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특수권리·특수조건 2

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NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

D 매력지수34 유찰 2회

공유물분할을위한경매(부동산)

2025타경859 · 서울서부지방법원 · 근린시설
철근콘크리트조 8.91㎡
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
26,984,320,000원 269억 8,432만 감정가 42,163,000,000원
감정가의 64% ▼ 36% 할인
다음 매각기일
10-13
서울서부지방법원 10:00
입찰 보증금
26억 9,843만
최저가의 10% · 2,698,432,000원
감정가 대비
▼ 36.0% 싸게 매수
감정가 421.63억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 말소기준 이후 등기권리는 소멸 구조지만 미상 점유와 일괄매각·통합사용이 핵심 리스크입니다. 최저가 26,984,320,000원도 직접 비교 가능한 근린시설 시세가 없어 싸다고 판단할 수 없습니다.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(근린시설 · 판매시설·사무실)

2회 유찰에도 ‘싼 물건’ 판단은 금물 — 점유 미상·일괄매각·통합사용 구조가 핵심

서울서부지방법원 2025타경859 · 서울특별시 서대문구 대현동 144 신촌럭키아파트 이룸타워 지1층비101호
감정가 42,163,000,000원 · 최저매각가 26,984,320,000원(2회 유찰) · 매각기일 2026.10.13
🏷️ 최저가 26,984,320,000원 🏢 2회 유찰 · 감정가 64% 👥 확인된 점유·임차 신고 6건 ⚠️ 계산상 인수 0원 · 미상 점유 확인 필요
34점
매력지수 D등급 · 계산상 인수 0원이나 미상 점유·일괄매각·통합사용 구조가 남고, 2회 유찰 가격도 적정 비교사례로 검증되지 않은 고난도 근린시설
말소기준 이후 등기권리는 소멸하고 배당상 인수액은 0원이지만 전입일·보증금 미상 점유 신고가 있으며, 일괄매각·구분 없는 통합사용 상태와 면적 불일치 아파트 실거래 때문에 가격 메리트를 확인할 수 없어 D.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준은 2016.12.22. 가압류이고 이후 확인된 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 주식회사 메타엠·점포·주식회사 등 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유 신고가 있어 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 이 물건은 권리보다 점유 실체·일괄매각·구분 없는 통합사용 상태를 먼저 확인해야 합니다. 아파트 실거래 표본은 대상 면적과 일치하지 않아 가격 메리트의 직접 근거로 사용할 수 없습니다.
감정가
42,163,000,000원
근린시설 · 일괄매각 비고
최저가 / 실질취득
26,984,320,000원
계산상 인수 0원 기준
매수인 인수
0원
배당 계산상 · 미상 점유 별도 확인
핵심지표
1,954.8%
아파트 최근12개월 평균 대비 · 면적 불일치

서울서부지방법원 2025타경859. 등기상 소재지는 서울 서대문구 대현동 144·144-3 신촌럭키아파트 이룸타워이고, 사건의 용도는 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 지하 1층이 판매시설, 1~5층이 사무실이며 일부 공실이 확인됐습니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각이고, 일부 구획을 제외하면 인접 호수 사이 벽체 등의 구분이 없는 오픈상가 형태이며 다수 부분이 구분건물 표시 없이 통합된 일반건물 형태로 사용 중이라고 기재돼 있습니다.

가격은 감정가 42,163,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가가 26,984,320,000원, 감정가의 64%입니다. 하지만 제공된 실거래는 ‘신촌럭키’ 아파트의 59.7㎡·83.38㎡·121.6㎡ 거래이고 대상 면적 8.91㎡와 면적 매칭이 되지 않습니다. 따라서 최저가가 최근 12개월 아파트 평균의 1,954.8%라는 수치를 이 경매대상의 적정가치 판단에 그대로 적용해서는 안 됩니다. 적어도 현재 자료만으로는 “2회 유찰되어 싸다”는 결론을 낼 근거가 없습니다.

물건 개요

사건번호서울서부지방법원 2025타경859
소재지서울특별시 서대문구 대현동 144 신촌럭키아파트 이룸타워 지1층비101호
물건종류 / 이용근린시설 · 지1층 판매시설 · 1~5층 사무실
소유자민영선, 에치존버주식회사, 주식회사비에프케이
감정가 / 최저가42,163,000,000원 / 26,984,320,000원 (2회 유찰)
현재 회차감정가 64%
매각기일2026.10.13
등기부 발행2026.08.29 · 서울서부지방법원 등기국

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기권리는 소멸 구조

말소기준은 2016.12.22. 주식회사보고인터내셔날아이엔씨의 가압류 893,000,000원입니다. 이후 2017.01.04. 에스비아이저축은행 가압류 3,000,000,000원, 2020.04.29. 주식회사메이플 근저당권 200,000,000원, 2022.11.28. 민영선 가처분, 2025.05.14. 임의경매개시결정, 2025.07.29. 석동원 근저당권 150,000,000원은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.

