* 75,322,560원은 현재 회차의 예상배당에 따른 보증금 부족액입니다. 명세서상 잔액 포기·임차권등기 말소 조건이 유효하게 이행되는 경우 해당 임차권에 관한 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
서울서부지방법원 2025타경50427. 은평구 신사동 에스엠벨리체 6층 602호, 전용 40.43㎡ 오피스텔입니다. 감정가 286,000,000원에서 현재 최저가 183,040,000원까지 낮아졌고, 10회 유찰 상태입니다. 겉으로는 최근 실거래보다 상당히 낮은 가격이지만, 등기부에는 경매개시결정보다 앞선 255,000,000원의 주택임차권이 존재합니다.
이 사건의 핵심은 해당 임차권에 붙은 조건부 매각 내용입니다. 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명세서에 기재되어 있습니다. 따라서 선순위 임차권의 존재와 그 권리의 실제 매수인 인수액을 구분해야 합니다. 조건이 이행되면 실질 인수액은 0원이지만, 조건을 확인하지 않은 채 최저가만을 실제 취득비용으로 단정하는 것도 적절하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경50427 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 은평로 12-1, 6층 602호 (신사동, 에스엠벨리체) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 40.43㎡ · 지상 13층 중 6층 |
| 감정 이용상태 | 업무시설(오피스텔) · 방 2개, 거실, 주방/식당, 화장실, 발코니, 현관 |
| 건물 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 13층 · 2020.10.20 |
| 소유자 | 박민재 (2021.11.15 매매 취득 · 거래가액 255,000,000원) |
| 감정가 | 286,000,000원 |
| 최저매각가 | 183,040,000원 (10회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 255,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.01.13 갑구 5번 강제경매개시결정 |
| 선순위 임차권 | 김정훈 · 임차보증금 255,000,000원 · 을구 1번 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 포기
말소기준권리는 2025.01.13 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2023.11.20에 김정훈 명의 주택임차권이 등기되어 있습니다. 주민등록일과 점유개시일은 모두 2021.11.15이고, 확정일자는 2021.10.14로 말소기준권리보다 빠릅니다. 따라서 김정훈은 대항력과 우선변제권이 있는 임차인으로, 별도 조건이 없다면 배당 부족액의 매수인 인수 문제가 발생합니다.
이는 단순히 선순위 임차권이 매각으로 자동 소멸한다는 뜻이 아닙니다. 해당 포기·말소 조건의 유효성과 이행을 전제로 매수인의 실질 인수액을 0원으로 평가하는 것입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 및 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김정훈 | 전유부분 전부 주거(임차권등기) |
255,000,000원 | 전입 2021.11.15 확정 2021.10.14 |
대항력 有
우선변제 有
승계인 HUG 배당요구 있음 · 2023.11.20 포기·말소 조건부 매각 |
실제 임차인은 김정훈 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차보증금 반환청구권과 관련된 주택임차권승계인이자 경매 신청채권자입니다. 이를 독립된 임차인으로 추가하거나 동일 보증금을 별개의 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
| 임대차계약일 | 2021.10.13 |
|---|---|
| 확정일자 | 2021.10.14 |
| 전입 / 점유개시 | 2021.11.15 |
| 임차권등기 | 2023.11.20 · 을구 1번 |
| 임차보증금 | 255,000,000원 |
| 배당요구 | 있음 · 2023.11.20 |
| 대항력 | 있음 말소기준권리보다 선행 |
| 우선변제권 | 있음 확정일자 및 배당요구 |
| 예상 임차인 배당 | 179,677,440원 |
| 계산상 미배당 보증금 | 75,322,560원 |
| 매수인 실질 인수 | 0원 (명세서상 포기·말소 조건 이행 시) |
해당 금액을 매수인이 인수하는 경우 실질취득액은 258,362,560원으로, 단순 최저가 183,040,000원이 아닙니다. 이는 최근 실거래 268,000,000원에 근접한 수준입니다.
