창원지방법원 2025타경10392. 창녕군 부곡면 거문리 466 소재 단독주택 건물입니다. 소유자는 장경규이며, 신한카드 주식회사가 2019년 가압류를 설정한 뒤 2025년 이를 본압류로 이행하여 강제경매가 시작됐습니다. 현재 말소기준으로 검토할 권리는 2019.12.16. 신한카드 가압류입니다. 그보다 먼저 설정된 비사벌신용협동조합 근저당권은 2020.07.08. 이미 말소됐습니다.
문제는 등기부에만 있는 것이 아닙니다. 현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 서숙희의 전입일은 2011.08.12.로, 현행 말소기준권리보다 빠릅니다. 그러나 임대차보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력 성립 여부와 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다. 건물 역시 여러 부분에서 면적·구조·용도 차이가 확인되는 만큼, 감정가 대비 큰 할인율을 곧바로 투자 수익으로 받아들이기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10392 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창녕군 부곡면 거문리 466 제2호 도로명: 한골2길 33-1 |
| 물건종류 | 단독주택 건물 · 주택·방 및 창고·창고로 이용 |
| 소유자 | 장경규 (단독소유) |
| 감정가 | 21,420,800원 |
| 최저매각가 | 1,765,000원 (7회 유찰 · 감정가의 8.24%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드 주식회사 / 24,398,122원 |
| 말소기준권리 | 2019.12.16. 갑구 2번 신한카드 가압류 (청구금액 11,246,179원) |
| 매각기일 | 2026.11.02. |
| 토지 참고사항 | 거문리 466 · 지목 대 · 면적 327.0㎡ · 자연녹지지역 건물과 토지의 실제 매각 범위 및 소유관계는 별도 확인 필요 |
| 건물 현황 | 토담조·조적보강, 스레트지붕 단층 건물 등 기호(1-1) 주택 · (1-2) 방 및 창고 · (1-3) 창고 |
① 권리 흐름 — 등기보다 앞선 전입자가 문제
2012년 설정된 비사벌신용협동조합 근저당권은 채권최고액 13,000,000원이었지만 2020년 등기상 말소됐습니다. 따라서 현재 남아 있는 선행 담보권으로 취급하지 않습니다. 신한카드 가압류와 이를 본압류로 이행한 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금이 확인되지 않았다
실제 임차인으로 조사된 사람은 서숙희 1명입니다. 보증기관 대위변제나 승계 신고에 따른 중복 인원은 없습니다. 다만 임차인의 점유 부분과 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않아 매수인이 부담할 금액을 계산할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서숙희 점유 부분 미상 |
2011.08.12. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 비해당 |
| 실제 임차인 | 1명 · 서숙희 |
|---|---|
| 전입신고 | 2011.08.12. · 말소기준권리보다 선행 |
| 점유 부분 | 미상 |
| 임대차보증금 | 미상 |
| 확정일자 | 미상 |
| 배당요구 | 여부 및 일자 미상 |
| 대항력 판단 | 가능·미상 실제 점유·계약·대항요건 유지 확인 필요 |
| 우선변제권 | 미상 확정일자와 배당요구 등 확인 필요 |
| 보증기관 승계 | 비해당 |
| 매수인 인수액 | 산정 불가 · 미배당 보증금 인수 가능성 |
③ 예상배당표 (매각가 1,765,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 431,770원 |
| 1. 갑구 2번 가압류 · 신한카드 | 11,246,179원 | 1,333,230원 |
| 2. 갑구 3번 · 신한카드 강제경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 1,765,000원 |
집행비용 431,770원은 매각가의 약 24.5%로 추정된 금액입니다. 예상배당은 신한카드 가압류 청구금액 11,246,179원을 기준으로 계산됐으며, 별도로 표시된 사건 청구액은 24,398,122원입니다. 동일 채권의 본압류 이행을 별개의 독립 채권으로 중복 합산하지 않았습니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 실제 배당요구는 미반영입니다. 갑구 3번에 표시된 0원은 채권액 미상으로 계산에서 제외한 결과이며, 별도 권리관계가 확정됐다는 의미가 아닙니다. 이 배당표는 임차인의 보증금 인수 여부를 확정하지 않습니다.
현재 회차에서 등기상 채권의 예상 미배당액은 9,912,949원입니다. 매각대금 대부분이 집행비용과 채권자 배당으로 소진되어 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 다만 채권자에게 배당되지 않은 금액 전부가 자동으로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 매각으로 소멸하는 가압류 채권의 미배당액과 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제는 구분해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 위험은 남는다
| 유찰 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 임차보증금 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 7회 유찰(현재) | 1,765,000원 | 1,333,230원 | 9,912,949원 | 미확정 |
| 8회 유찰 시 | 1,235,500원 | 813,261원 | 10,432,918원 | 미확정 |
| 9회 유찰 시 | 864,850원 | 449,283원 | 10,796,896원 | 미확정 |
현재 최저가는 감정가의 8.24%에 불과합니다. 다음 유찰 시나리오에서는 1,235,500원, 그다음에는 864,850원까지 내려갑니다. 그러나 이 가격은 법원 최저매각가격일 뿐 매수인의 최종 경제적 부담액이 아닙니다.
