서울서부지방법원 2025타경51076. 구산동 중앙하이츠빌 3층 304호로, 감정평가상 방3·거실1·주방/식당1·욕실/화장실1·발코니 등을 갖춘 연립주택입니다. 현재 권리분석의 핵심은 단순히 최저가가 감정가보다 낮다는 데 있지 않습니다. 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인 조규헌의 보증금 270,000,000원이 있기 때문입니다. 원칙적인 배당만 보면 현재 매각가에서 192,456,000원이 배당되고 77,544,000원이 남아 매수인 인수 문제가 생깁니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고상 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 조규헌 관련 미배당 77,544,000원은 룰상 계산액으로는 남지만, 해당 조건을 반영한 실질 인수액은 0원으로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51076 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 구산동 211-5 중앙하이츠빌 3층 304호 · 갈현로17가길 10 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 감정평가상 연립주택 · 전용 53.1㎡ · 5층 건물 중 3층 |
| 이용상태 | 방3 · 거실1 · 주방/식당1 · 욕실/화장실1 · 발코니 등 |
| 소유자 | 강성민 · 2021.06.28 소유권이전 · 거래가액 270,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 196,000,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 5회 / 2026.09.08 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 293,155,183원 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 ‘포기 조건’이 핵심
말소기준권리는 2022.07.27 영동새마을금고 근저당권 70,000,000원입니다. 그보다 조규헌의 전입 2021.06.28과 확정일자 2021.05.17이 빠르므로 조규헌은 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 은평구 압류, 조규헌의 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차관계 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 남순모 · 304호 | 2025.03.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 조규헌 · 전유부분 전부 | 2021.06.28 | 270,000,000원 | 있음 | 있음 | 아님 |
② 시세 비교 — 확약을 반영하면 현재 회차는 최근 거래의 70%
중앙하이츠빌 동일 면적 53.1㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 260,000,000원이지만 가격 판단에서는 최신성과 최근 12개월 자료를 우선해야 합니다. 가장 최근 거래는 2026.03의 280,000,000원이고 최근 12개월 평균도 280,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 과거 거래군 대비 12.0% 높은 것으로 집계되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 53.1㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2024.01 | 53.1㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2021.06 | 53.1㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 전체 평균 | 53.1㎡ | 3건 | 260,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 53.1㎡ | 1건 | 280,000,000원 |
현재 최저가 196,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 280,000,000원의 70.0%입니다. 조규헌의 잔액 포기·임차권 말소 조건을 반영하면 실질취득도 196,000,000원이므로, 이번 사건에서는 최저가와 실질취득을 같은 금액으로 시세와 비교할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 196,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,544,000원 |
| 1. 임차인 조규헌 보증금 | 270,000,000원 | 192,456,000원 |
| 2. 영동새마을금고 근저당 | 70,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 | 293,155,183원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 조규헌 보증금 중 77,544,000원이 미배당되어 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서의 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 조규헌 관련 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위에서 차감될 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 권리 효과
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 196,000,000원 | 77,544,000원 | 잔액 포기·임차권 말소 조건 적용 시 실질 인수 0원 |
| 6회 유찰 시 | 156,800,000원 | 116,195,200원 | 동일 조건 적용 시 실질 인수 0원 |
| 7회 유찰 시 | 125,440,000원 | 147,116,160원 | 동일 조건 적용 시 실질 인수 0원 |
대항력 임차인 사건에서는 일반적으로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져 실질취득액이 보증금 수준에서 고정되는 효과가 생깁니다. 이 사건의 회차별 룰상 인수액도 77,544,000원, 116,195,200원, 147,116,160원으로 증가합니다. 다만 조규헌에게는 잔액 포기·임차권 말소 조건이 있으므로, 그 조건이 유지되는 한 각 회차에서 조규헌 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구산초등학교 동측 인근. 단독주택·다세대주택·근린생활시설·소규모 아파트단지와 구산초등학교·구산중학교·은평중학교·구산동주민센터 등이 혼재하는 제2종일반주거지역 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입 가능. 남동측 인근에 지하철 6호선 구산역이 있고 갈현로·서오릉로의 노선버스 정류장을 이용할 수 있어 교통 이용사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 중 3층 304호이며 사용승인일은 2009.02.23입니다. 도시가스 개별난방·CCTV·1층 주차장이 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 도시지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등이 포함되며 공시지가는 3,369,000원/㎡입니다.
- 규모·환금성. 중앙하이츠빌은 16세대이며 확인된 동일 면적 실거래는 3건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 5.0회, 매각률 0.0으로 나타나 거래가격과 별개로 경매 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 임차인과 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다.
- 조규헌 권리 확인. 전입 2021.06.28·확정일자 2021.05.17·보증금 270,000,000원으로 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인입니다. 포기 조건을 전제로 하지 않으면 인수위험이 존재합니다.
- 남순모 확인. 전입 2025.03.04로 대항력은 없지만 보증금은 미상입니다. 배당요구는 2025.04.10에 했으므로 계약서·점유관계·보증금 원문을 확인하는 편이 안전합니다.
- 압류·당해세 확인. 국민건강보험공단 및 은평구 압류가 존재합니다. 당해세 해당 여부에 따라 선순위 차감 및 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 현재 실질취득은 최근 거래의 70.0%이지만 이미 5회 유찰됐습니다. 내부 상태·점유관계·조건부 매각의 부담·소규모 연립주택의 수요를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인 사건이지만, 매각조건이 판을 바꾼다”
표면만 보면 조규헌의 보증금 270,000,000원이 최저가 196,000,000원보다 크고 대항력도 있어 전형적인 인수형 사건처럼 보입니다. 실제 원칙적 배당계산에서도 77,544,000원의 미배당액이 잡힙니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있다는 점이 결정적입니다. 이 조건을 적용하면 조규헌 관련 실질 인수는 0원이고, 현재 실질취득 196,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 실거래 280,000,000원의 70.0%입니다.
다만 가격만 보고 단순한 저가 매물로 결론내리기도 어렵습니다. 이미 5회 유찰됐고, 단지 경매 통계도 평균 5.0회 유찰·매각률 0.0입니다. 권리 핵심은 확약 조건의 최종 확인, 가격 핵심은 70.0%의 할인, 실행 핵심은 반복 유찰 원인의 현장 확인입니다.
