서울서부지방법원 2025타경51069. 은평구 신사동 유성아이비 C동 401호, 전용면적 46.28㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 압류·가압류 숫자가 아니라 2021년부터 대항력을 갖춘 임차인입니다. 김상훈은 2021.06.15 확정일자를 받고 2021.07.05 전입·점유를 시작했으며, 2023.07.24에는 보증금 340,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준으로 제시된 2023.08.22 국세 압류보다 임차인의 대항요건과 임차권등기가 모두 앞서므로, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않는 한 잔액은 매수인에게 승계됩니다.

현재 최저매각가 268,000,000원에서 예상되는 임차인 배당액은 263,448,000원이고, 남는 보증금은 76,552,000원입니다. 더 유찰돼 입찰가가 내려가면 임차인 배당액도 줄고 매수인 인수액은 커집니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 싸지는 구조가 아니라, 보증금 340,000,000원 부근으로 실질취득 부담이 수렴하는 인수형입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다

등기부상 과거 서서울농업협동조합 근저당권은 2018.12.05 이미 말소됐고, 2021년 국세 압류와 은평구 압류 역시 각각 등기부상 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 것은 2023.08.22 국세 압류이며, 이후 주택도시보증공사의 가압류와 2025.02.25 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 을구 3번 주택임차권은 말소기준보다 먼저 등기됐고, 그보다 앞서 전입과 점유도 갖췄으므로 배당 미회수액이 매수인에게 남습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 미배당액 승계

김상훈은 2023.07.24 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 한 것으로 확인됩니다. 우선변제권을 행사해 매각대금에서 먼저 배당받지만, 배당받았다는 사실과 매수인 인수가 사라진다는 것은 같은 말이 아닙니다. 현재 회차에서는 보증금 340,000,000원 중 263,448,000원이 배당되고, 76,552,000원이 미회수 상태로 남아 매수인이 인수하는 구조입니다.

③ 가격 비교 — 최저가 2.68억이 아니라 실질취득 약 3.40억을 본다

유성아이비C동의 면적 매칭 실거래는 2021.06, 전용 46.99㎡, 5층, 298,000,000원 1건입니다. 표면상 현재 최저가 268,000,000원은 이 거래가의 89.9%입니다. 하지만 이 사건은 대항력 있는 340,000,000원 임차보증금이 낙찰가보다 크므로, 89.9%라는 숫자를 가격 메리트로 사용하면 안 됩니다.

따라서 이 물건은 “최저가가 실거래보다 10%가량 낮다”는 식으로 싸다고 평가할 수 없습니다. 실질취득의 비교축인 약 340,000,000원은 비교 실거래 298,000,000원보다 높고, 감정가 335,000,000원도 같은 실거래보다 높습니다. 게다가 거래 표본 자체가 1건이어서 시세 확신도 역시 높게 잡기 어렵습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액이 올라간다

⑤ 예상배당표 (매각가 268,000,000원 가정)

현재 회차 기준 임차보증금 부족분 76,552,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 사항에 따라 최종 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 방3, 주방, 거실, 화장실2, 발코니 등의 구조로 조사됐습니다.
• 입지. 서울특별시 은평구 신사동 덕산중학교 남동측 인근. 단독주택·다세대주택과 일부 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕 6층 건물 중 4층 401호이며 승강기·도시가스 난방·위생 급배수·화재설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 3,502,000원/㎡, 토지면적 280.0㎡. 동측·서측으로 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 해당하며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 유성아이비C동은 10세대이고 확인되는 면적 매칭 실거래는 1건입니다. 매수·매도 가격 판단을 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가 착시 금지. 268,000,000원이 비교 실거래의 89.9%라는 수치만 보고 할인물건으로 평가하면 안 됩니다. 실질취득 비교축은 약 340,000,000원입니다.
• 임차보증금 인수. 현 회차 기준 76,552,000원, 2회 유찰 시 129,401,600원, 3회 유찰 시 171,681,280원의 인수액을 자금계획에 포함해야 합니다.
• 임차권 원본 확인. 임대차계약서, 임차권등기명령, 전입세대열람, 확정일자, 배당요구 및 매각물건명세서를 서로 대조해야 합니다.
• 신청채권자 관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 모두 김상훈으로 표시돼 있으므로 채권관계와 집행권원을 확인해야 합니다.
• 시세 표본 한계. 면적 매칭 실거래가 2021.06의 298,000,000원 1건뿐이므로 현장 중개업소 시세와 최근 매물을 함께 확인해야 합니다.
• 관리비·조세 확인. 미납 관리비와 실제 배당에 영향을 주는 조세채권은 별도 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 법원 기록을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “2.68억 낙찰”이 아니라 “3.40억대 취득”으로 봐야 한다

이 사건의 숫자만 보면 감정가 335,000,000원에서 한 번 유찰돼 268,000,000원까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 있는 김상훈의 임차보증금은 340,000,000원이고, 현재 회차에서도 76,552,000원이 배당되지 않아 매수인이 인수합니다. 다음 회차로 넘어가면 낙찰가는 더 낮아지지만 인수액은 더 커집니다.

따라서 이 물건에서 “최저가 2.68억이 실거래 2.98억보다 낮으니 싸다”는 결론은 잘못된 접근입니다. 비교해야 할 경제적 취득축은 약 340,000,000원이며, 이는 확인되는 실거래 298,000,000원보다 높습니다. 여기에 10세대 다세대주택, 실거래 표본 1건이라는 환금성 불확실성도 겹칩니다. 권리 인수 부담이 크고 가격 우위도 확인되지 않는 보수적 접근 대상입니다.