서울서부지방법원 2025타경50427. 은평구 신사동 에스엠벨리체 6층 602호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 박민재이며 2021년 11월 15일 거래가액 255,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 감정가보다 낮다는 사실 자체가 아니라, 2023년 등기된 김정훈의 주택임차권 255,000,000원입니다. 전입일은 2021년 11월 15일, 확정일자는 2021년 10월 14일로 경매개시결정일인 2025년 1월 13일보다 앞서 있고, 등기정보상 이 임차권은 원칙적으로 매수인 인수 대상으로 표시돼 있습니다.
다만 이번 사건에는 결정적인 예외가 붙습니다. 매각물건명세서 비고에는 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있습니다. 따라서 해당 조건이 이행되면 현재 회차에서 계산되는 미배당액 30,203,200원은 실질적으로 매수인에게 승계되지 않는 것으로 볼 수 있습니다*. 이 확약은 바로 이 임차권에 관한 것이며, 별도의 다른 임차인은 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경50427 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 은평로 12-1, 6층602호 (신사동, 에스엠벨리체) |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 40.43㎡ · 방2·거실·주방/식당·화장실·발코니·현관 · 지하1층/지상13층 중 6층 |
| 사용승인 | 2020.10.20 |
| 소유자 | 박민재 (2021.11.15. 거래가액 255,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 286,000,000원 / 228,800,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 임차권은 원칙 인수, 확약이 핵심
등기 흐름은 2020년 에스엠종건주식회사의 소유권보존 후 우리자산신탁주식회사로 신탁됐다가, 2021년 11월 15일 신탁등기가 말소되고 같은 날 박민재에게 소유권이 이전된 구조입니다. 같은 날 민간임대주택등기도 기재됐습니다. 이후 임차인 김정훈은 2023년 11월 20일 임차보증금 255,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
데이터상 말소기준으로 제시된 것은 2025년 1월 13일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 임차권등기는 이보다 앞서므로 원칙상 매수인이 인수하는 권리로 표시돼 있습니다. 따라서 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 대항력 인수형입니다. 현재 회차 기준 배당 후 미회수액은 30,203,200원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, HUG는 승계인
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정훈 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 255,000,000원 | 2021.11.15 | 2021.10.14 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | HUG 승계 확약 반영 0원* |
실제 임차인은 김정훈 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 주택임차권승계인으로 기재된 주체이므로 별도의 두 번째 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 김정훈은 전입과 확정일자를 갖추고 배당요구가 접수돼 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 거래시점과 9회 유찰을 같이 봐야 한다
SM벨리체는 총 12세대, 사용승인일 2020년 10월 20일입니다. 대상 면적 40.43㎡와 매칭되는 거래를 포함한 실거래 11건의 평균은 262,454,545원, 최저 255,000,000원, 최고 278,000,000원입니다. 최신 거래는 2021년 11월 255,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 40.43㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2021.11 | 40.43㎡ | 7 | 255,000,000원 |
| 2021.11 | 40.43㎡ | 6 | 255,000,000원 |
| 2021.08 | 40.43㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2021.08 | 40.43㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2021.07 | 42.8㎡ | 4 | 278,000,000원 |
| 2021.07 | 40.43㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2021.07 | 40.43㎡ | 5 | 255,000,000원 |
| 2021.07 | 40.43㎡ | 6 | 268,000,000원 |
| 2021.06 | 42.8㎡ | 6 | 278,000,000원 |
| 2021.06 | 42.8㎡ | 5 | 278,000,000원 |
| 평균 | — | 11건 | 262,454,545원 |
현재 최저가 228,800,000원은 실거래 평균의 87.2%입니다. 확약을 반영한 실질취득액도 228,800,000원이므로, 자료에 있는 거래가격과 비교하면 최신 거래 255,000,000원보다 26,200,000원 낮습니다. 다만 실거래 표본 자체가 2021년 6~11월에 집중돼 있어 2026년 현재 가격을 직접 나타내는 최근 거래라고 보기는 어렵습니다. 따라서 전체 평균 대비 87.2%라는 숫자만으로 가격 메리트를 크게 가점하는 것은 경계해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 228,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,003,200원 |