⚠️ 등기 소멸과 점유 리스크는 별개 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 전입일과 보증금이 확인되지 않은 점유 신고가 있어, 이들을 곧바로 “대항력 없음”으로 처리할 수는 없습니다. 특히 보증금·확정일자· 전입일 미상 점유자는 대항력 가능·미상으로 남겨 두고 원본 명세서와 현황을 대조해야 합니다.

② 임차인·점유 현황 — 실제 신고 6건, 일부는 대항력 판정 불가

성명 / 법인점유부분전입일보증금월세대항력우선변제승계
주식회사 임베스트 지하1층 비101호～비108호, 비120호～비125호, 비128호～비130호 2024.06.13 150,000,000원 15,000,000원 없음 미상 없음
석동원 지하1층 비101호～비108호, 비120호～비125호, 비128호～비130호 2024.06.11 150,000,000원 15,000,000원 없음 미상 없음
주식회사 메타엠 1층 101호～150호, 162호～172호, 184호, 185호 미상 미상 미상 가능·미상 미상 없음
주식회사 온택트헬스 2층 전부 2024.09.02 300,000,000원 13,220,000원 없음 미상 없음
점포 주거 미상 미상 미상 가능·미상 미상 없음
주식회사 주거 미상 미상 미상 가능·미상 미상 없음

주식회사 임베스트·석동원·주식회사 온택트헬스는 전입일이 2016.12.22. 말소기준보다 늦어 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 반면 주식회사 메타엠, 점포, 주식회사는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 또한 석동원은 임차인 신고와 별개로 등기부상 근저당권자이며 민영선의 채권자로도 나타나 관계인 또는 가장임차인 가능성을 확인할 필요가 있습니다.

③ 가격 비교 — 아파트 실거래를 이 물건의 ‘시세’로 쓰면 안 된다

제공된 실거래 표본은 ‘신촌럭키’ 아파트 12건으로, 전용면적은 59.7㎡·83.38㎡·121.6㎡입니다. 반면 대상 면적은 8.91㎡이고 면적 매칭이 되지 않은 상태입니다. 사건 용도도 근린시설이고 실제 이용은 판매시설·사무실이므로, 아래 거래가격은 주변 아파트 시장의 참고치일 뿐 이 경매물건의 직접적인 비교사례로 볼 수 없습니다.

거래월전용층거래가
2026.0883.38㎡111,420,000,000원
2026.0759.7㎡51,300,000,000원
2026.0759.7㎡121,285,000,000원
2026.0759.7㎡61,240,000,000원
2026.0759.7㎡121,300,000,000원
2026.0683.38㎡141,450,000,000원
2026.0683.38㎡81,490,000,000원
2026.0559.7㎡131,250,000,000원
2026.0583.38㎡141,470,000,000원
2026.0559.7㎡111,250,000,000원
2026.0583.38㎡121,440,000,000원
2026.05121.6㎡101,670,000,000원
최근 12개월 평균면적 불일치12건1,380,416,666원
⛔ 1,954.8%를 ‘고평가율’로 단순 해석하면 안 됨 최저가 26,984,320,000원은 제공된 아파트 최근 12개월 평균 1,380,416,666원의 1,954.8%로 계산돼 있습니다. 그러나 대상 면적 8.91㎡가 실거래 표본 면적과 일치하지 않고, 대상 자체도 근린시설·판매시설·사무실이므로 이 비율은 직접적인 가격평가 지표로 사용할 수 없습니다. 그렇다고 최저가가 싸다는 근거도 아닙니다. 근린시설 자체의 적정 비교사례가 확인되기 전까지 가격 가점은 보류하는 편이 맞습니다.

④ 예상배당표 (매각가 26,984,320,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용(추정)-272,243,200원
가압류 · 주식회사보고인터내셔날아이엔씨893,000,000원893,000,000원
가압류 · 주식회사에스비아이저축은행3,000,000,000원3,000,000,000원
근저당권 · 주식회사메이플200,000,000원200,000,000원
경매개시결정 · 민영선-0원
근저당권 · 석동원150,000,000원150,000,000원
잔여 · 소유자 교부-22,469,076,800원

현재 회차 가정에서는 채권 합계 4,243,000,000원이 전액 배당되고 배당 부족액은 0원, 소유자 잔여액은 22,469,076,800원입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 전입일·보증금 미상 점유자의 실제 권리관계가 추가 확인될 수 있습니다.

