창원지방법원 2025타경10392. 창녕군 부곡면 거문리 466의 단독주택입니다. 등기상 소유자는 장경규이고, 현재 등기부에서 경매의 말소기준으로 잡힌 권리는 2019.12.16 신한카드 주식회사 가압류 11,246,179원입니다. 2012.11.26 설정됐던 비사벌신용협동조합 근저당권 13,000,000원은 2020.07.08 이미 말소됐습니다. 이후 2025.06.26 신한카드주식회사가 2019년 가압류를 본압류로 이행하며 강제경매를 개시했습니다.
등기상 후순위 권리만 보면 단순해 보이지만 이 사건의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 서숙희가 2011.08.12 전입한 것으로 확인됩니다. 이는 현재 말소기준인 2019.12.16보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 점유 부분도 미상이므로 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 따라서 배당표에 계산된 매수인 인수액 0원만을 근거로 실제 인수가 없다고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10392 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창녕군 부곡면 거문리 466 · 경상남도 창녕군 부곡면 한골2길 33-1 |
| 물건종류 | 단독주택 · 주택 / 방 및 창고 / 창고 이용 |
| 소유자 | 장경규 |
| 토지 | 327.0㎡ · 대 · 자연녹지지역 · 자연취락지구 |
| 감정가 / 최저가 | 21,420,800원 / 3,601,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 24,398,122원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심
2019.12.16 신한카드 주식회사 가압류가 현재 말소기준이고, 2025.06.26 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 비사벌신용협동조합 근저당권은 이미 2020.07.08 말소돼 현재 인수대상 권리는 아닙니다. 그러나 임차인 서숙희의 전입일 2011.08.12는 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·점유 부분이 미상인 상태이므로 실제 인수금액은 매각물건명세서와 임대차관계 원본 확인 없이는 확정할 수 없습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 인수액은 확정 불가
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 서숙희 | 미상 | 2011.08.12 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
③ 건물 현황 — 공부와 실물이 여러 곳에서 다르다
이 사건은 권리뿐 아니라 물리적 현황 확인도 중요합니다. 감정평가상 기호별 건물의 면적·구조·용도가 등기부 또는 일반건축물대장과 다르게 확인됐습니다.
| 구분 | 공부상 내용 | 현황 |
|---|---|---|
| 기호 (1-1) | 등기부 7.6평(25.12㎡) · 일반건축물대장 24.13㎡ · 토담조 | 41.7㎡ · 토담조(조적보강) · 주택 |
| 기호 (1-2) | 등기부 5평(16.53㎡) · 일반건축물대장 16.52㎡ · 주택 | 21.6㎡ · 방 및 창고 |
| 기호 (1-3) | 초가지붕 | 12.8㎡ · 스레트지붕 · 창고 |
④ 예상배당표 (매각가 3,601,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 464,818원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 11,246,179원 | 3,136,182원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 신한카드주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신한카드 주식회사의 청구금액 11,246,179원 중 3,136,182원이 배당되고 8,109,997원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 서숙희의 보증금 자체가 미상이므로 이 표의 매수인 인수 0원은 실제 임차보증금 인수 여부를 확정하는 근거가 아닙니다.
⑤ 입지·물건성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기호 (1-1)은 주택, 기호 (1-2)는 방 및 창고, 기호 (1-3)은 창고로 이용 중입니다.
- 구조. 토담조 또는 토담조(조적보강)의 스레트지붕 단층 건물로 조사됐습니다.
- 설비. 기호 (1-1) 건물에는 기본적인 급배수 위생설비와 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 327.0㎡, 자연녹지지역·자연취락지구이며 지형은 완경사·사다리형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 온천원보호지구·공장설립승인지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·도시지역·자연녹지지역·자연취락지구에 포함되고 준보전산지에 접합니다.
- 공시지가. 76,800원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 서숙희의 보증금·확정일자·실제 점유 부분을 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 반드시 확인해야 합니다.
- 대항력 재검증. 전입일 2011.08.12가 말소기준 2019.12.16보다 앞서므로 대항력 가능성을 배제하지 말아야 합니다.
- 지적측량. 건물 위치와 경계가 불분명하고 일부가 인접 토지에 걸쳐 있는 것으로 추정되므로 정확한 경계 확인이 필요합니다.
- 건물 동일성·소유권. 공부와 실제 면적·구조·용도가 다르고 동일 지번에서 다른 일반건축물대장이 다수 발급되는 점을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물이 존재하므로 소유권과 일괄 경매 포함 여부를 확인해야 합니다.
- 낮은 최저가의 착시. 5회 유찰 후 최저가가 3,601,000원까지 내려왔지만 실질 인수액이 미상이라 최저가를 총취득비용으로 보아서는 안 됩니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 먼저 확인할 것이 많다”
이 사건은 감정가 21,420,800원에서 5회 유찰돼 최저가가 3,601,000원까지 내려왔습니다. 그러나 가격보다 먼저 해결해야 할 문제가 분명합니다. 2011.08.12 전입한 서숙희의 보증금이 미상이어서 매수인 인수 가능액을 계산할 수 없고, 건물은 공부와 면적·구조·용도가 다르며 일부가 인접 토지상에 소재하는 것으로 추정됩니다. 제시외 건물까지 있어 소유권·경계 확인도 필수입니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 실질 인수와 물리적 경계는 아직 닫히지 않은 사건입니다. 현재 최저가가 감정가의 16.81%라는 숫자만 보고 응찰하기보다, 임대차와 지적측량 결과를 먼저 확정해야 합니다.
