조세채권의 법정기일과 최우선변제 사항에 따라 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 창녕군 남지읍 성사리에 위치하며, 인근은 공장·농경지·임야·주택 등으로 형성돼 있습니다. 주위환경과 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건물은 공장, 공장 및 2층 숙소, 공장 연구실, 창고로 이용 중입니다. 공장 생산시설과 숙소·연구공간이 함께 구성된 복합 사업용 물건입니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 1-1과 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록의 기계기구가 매각에 포함됩니다. 토지와 건물만이 아니라 포함 설비의 현존 여부와 상태를 확인해야 합니다.
- 도로 조건. 토지 특성은 세로한면(가)로 기재돼 있으나, 매각물건명세서에는 지적도상 맹지이고 현황상 북동측 구거를 건너 포장도로가 소재한다고 기재돼 있습니다. 실제 진입 경로를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 경계. 인접필지와 경계가 불분명해 정확한 위치와 경계는 지적측량이 필요하며, 측량 결과 이용상황이나 점유 현황이 달라질 수 있습니다.
- 건물 상태. 숙소로 이용되는 2층 건물의 지붕 일부에서 누수가 조사됐습니다. 토지·건물·제시외 건물 내부에는 각종 잡자재가 산재해 있습니다.
- 용도·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(남지2 산업형)이며, 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역에 포함됩니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 3필지 일단의 공업용 부지와 여러 건물·기계기구를 함께 인수하는 구조이고 2회 유찰된 물건이므로, 재매각 가능성은 실제 사용 목적과 시설 활용성 검토 후 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 특정. 토지 3필지, 건물, 제시외 건물 1-1, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 목록을 원본과 현장에서 대조하세요.
- 진입 조건 확인. 지적도상 맹지 표기와 현황상 구거를 건너는 포장도로가 함께 기재돼 있습니다. 차량·대형장비 진입 가능 여부와 실제 통행 경로를 확인하세요.
- 지적측량 검토. 인접필지와 경계가 불분명하고 일부 토지는 법면으로 이용 중이므로, 이용 가능한 유효 면적과 점유관계를 측량으로 점검하세요.
- 수선·정리 비용 반영. 건물 지붕 누수와 토지·건물 내부 잡자재의 철거·폐기·정리 비용을 응찰가에서 차감해 계산하세요.
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 공장·숙소·연구실·창고별 실제 사용자, 사업자등록, 보관 물품의 소유자를 확인하세요.
- 조세채권 확인. 창녕군과 국의 압류가 있으므로 조세채권의 법정기일과 배당 순서를 원본 서류에서 확인하세요.
- 가격 재산정. 감정가의 49.0%라는 수치보다 설비 활용가치, 누수 보수, 잡자재 처리, 진입·측량 비용을 반영한 실질취득원가를 기준으로 상한가를 정하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 기계기구 목록과 현장 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 통과, 가격은 현장 실사 후”
이 사건은 2019년 경남은행 근저당권을 기준으로 이후 권리가 소멸하고 매수인 인수액도 0원으로 산정돼, 등기 권리만 보면 정리된 구조입니다. 하지만 공장 경매의 승부처는 등기부 바깥에 있습니다. 지적도상 맹지와 구거를 건너는 현황 진입로, 불명확한 경계, 지붕 누수, 산재한 잡자재, 제시외 건물과 기계기구를 실제로 확인해야 합니다.
현재 최저가는 757,294,000원으로 감정가의 49.0%지만, 이 비율만으로 가격 메리트를 부여하기는 어렵습니다. 수선·정리·측량·진입 조건과 설비 활용가치를 반영한 실질 원가가 최저가를 뒷받침할 때만 입찰 논리가 성립합니다. 권리는 비교적 명확하지만, 물건과 가격의 불확실성이 큰 조건부 검토형입니다.
