제주지방법원 2025타경53. 제주시 연동 ‘연동휴안더센트럴’ 14층 1503호로, 감정평가상 이용상태는 생활숙박시설입니다. 등기상 현재 공유자는 김지연 35%, 김현숙 25%, 허성수 5%, 허준석 35%입니다. 권리분석의 기준점은 2019.10.11 성안신용협동조합 근저당권이고, 채권최고액은 1,320,000,000원입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2019-1538호가 기재된 권리이며, 경매개시결정 역시 그 이후에 들어와 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체는 비교적 단순합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 정리돼 있고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로, 확인된 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 점유·임대관계가 확인됐다는 의미는 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경53 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 은남1길 24, 14층1503호 (연동,연동휴안더센트럴) |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 감정평가상 생활숙박시설 · 지하3층, 지상18층 중 14층 |
| 공유자 | 김지연 35% · 김현숙 25% · 허성수 5% · 허준석 35% |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 84,000,000원 (3회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 성안신용협동조합 / 90,017,603원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 명시 인수권리는 없다
확인된 임차인 신고는 없습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항이 없습니다. 말소기준권리인 성안신용협동조합 근저당 및 그 뒤의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하므로, 현재 계산상 매수인이 승계하는 권리금액은 0원입니다.
② 가격·유찰 — 70%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 120,000,000원이고 현재 최저매각가는 84,000,000원으로, 제공된 회차 기준 감정가의 70%입니다. 현재까지 3회 유찰됐고, 추가 유찰 시 시나리오는 67,200,000원(56%), 53,760,000원(44.8%)으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 70% | 84,000,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 56% | 67,200,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 44.8% | 53,760,000원 | 0원 |
또한 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않아 현재 최저가 84,000,000원이 최근 시장가격보다 낮은지, 비슷한지, 높은지도 확인할 수 없습니다. 이 사건은 감정가 대비 할인율보다 하자 반영 이후의 실제 가치 검증이 먼저입니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,912,000원 |
| 1. 근저당 · 성안신용협동조합 | 1,320,000,000원 | 82,088,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 1,912,000원을 제외한 82,088,000원이 성안신용협동조합 근저당에 배당되고, 계산상 미배당액은 1,237,912,000원입니다. 신청채권자의 청구액은 90,017,603원이며 현재 회차 예상배당만으로는 전액 충족되지 않는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 생활숙박시설입니다. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하3층·지상18층 건물 중 14층 1503호입니다.
- 입지. 제주시 연동 소재 신제주로터리 남서측 인근이며, 주변에는 공동주택·단독주택·숙박시설·근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 10m, 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 토지면적은 529.9㎡, 공시지가는 3,283,000원/㎡입니다.
- 공부·위반. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 규제. 지하수자원특별관리구역·건축계획심의대상구역·장애물제한표면구역·하수처리구역·가축사육제한구역·일반상업지역·시가지경관지구·고도지구·방화지구 및 소로 관련 제한이 확인됩니다.
- 환금성 판단. 실거래 비교 자료가 없고 3회 유찰된 상태이므로, 현재 자료만으로 가격대별 매수 수요나 환금성을 낙관적으로 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 하자 원문 확인. 재감정 사유가 된 ‘심각한 하자’의 구체적 내용·범위·보수 가능성·비용을 감정평가 원문과 현장 확인으로 특정해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 성안신용협동조합 근저당에는 공동담보목록 제2019-1538호가 기재돼 있으므로 실제 채무잔액과 공동담보 관계를 원등기에서 대조해야 합니다.
- 가격 비교. 감정가 120,000,000원에서 84,000,000원까지 내려왔다는 사실만으로 저가라고 판단하지 말고, 생활숙박시설의 실제 거래가격과 하자 반영 가치를 별도로 확인해야 합니다.
- 회차 시나리오. 현재 회차 84,000,000원, 4회 유찰 시 67,200,000원, 5회 유찰 시 53,760,000원으로 제시된 가격 변화를 하자 비용과 함께 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건 상태가 가격을 결정한다”
이 사건은 말소기준권리가 명확하고, 명시 인수권리와 법정지상권도 없으며, 계산상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 권리만 보면 복잡한 사건은 아닙니다. 그러나 현재 최저가는 이미 3회 유찰된 84,000,000원이고, 무엇보다 기존 감정평가에서 확인되지 않았던 심각한 하자를 뒤늦게 확인해 재감정한 물건입니다.
실거래 비교 자료가 없는 상황에서는 감정가의 70%라는 숫자를 곧바로 ‘시세 할인’으로 읽을 수 없습니다. 이 물건의 승부처는 권리 인수액이 아니라 하자의 실체와 이를 반영한 적정가격입니다. 결론은 권리는 통과, 물건 상태·가격은 보류입니다.