대항력 인수형 경매는 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수액이 늘어나 실질취득액이 보증금 255,000,000원 부근에 머무르는 구조입니다. 따라서 매각조건이 충족되지 않는 상황에서 최저가가 감정가의 64%라는 이유만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래는 268,000,000원
SM벨리체는 총 12세대 규모이며, 분석 대상과 동일한 전용 40.43㎡의 가장 최근 확인 거래는 2026년 9월 9층, 268,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 268,000,000원이지만 표본은 1건이므로, 이를 충분한 거래량이 뒷받침된 안정적 평균으로 해석해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 40.43㎡ | 9 | 268,000,000원 |
| 2021.11 | 40.43㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2021.11 | 40.43㎡ | 7 | 255,000,000원 |
| 2021.11 | 40.43㎡ | 6 | 255,000,000원 |
| 2021.08 | 40.43㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2021.08 | 40.43㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2021.07 | 42.8㎡ | 4 | 278,000,000원 |
| 2021.07 | 40.43㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2021.07 | 40.43㎡ | 5 | 255,000,000원 |
| 2021.07 | 40.43㎡ | 6 | 268,000,000원 |
| 2021.06 | 42.8㎡ | 6 | 278,000,000원 |
| 2021.06 | 42.8㎡ | 5 | 278,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 40.43㎡ | 1건 | 268,000,000원 |
전체 12건 평균은 262,916,666원이지만, 상당수 거래가 2021년에 집중되어 있으므로 현재 가격 판단에는 최근 12개월 거래를 우선 적용합니다. 최근 거래와 과거 거래의 비교 추세는 +2.1%로 나타납니다. 다만 최근 거래가 1건뿐이라는 점과 거래 대상 층수가 서로 다르다는 점은 감안해야 합니다.
| 감정가 | 286,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 183,040,000원 |
| 전체 실거래 평균 | 262,916,666원 (12건) |
| 최근 12개월 평균 | 268,000,000원 (1건) |
| 최신 거래 | 2026.09 · 268,000,000원 |
| 최근 거래 추세 | +2.1% |
| 최저가 / 전체 평균 | 69.6% |
| 최저가 / 최근 평균 | 68.3% · 포기·말소 조건 충족 시 |
반대로 조건이 이행되지 않아 계산상 미배당 보증금을 인수한다면, 현재 회차의 실질취득액은 258,362,560원이 됩니다. 이 경우 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득액이며, 단순히 감정가 대비 64%에 낙찰받았다는 사실만으로 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 183,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,362,560원 |
| 1. 임차인 김정훈 · 우선변제 | 255,000,000원 | 179,677,440원 |
| 2. 경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 매각가 기준 추정치입니다. 신청채권자인 주택도시보증공사의 청구는 임차보증금 관련 승계 청구이므로 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 임차인에게 우선 배당되는 것으로 추정됩니다. 임차보증금 255,000,000원 중 예상배당액은 179,677,440원이고, 계산상 부족액은 75,322,560원입니다. 다만 명세서에 기재된 잔액 포기·임차권등기 말소 조건이 이행된다면 이 부족액을 매수인의 실질 인수액으로 적용하지 않습니다.
⑤ 회차별 인수 위험 — 낙찰가가 낮아져도 총부담이 고정되는 구조
| 회차 | 최저가 | 계산상 인수액* | 조건 이행 시 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 10회 유찰 (64%) | 183,040,000원 | 75,322,560원 | 실질 인수 0원 |
| 11회 유찰 시 (51%) | 146,432,000원 | 111,418,048원 | 실질 인수 0원 |
| 12회 유찰 시 (41%) | 117,145,600원 | 140,294,438원 | 실질 인수 0원 |
* 계산상 인수액은 해당 회차의 예상 미배당 보증금으로, 잔액 포기 조건이 없거나 이행되지 않는 경우의 권리분석상 위험을 설명하기 위한 수치입니다. 회차별 추정 집행비용에 따라 낙찰가와 계산상 인수액의 합계는 소폭 달라질 수 있습니다.
선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 내려갈수록 배당 부족액이 증가합니다. 따라서 포기·말소 조건을 적용할 수 없는 경우 실질취득액은 보증금 255,000,000원과 집행비용에 가까운 수준에서 유지됩니다. 유찰 자체가 실질취득비용을 그만큼 낮추는 것은 아닙니다.