| 1. 임차인 김정훈 보증금 | 255,000,000원 | 224,796,800원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김정훈의 보증금 미회수액은 30,203,200원입니다. 원칙대로라면 이 금액이 매수인 인수 위험이지만, 매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소를 반영하면 실질 인수는 0원*입니다. 집행비용은 4,003,200원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 없으면 낙찰가 하락 효과가 사라진다
| 회차 | 매각가 | 확약 미반영 인수 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 228,800,000원 | 30,203,200원 | 0원* |
| 10회 유찰 시 | 183,040,000원 | 75,322,560원 | 0원* |
| 11회 유찰 시 | 146,432,000원 | 111,418,048원 | 0원* |
이 표가 이 사건의 구조를 가장 선명하게 보여줍니다. 확약을 무시하면 낙찰가가 228,800,000원에서 183,040,000원, 146,432,000원으로 내려갈수록 미배당 임차보증금 인수가 30,203,200원에서 75,322,560원, 111,418,048원으로 커집니다. 즉 대항력 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 최저가 하락만 보고 싸졌다고 판단할 수 없습니다. 하지만 이 사건은 매각조건에 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시돼 있어, 그 조건이 실제 이행되는 전제에서는 각 회차의 임차권 실질 인수가 0원*으로 바뀝니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 6호선 응암역 남서측 근거리에 위치하며, 주상복합건물·업무시설·오피스텔·중소규모 아파트단지·도시형생활주택·다세대주택·근린상가·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장, 근거리에 지하철 6호선 응암역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며 방2·거실·주방/식당·화장실·발코니·현관 구조입니다.
- 설비. 도시가스 보일러 개별난방, 위생·급배수, 승강기, 화재경보·탐지, 기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측 및 남동측으로 폭 약 4m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역 등에 포함됩니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 12세대의 소규모 오피스텔이고 현재 9회 유찰, 단지 경매 평균 유찰 7.8회·낙찰률 0.0%로 제시돼 있어 매도·재매각 가능성은 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 재확인. 임차인과 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 매각조건이 현재도 동일한지 매각물건명세서 원본을 확인하세요.
- 임차권 말소 절차. 확약이 있어도 말소 조건과 실제 말소 이행 여부가 핵심입니다. 낙찰 후 인수 0원 판단은 이 조건을 전제로 합니다.
- 최저가만 보지 않기. 확약이 없다면 현재 회차 미배당 인수액은 30,203,200원이고, 추가 유찰 시 75,322,560원·111,418,048원으로 증가합니다.
- 실거래 시점 점검. 비교 가능한 실거래가 2021년 자료이므로 2026년 현재 시장가격을 별도로 확인해야 합니다. 평균 262,454,545원만으로 현재 시세를 단정하지 마세요.
- 환금성 확인. 12세대 오피스텔, 9회 유찰, 경매 통계 평균 유찰 7.8회라는 데이터를 감안해 실제 매수층과 재매각 가능성을 점검하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에 2021년 11월 15일 민간임대주택등기가 있으므로 현재 효력 및 매각 후 처리 관계를 원본에서 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 원자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “9회 유찰 = 무조건 싸다”가 아니다
이 물건을 보는 순서는 명확합니다. 첫째는 김정훈의 보증금 255,000,000원, 둘째는 그 보증금 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건, 그 다음이 비로소 228,800,000원의 최저가입니다.
확약이 없다면 대항력 임차보증금 때문에 현재 최저가에서만 30,203,200원이 남고, 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 커져 가격 하락 효과가 상당 부분 상쇄됩니다. 반대로 매각물건명세서에 기재된 확약 조건이 이행된다면 해당 임차권 인수는 실질 0원*이 되어 현재 실질취득은 228,800,000원으로 정리됩니다.
그럼에도 평가를 높게 줄 수만은 없습니다. 비교 실거래는 2021년에 집중돼 있고, 이 물건은 이미 9회 유찰됐으며 총 12세대 오피스텔입니다. 단지 경매 통계도 평균 유찰 7.8회·낙찰률 0.0%로 제시돼 있습니다. 권리 위험은 확약으로 크게 줄지만, 환금성과 현재 시세 검증은 여전히 남습니다. 이 사건은 ‘낮아진 최저가’보다 ‘확약의 유효성’과 ‘실제 현재 시장가격’을 먼저 확인해야 하는 물건입니다.