공유물분할을위한경매(부동산)

한 줄 평 현재 최저가는 감정가의 80%인 33,730,400,000원이고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임차·점유 신고 6건 중 3건은 대항력 없음, 나머지 3건은 전입신고일·보증금 등이 미상이라 대항력 판단이 불가능합니다. 여기에 일괄매각·층별 통합사용 형태까지 겹쳐, 배당표의 ‘인수 0원’을 그대로 확정값으로 받아들이기보다는 미상 점유관계 확인이 먼저입니다.

감정가 / 최저가

42,163,000,000원

최저 33,730,400,000원 · 1회 유찰

실거래 표본

비교 부적합

최근12개월 평균 1,380,416,666원 · 면적 불일치

매수인 인수

0원

배당 시뮬레이션 기준

핵심지표

미상 3건

대항력 가능·미상 점유

서울서부지방법원 2025타경859. 이 사건은 서울 서대문구 대현동 신촌럭키아파트 이룸타워의 근린시설 경매입니다. 감정평가상 지1층은 판매시설, 1~5층은 사무실로 이용 중이며, 매각물건명세서에는 일괄매각과 함께 공실·일부 구획을 제외하면 인접 호수 사이에 벽체 등의 구분이 없는 오픈상가·통합사용 형태가 기재돼 있습니다. 따라서 일반적인 단일 점포나 아파트 한 호실처럼 접근하기보다 점유·구획·명도 범위를 함께 확인해야 하는 유형입니다.

말소기준은 2016.12.22. 주식회사보고인터내셔날아이엔씨 가압류 893,000,000원입니다. 그 뒤의 주식회사에스비아이저축은행 가압류, 주식회사메이플 근저당, 민영선의 가처분, 경매개시결정, 석동원 근저당은 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다. 권리등기만 보면 후순위 소멸 구조지만, 이 사건은 등기보다 임차·점유관계가 실제 확인 포인트입니다.

물건 개요

사건번호	서울서부지방법원 2025타경859 (임의경매)
소재지	서울특별시 서대문구 대현동 144 신촌럭키아파트 이룸타워 지1층 비101호
용도 / 이용상태	근린시설 · 지1층 판매시설 · 1~5층 사무실
건물	철근콘크리트조 평지붕 6층 · 제지1층 제비101호 외 361개호 · 2020.09.07. 대수선
소유자	민영선 · 에치존버주식회사 · 주식회사비에프케이
감정가 / 최저가	42,163,000,000원 / 33,730,400,000원 (1회 유찰)
매각기일	2026.09.08
공시지가	7,011,000원/㎡

① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 가압류

말소기준권리는 2016.12.22. 접수된 주식회사보고인터내셔날아이엔씨 가압류 893,000,000원입니다. 이후 2017.01.04. 주식회사에스비아이저축은행 가압류 3,000,000,000원, 2020.04.29. 주식회사메이플 근저당 200,000,000원, 2022.11.28. 민영선 가처분, 2025.05.14. 경매개시결정, 2025.07.29. 석동원 근저당 150,000,000원은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

⚠️ 등기 소멸과 임차인 인수는 별개 배당표는 매수인 인수액을 0원으로 계산하지만, 임차·점유 신고 6건 가운데 주식회사 메타엠·점포·주식회사는 전입신고일 또는 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 이 3건은 대항력이 없다고 단정할 수 없습니다.

② 임차·점유관계 — 6건 중 3건은 대항력 미상

점유자	점유 부분	전입신고일	보증금	월차임	대항력	우선변제	승계
주식회사 임베스트	지하1층 비101호～비108호, 비120호～비125호, 비128호～비130호	2024-06-13	150,000,000원	15,000,000원	대항력 없음	미상	해당 없음
석동원	지하1층 비101호～비108호, 비120호～비125호, 비128호～비130호	2024-06-11	150,000,000원	15,000,000원	대항력 없음	미상	해당 없음
주식회사 메타엠	1층 101호～150호, 162호～172호, 184호, 185호	미상	미상	미상	가능·미상	미상	해당 없음
주식회사 온택트헬스	2층 전부	2024-09-02	300,000,000원	13,220,000원	대항력 없음	미상	해당 없음
점포	주거	미상	미상	미상	가능·미상	미상	해당 없음
주식회사	주거	미상	미상	미상	가능·미상	미상	해당 없음

주식회사 임베스트·석동원·주식회사 온택트헬스는 각각 신고일이 말소기준권리인 2016.12.22.보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 반면 주식회사 메타엠과 ‘점포’, ‘주식회사’ 표기는 전입신고일 또는 보증금이 확인되지 않아 대항력을 판정할 수 없습니다. 특히 ‘주식회사’는 2025-08-06 배당요구를 신고했습니다.

