제주지방법원 2025타경1594. 애월읍 상귀리 애월리브안 105동 4층 401호, 전용 68.2773㎡ 다세대주택입니다. 김태운 명의로 2023.05.25 소유권이 이전됐고 거래가액은 430,000,000원입니다. 같은 날 설정된 주식회사신한은행 근저당권 채권최고액 350,900,000원이 말소기준권리입니다. 그 이후 중소기업은행 가압류, 후순위 근저당권, 후순위 채권 관련 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 임차인 조사 내역도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리보다 현재 가격이 급락한 최근 실거래 흐름을 충분히 반영했는지에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1594 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 상귀리 289 애월리브안 105동 4층401호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 항몽로 103-9 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 68.2773㎡ · 4층401호 · 다락 소재 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김태운 · 2023.05.25 소유권이전 · 거래가액 430,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 391,000,000원 / 273,700,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구액 | 318,710,159원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 인수권리는 없다
임차인 없음. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항이 없습니다. 말소기준은 2023.05.25 주식회사신한은행 근저당권 350,900,000원입니다. 2023.06.02 설정된 주식회사센텀하우징 근저당권 50,000,000원과 이후의 중소기업은행 가압류 12,146,965원, 관련 압류·가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 감정가 할인보다 최신 거래를 봐야 한다
애월리브안 전용 68.28㎡ 거래는 총 8건입니다. 전체 평균은 372,750,000원이지만, 최근 12개월 평균은 286,000,000원으로 낮아졌고 최신 2026.08 거래는 227,000,000원입니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세 차이는 -28.8%로, 전체 평균을 기준으로 가격 메리트를 판단하면 현재 시장을 과대평가할 수 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 68.28㎡ | 3 | 227,000,000원 |
| 2025.09 | 68.28㎡ | 3 | 345,000,000원 |
| 2024.06 | 68.28㎡ | 4 | 400,000,000원 |
| 2023.04 | 68.28㎡ | 2 | 365,000,000원 |
| 2023.03 | 68.28㎡ | 4 | 460,000,000원 |
| 2023.03 | 68.28㎡ | 2 | 395,000,000원 |
| 2023.03 | 68.28㎡ | 3 | 405,000,000원 |
| 2023.03 | 68.28㎡ | 1 | 385,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 286,000,000원 |
현재 최저매각가 273,700,000원은 최근 12개월 평균의 95.7%입니다. 이 수치만 보면 평균보다 낮지만, 최신 실거래 227,000,000원보다 현재 최저가가 높습니다. 특히 최근 거래 추세가 -28.8%인 만큼, “감정가 391,000,000원에서 1회 유찰됐으니 싸다”라고 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 273,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,631,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 350,900,000원 | 269,068,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사센텀하우징 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 12,146,965원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 허진 | 200,650,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 613,696,965원에 대해 예상 배당은 269,068,200원, 미배당은 344,628,765원입니다. 주식회사신한은행도 채권최고액 기준 전액 배당되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 273,700,000원 | 269,068,200원 | 344,628,765원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 191,590,000원 | 188,107,740원 | 425,589,225원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 134,112,999원 | 131,435,417원 | 482,261,548원 |
모든 제시 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 권리구조는 회차가 내려가도 변하지 않지만, 가격 판단은 최근 시세와 함께 봐야 합니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.8회, 낙찰률은 30.0%입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 애월읍 하귀2리 소재 귀일중학교 남동측 근거리에 위치합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 도보 약 2~3분 거리에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편익은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 스페니쉬기와잇기 지붕이며, 기본 급·배수설비·승강기설비·냉난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 8미터 포장도로, 남서측으로 노폭 약 3미터 비포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 6,943.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 다세대이며 자연녹지지역입니다. 공시지가는 251,200원/㎡입니다.
- 규제. 건축계획심의대상구역·장애물제한표면구역·공장설립제한지역·하수처리구역·하천구역·가축사육제한구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 규모. 애월리브안은 48세대이며 사용승인일은 2023.02.07입니다.
- 기타. 위반건축물 표시는 없으며, 매각물건명세서 비고에는 다락이 소재한다고 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 실거래 우선. 최근 12개월 평균은 286,000,000원이지만 최신 2026.08 거래는 227,000,000원입니다. 전체 평균 372,750,000원만 보고 할인폭을 평가하지 마세요.
- 하락 추세 확인. 최근 거래와 과거 거래의 가격 추세는 -28.8%입니다. 현재 최저가가 최근 12개월 평균 아래라는 이유만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2023.05.25 주식회사신한은행 근저당입니다. 후순위 근저당 및 그 부기 권리의 등기상 변동 여부를 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 다락 확인. 매각물건명세서에 다락 소재가 명시돼 있으므로 현황과 이용상태를 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 토지이용 제한 확인. 하천구역·장애물제한표면구역·건축계획심의대상구역 등 여러 제한이 존재하므로 향후 이용·증개축 관련 제한을 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 최신 시세 재확인
이 사건은 임차인 없음, 인수권리 없음, 법정지상권 해당 없음으로 권리분석은 비교적 단순합니다. 주식회사신한은행 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 정리되는 구조여서 낙찰자가 떠안을 금액도 0원입니다.
다만 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 391,000,000원에서 1회 유찰돼 273,700,000원까지 내려왔지만, 시장은 이미 2026.08 동일 면적 거래에서 227,000,000원을 기록했습니다. 최근 12개월 평균 286,000,000원과 비교하면 현재 최저가는 95.7%지만, 최신 거래와 -28.8%의 하락 추세까지 고려하면 현재 회차를 명확한 가격 메리트 구간으로 보기는 어렵습니다. 권리는 합격이지만, 응찰 전 최신 거래가격의 지속 여부를 확인하는 것이 핵심입니다.