⑤ 건물 현황 — 공부와 실물이 다르다
감정평가 내용에서 가장 주의해야 할 부분은 등기부상 면적·구조·용도와 현장 상태의 불일치입니다. 감정평가사는 개략적인 실측면적을 기준으로 평가하면서 구조, 현황, 관리상태를 고려한 관찰감가법을 병용했습니다. 또한 소유권과 정확한 건물 위치를 재확인하도록 지적했습니다.
| 건물 | 등기 면적 | 건축물대장 | 실측면적 | 현황 |
|---|---|---|---|---|
| (1-1) | 25.12㎡ | 24.13㎡ | 41.7㎡ | 주택 · 토담조(조적보강) · 스레트지붕 |
| (1-2) | 16.53㎡ | 16.52㎡ | 21.6㎡ | 등기상 주택 · 현황 방 및 창고 |
| (1-3) | — | — | 12.8㎡ | 창고 · 등기상 초가지붕, 현황 스레트지붕 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 토지 현황. 거문리 466, 지목 대, 면적 327.0㎡. 토지이용상황은 단독, 지형은 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)으로 표시됩니다. 토지의 실제 매각 포함 범위는 확인이 필요합니다.
- 공시지가. 76,800원/㎡로 표시되어 있습니다. 이 값은 건물의 거래 시세나 경매 낙찰 가능가격을 직접 의미하지 않습니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구·온천원보호지구에 포함되며, 준보전산지와 접합니다. 공장설립승인지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역에도 해당합니다.
- 건물 구조. 토담조 및 토담조(조적보강) 구조의 단층 건물이며 현황 스레트지붕이 확인됩니다. 주택 부분에는 기본적인 급배수 위생설비와 난방설비가 있습니다.
- 공부 불일치. 건물별 면적과 구조·용도가 등기 및 건축물대장과 다릅니다. 소재 지번에 여러 일반건축물대장이 발급되는 점도 소유권 확인을 어렵게 할 수 있어 건물별 대조가 필요합니다.
- 환금성. 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않았고, 경계·면적·소유권 문제가 남아 있습니다. 따라서 향후 매각가격이나 환금기간을 신뢰성 있게 산정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 계약 확인. 서숙희의 임대차계약서, 실제 점유 부분, 보증금 및 현재 점유 지속 여부를 확인해야 합니다. 전입 선행만으로 확정적인 대항력을 인정하거나 배제해서는 안 됩니다.
- 우선변제 및 배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부, 실제 배당 가능액을 검토해 매수인에게 남을 보증금이 있는지 계산해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2019.12.16. 신한카드 가압류를 기준으로 검토하되, 2012년 근저당권이 2020년 말소된 사실을 등기 원본과 대조해야 합니다.
- 지적측량. 거문리 466과 인접 토지 경계를 확인하고, 건물의 일부가 타인 토지에 걸쳐 있는지 조사해야 합니다.
- 매각 범위 확인. 건물, 토지 및 제시외 건물 각각의 소유권과 매각 포함 여부를 매각물건명세서 및 부동산표시목록에서 확인해야 합니다.
- 건물 현황·공부 대조. 기호(1-1)·(1-2)·(1-3)의 면적, 구조, 용도, 실측 현황을 비교하고 증개축 관련 문제를 검토해야 합니다.
- 실질취득원가 산정. 확인된 미배당 임차보증금 인수액과 낙찰가를 합산해야 합니다. 현재 최저가만으로 수익성을 계산해서는 안 됩니다.
- 현장 및 환금성 조사. 건물의 이용 가능 상태, 수선 필요성, 인접 토지 사용관계와 실제 거래 가능가격을 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 지적도면을 직접 확인해야 합니다. 변경된 매각 조건이나 기일도 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 8.24%라도 싸다고 할 수 없다”
이 사건의 핵심은 낙찰가가 얼마인가보다, 낙찰 후 무엇을 인수하고 무엇을 소유하게 되는가입니다. 2019년 신한카드 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 방향으로 분석되지만, 그보다 앞선 2011년 전입자의 법적 지위는 별도로 확인해야 합니다.
임차보증금이 확인되지 않은 이상 매수인의 인수액도 미확정이며, 건물의 면적·경계·소유권 및 매각범위 역시 추가 검증이 필요합니다. 실거래 비교가격도 확인되지 않아 최저가의 시장 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다. 따라서 현재 결론은 권리·현장 검증 전 입찰 보류, 가격 메리트 판단 유보입니다. 이 사건은 낮은 숫자를 보고 접근할 물건이 아니라 선행 전입자와 건물의 법적·물리적 실체를 먼저 확인해야 하는 경매입니다.