⛔ 석동원은 관계인 가능성 확인 필요 임차인으로 신고된 석동원은 등기부상 2025.07.29. 설정된 근저당권자이기도 하며, 제공된 검토사항에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 명시돼 있습니다. 대항력은 없다고 정리돼 있지만 임대차의 실체와 점유관계는 별도로 확인할 필요가 있습니다.

③ 가격 비교 — 아파트 실거래를 이 근린시설 시세로 쓰면 안 된다

실거래 자료에는 ‘신촌럭키’ 최근 12건 평균 1,380,416,666원, 최신 거래 1,420,000,000원, 최저 1,240,000,000원, 최고 1,670,000,000원이 잡혀 있습니다. 하지만 해당 표본은 59.7㎡·83.38㎡·121.6㎡ 거래가 중심이고, 이 사건의 매칭 기준 면적은 8.91㎡이며 면적이 일치하지 않습니다.

따라서 최저매각가 33,730,400,000원을 최근 12개월 평균 1,380,416,666원과 단순 나눈 2443.5%라는 수치는 정상적인 가치 비교가 아니라 비교대상이 맞지 않는다는 신호로 봐야 합니다. 이 표본만으로 이 근린시설이 시세보다 싸다거나 비싸다고 결론낼 수 없으며, 가격 가점도 줄 수 없습니다.

거래월	전용	층	거래가
2026.08	83.38㎡	11	1,420,000,000원
2026.07	59.7㎡	5	1,300,000,000원
2026.07	59.7㎡	12	1,285,000,000원
2026.07	59.7㎡	6	1,240,000,000원
2026.07	59.7㎡	12	1,300,000,000원
2026.06	83.38㎡	14	1,450,000,000원
2026.06	83.38㎡	8	1,490,000,000원
2026.05	59.7㎡	13	1,250,000,000원
2026.05	83.38㎡	14	1,470,000,000원
2026.05	59.7㎡	11	1,250,000,000원
2026.05	83.38㎡	12	1,440,000,000원
2026.05	121.6㎡	10	1,670,000,000원
최근12개월 평균	—	12건	1,380,416,666원

⚠️ 가격 판단 보류가 맞는 이유 이 사건은 근린시설·일괄매각 물건인 반면 위 실거래는 면적이 맞지 않는 신촌럭키 표본입니다. 최저가가 감정가보다 20% 내려왔다는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 33,730,400,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	339,704,000원
갑구 3 가압류 · 주식회사보고인터내셔날아이엔씨	893,000,000원	893,000,000원
갑구 4 가압류 · 주식회사에스비아이저축은행	3,000,000,000원	3,000,000,000원
을구 1 근저당 · 주식회사메이플	200,000,000원	200,000,000원
갑구 10 경매개시결정 · 민영선	-	0원
을구 2 근저당 · 석동원	150,000,000원	150,000,000원
잔여 · 소유자 교부	-	29,147,696,000원

배당 시뮬레이션상 채권 합계 4,243,000,000원은 전액 배당되고 부족액은 0원, 소유자 잔여액은 29,147,696,000원, 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있고, 대항력 미상 점유 3건이 남아 있어 실제 승계 여부를 0원으로 확정해서는 안 됩니다.

매각대금 배분 (현재 최저가)

감정가·최저가 vs 실거래 표본

실거래 표본은 면적이 일치하지 않으므로 직접 시세 비교용이 아닙니다. 막대 차이는 가격 메리트가 아니라 비교대상 불일치를 보여줍니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수확정 문제는 별도

회차	감정가 대비	매각가	채권 배당	소유자 잔여	배당표상 인수
현재 회차 · 1회 유찰	80%	33,730,400,000원	4,243,000,000원	29,147,696,000원	0원
2회 유찰 시	64%	26,984,320,000원	4,243,000,000원	22,469,076,800원	0원
3회 유찰 시	51.2%	21,587,456,000원	4,243,000,000원	17,126,181,440원	0원

✅ 등기권리 관점 말소기준권리 이후의 가압류·근저당·가처분·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 현재 배당 시뮬레이션에서도 채권 부족액은 0원입니다.