반면 명세서상 조건이 유효하게 유지·이행된다면 해당 선순위 임차권의 실질 인수액은 0원이므로 낙찰가 하락이 실제 취득비용 감소로 이어집니다. 이 사건의 가격 분석은 반드시 이 두 경우를 구분해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구 신사동에 소재하며, 지하철 6호선 응암역 남서측 근거리에 위치합니다. 주변에는 주상복합건물, 업무시설, 오피스텔, 중소규모 아파트단지, 도시형생활주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 근거리에 지하철 6호선 응암역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 2020.10.20 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 도시가스 보일러에 의한 개별난방, 승강기, 화재경보·탐지설비 및 기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남서측과 남동측으로 각각 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 준주거지역·지구단위계획구역(신사생활권)·과밀억제권역·대공방어협조구역에 해당합니다. 공시지가는 3,708,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 총 12세대 규모의 소형 건물로, 최근 12개월 동일 면적 실거래는 1건입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 8.6회로, 실제 재매각 가능 가격과 거래 기간에 대한 별도 검토가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 확인. 매각물건명세서상 임차인 김정훈과 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건으로 유지되는지 확인하세요.
- 실질 인수액 구분. 조건 충족 시 해당 임차권 인수액은 0원입니다. 조건 미이행 시 현재 회차 예상배당상 부족액은 75,322,560원이므로 두 상황을 혼동하지 않아야 합니다.
- 승계 중복 계산 방지. 실제 임차인은 김정훈 1명입니다. 주택도시보증공사의 승계 청구와 동일 보증금을 독립된 임차보증금으로 이중 합산하지 마세요.
- 임차권등기 말소 절차. 잔액 포기와 임차권등기 말소의 관계, 이행 시점 및 낙찰 후 등기 정리 절차를 법원과 관련 서류를 통해 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재한다는 사실만으로 현재 점유 상태가 확정되는 것은 아닙니다. 실제 현장 점유자를 확인하고 인도·명도 비용을 검토하세요.
- 시세 기준. 최근 실거래 268,000,000원은 2026년 9월 9층 거래입니다. 대상은 6층이므로 층·향·내부 상태를 확인하고 단일 거래 표본에 과도하게 의존하지 마세요.
- 환금성 확인. 12세대 소형 건물, 평균 유찰 8.6회라는 특성을 감안하여 인근 유사 오피스텔의 실제 거래 및 매물 상황도 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 등기부상 민간임대주택 등록 사항이 있으므로 매각 이후 관련 등록 및 의무의 처리 여부를 관할 기관에 확인하세요.
- 관리비·주차. 공용부분 미납 관리비와 기계식 주차설비의 이용·관리 상태를 점검하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 관련 매각조건을 직접 확인하세요. 특히 배당·포기·말소 조건이 변경되지 않았는지 최종 점검이 필요합니다.
맺으며 — “유찰보다 중요한 것은 인수 조건의 이행”
이 물건의 권리분석은 선순위 임차권이 있다는 사실만으로 끝나지 않습니다. 임차인 김정훈의 보증금 255,000,000원은 말소기준권리보다 선행하며, 현재 회차에서 배당되지 못할 것으로 계산되는 금액은 75,322,560원입니다. 그러나 매각물건명세서는 임차인과 주택임차권승계인이 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각한다고 명시합니다.
이 조건이 유효하게 이행된다면 해당 선순위 임차권의 실질 인수는 0원이며, 최저가 183,040,000원은 최근 실거래 268,000,000원의 68.3%에 해당합니다. 반면 조건이 이행되지 않아 부족액을 인수한다면 실질취득액은 258,362,560원으로 올라가 최근 실거래에 근접합니다.
따라서 포기·말소 조건의 이행 확인이 이 사건의 핵심 선결사항입니다. 그다음으로는 10회 유찰 이력, 12세대 소형 건물의 거래량, 최근 시세 표본의 부족, 현장 점유 및 명도 가능성을 종합적으로 확인해야 합니다. 감정가 대비 큰 할인율만으로 안전하거나 저렴한 경매라고 결론 내리기보다는, 조건 충족 여부에 따라 실질취득액이 달라지는 구조를 정확히 구분하는 것이 중요합니다.