매각대금 배분 (현재 최저가)
감정가·실질취득 vs 아파트 실거래
실질취득은 계산상 최저가와 동일한 26,984,320,000원입니다. 실거래 평균·최신거래는 아파트 표본이며 면적 불일치로 직접 비교할 수 없습니다.
✅ 등기 권리 관점 말소기준 이후 확인되는 가압류·근저당권·가처분·경매개시결정은 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
⛔ 점유·물리적 구조 관점 이 물건은 “권리만 깨끗하면 끝”인 유형이 아닙니다. 전입일·보증금이 미상인 점유 신고가 있고, 일괄매각이며 일부 구획을 제외하고 각 층이 인접 호수와 벽체 구분 없이 통합 사용되고 있습니다. 매각목적물의 실제 점유범위, 각 신고자의 사용구역, 명도대상 및 구분건물 현황을 현장에서 대조해야 합니다.

⑤ 회차별 구조 — 추가 유찰돼도 배당상 인수는 0원

회차매각가채권배당소유자 잔여매수인 인수
현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%)26,984,320,000원4,243,000,000원22,469,076,800원0원
3회 유찰 시 (감정가 51%)21,587,456,000원4,243,000,000원17,126,181,440원0원
4회 유찰 시 (감정가 41%)17,269,964,800원4,243,000,000원12,851,865,152원0원

배당 시뮬레이션에서는 현재 회차뿐 아니라 3회·4회 유찰 시에도 채권 4,243,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 이는 현재 확인된 배당항목만 반영한 계산입니다. 미상 점유자의 권리관계 확인이 끝나기 전에는 이를 최종 인수액으로 확정해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 이화여자대학교 남측 인근. 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔, 숙박시설 등이 소재하며 주위환경은 비교적 양호한 편입니다.
  • 교통. 차량통행이 가능하고 인근에 지하철 2호선 이대역, 경의중앙선 신촌역 및 버스 정류장이 있어 대중교통사정은 양호한 편입니다.
  • 이용상태. 지1층은 판매시설로 남측 일부가 공실, 1~5층은 층별 전체를 사무실로 사용하며 1층 동측 일부가 공실입니다.
  • 건물. 철근콘크리트조 평지붕 6층 건물 내 제지1층 제비101호 외 361개호. 2020.09.07. 대수선으로 전반적인 관리상태는 비교적 양호합니다.
  • 설비. 위생·급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지, 스프링클러, 지하주차장시설을 갖추고 있습니다.
  • 규제. 제3종일반주거지역이며 철도보호지구·절대보호구역·상대보호구역·중로2류·경관녹지 등의 저촉 또는 포함 사항이 있습니다.
  • 토지. 공시지가 7,011,000원/㎡, 토지면적 37,141㎡, 지목 대, 완경사·사다리형·중로각지입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

  • 미상 점유 확인. 주식회사 메타엠, 점포, 주식회사의 전입일·보증금·확정일자와 실제 점유범위를 원본 명세서 및 현황조사로 대조해야 합니다.
  • 석동원 관계 확인. 임차인 신고와 근저당권자 지위가 함께 나타나므로 계약관계와 실제 임대차 성립 여부를 확인해야 합니다.
  • 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서 비고상 일괄매각이므로 사건의 전체 매각목적물과 각 호수의 포함 범위를 원문 기준으로 확인해야 합니다.
  • 통합사용 상태 확인. 각 층 일부가 인접 호수와 벽체 등의 구분 없이 사용되고 있어 현황과 집합건축물대장·등기 표시를 대조해야 합니다.
  • 가격 비교사례 재확보. 제공된 아파트 실거래는 면적과 용도가 맞지 않아 직접 비교가 어렵습니다. 근린시설·판매시설·사무실의 적정 비교사례 없이는 2회 유찰만으로 가격 메리트를 판단하지 않는 편이 안전합니다.
  • 공실·임대수익 확인. 지1층 남측 일부와 1층 동측 일부 공실이 확인돼 실제 임대현황과 수익구조를 별도로 점검해야 합니다.
  • 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 점유관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “2회 유찰보다 점유와 구조가 먼저”

현재 등기 데이터만 보면 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건은 전입일·보증금 미상 점유 신고가 남아 있어 임차관계를 완전히 확정할 수 없고, 일괄매각·오픈상가·통합사용이라는 물리적 구조까지 겹쳐 있습니다. 가격도 감정가 대비 64%까지 내려왔지만 제공된 실거래가 아파트 표본이라 대상 근린시설과 직접 비교할 수 없습니다.

결국 핵심은 “26,984,320,000원이 감정가보다 낮다”가 아니라, 무엇을 일괄 취득하는지, 누가 어디를 점유하는지, 미상 점유자의 대항력이 존재하는지, 그리고 근린시설 자체 비교사례로 현재 가격을 설명할 수 있는지입니다. 이 확인이 끝나기 전에는 유찰 횟수만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.

본 리포트는 제공된 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가·배당시뮬레이션·실거래 데이터를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등 일부 항목은 배당 계산에 반영되지 않을 수 있으며, 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유자의 권리관계는 추가 확인이 필요합니다. 제공된 실거래는 대상 근린시설과 면적·용도가 일치하지 않아 직접 시세로 사용할 수 없습니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 현장 점유상태의 원본 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

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