⛔ 낙찰가만 보고 안전하다고 판단하면 안 되는 이유 유찰되어 매각가가 내려가더라도 주식회사 메타엠·점포·주식회사의 전입신고일과 보증금이 확인되지 않은 상태는 그대로입니다. 이 물건의 핵심은 단순 할인율이 아니라 대항력 미상 점유 3건의 실체 확인입니다.

⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 이화여자대학교 남측 인근으로 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔, 숙박시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 비교적 양호한 편입니다.
교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 지하철 2호선 이대역, 경의중앙선 신촌역 및 버스정류장이 있어 대중교통사정은 양호한 편입니다.
이용. 지1층은 판매시설로 이용되며 남측 일부는 공실, 1~5층은 사무실로 이용되고 1층 동측 일부는 공실입니다.
구획. 공실부분과 일부 구획을 제외하면 각 층별로 인접호수와 벽체 등의 구분이 없는 오픈상가 형태이고, 1층 일부 및 지하1층 일부를 제외한 나머지 부분은 구분건물 표시 없이 통합해 일반건물 형태로 사용 중입니다.
건물 상태. 2020.09.07. 대수선 후 전반적인 관리상태는 비교적 양호하며 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·스프링클러·지하주차장 시설을 갖추고 있습니다.
규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역, 철도보호지구, 절대·상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등의 제한이 확인됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

미상 점유 3건 확인. 주식회사 메타엠·점포·주식회사의 전입신고일, 보증금, 실제 점유 부분을 확인해 대항력·승계 가능성을 확정해야 합니다.
석동원 관계 확인. 임차인 신고와 근저당권자가 동일하므로 임대차의 실체와 점유관계를 확인해야 합니다.
일괄매각 범위 확인. 오픈상가·통합사용 상태이므로 실제 매각대상 호수와 물리적 경계, 공실 및 사용 부분을 현장에서 대조해야 합니다.
실거래 비교 금지. 신촌럭키 아파트 실거래 표본은 면적이 일치하지 않아 이 근린시설의 직접적인 시세 근거로 쓰기 어렵습니다.
배당표 0원은 확정값이 아님. 시뮬레이션상 인수는 0원이지만 당해세·임차인 최우선변제 미반영 및 미상 점유관계가 남아 있습니다.

맺으며 — “등기는 소멸형, 점유는 확인형”

이 사건의 권리 구조를 한 문장으로 압축하면 등기는 소멸형이지만 점유관계는 확인형입니다. 말소기준 이후의 가압류·근저당·가처분은 소멸하고 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 임차·점유 신고 6건 중 절반인 3건은 대항력 여부가 미상이고, 석동원은 등기권리자와 임차인 신고가 겹칩니다. 여기에 일괄매각·오픈상가·통합사용이라는 물리적 구조까지 있습니다.

또한 현재 최저가가 감정가의 80%까지 내려왔어도, 제공된 실거래는 이 물건과 면적이 일치하지 않아 가격 메리트를 입증하지 못합니다. 따라서 이 사건은 “1회 유찰이라 싸다”가 아니라 미상 점유관계를 먼저 해소하고, 근린시설 자체의 적정가치를 별도로 확인해야 하는 물건으로 보는 것이 맞습니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-08-04	유찰	421억 6,300만원
2	2026-09-08	대기	337억 3,040만원

공유물분할을위한경매(부동산)

배당표상 인수 0원, 하지만 ‘대항력 미상 점유 3건’이 남는다 — 신촌럭키 이룸타워

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 가압류

② 임차·점유관계 — 6건 중 3건은 대항력 미상

③ 가격 비교 — 아파트 실거래를 이 근린시설 시세로 쓰면 안 된다

④ 예상배당표 (매각가 33,730,400,000원 가정)

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수확정 문제는 별도

⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑦ 입찰 체크리스트

맺으며 — “등기는 소멸형, 점유는 확인형”

사건 개요

물건 전체 내역 (362)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (39장)

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