창원지방법원 2025타경10435. 밀양시 삼랑진읍 일대의 토지와 공장, 자원순환관련시설, 사무실·직원숙소가 함께 묶인 일괄매각 물건입니다. 감정가 3,358,654,000원에서 두 번 유찰돼 현재 최저매각가는 1,645,741,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 절반 아래로 내려왔지만, 이 물건은 일반 주거용 경매처럼 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
첫 번째 이유는 임차인입니다. 주식회사 리싸이텍은 2020.08.06 전입해 말소기준권리인 2021.05.28 우리은행 근저당보다 앞섭니다. 보증금 20,000,000원, 월차임 1,500,000원이고 우선변제권은 확인되지 않아 제공된 배당 시뮬레이션상 보증금 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 현재 회차에서 낙찰가 1,645,741,000원만 지불하는 것이 아니라 실질적으로는 1,665,741,000원이 투입되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10435 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 삼랑진읍 율동리 196-17 외 · 경상남도 밀양시 삼랑진읍 미율로 394-23 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장 · 자원순환관련시설(폐기물재활용시설) · 사무실·직원숙소 |
| 소유자 | 주식회사창신산업 |
| 감정가 / 최저가 | 3,358,654,000원 / 1,645,741,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 1,761,871,283원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 일부 토지 지분매각 · 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 그러나 선순위 임차는 별개
등기상 말소기준권리는 2021.05.28 을구 20번 우리은행 근저당권이며 채권최고액은 900,000,000원입니다. 2025.08.05 경매개시결정은 기준권리 이후이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 을구 20번 근저당 중 113,537,088원은 2025.09.05 확정채권 일부 대위변제를 원인으로 기술보증기금에 일부 이전됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 리싸이텍 | 2020.08.06 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 있음 | 미상 | 없음 |
| 제이디에너지 주식회사 | 2022.01.12 | 미상 | 6,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
주식회사 리싸이텍은 전입일이 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있습니다. 확정일자는 확인되지 않았고, 배당요구 여부 역시 확인되지 않으므로 배당으로 소진될 것을 전제로 잡아서는 안 됩니다. 제공된 배당 시뮬레이션도 보증금 20,000,000원을 매수인 인수액으로 계산합니다.
제이디에너지 주식회사는 2022.01.12 전입으로 말소기준권리 이후여서 대항력이 없습니다. 다만 보증금 액수는 확인되지 않습니다. 실제 임차인은 총 2명이며, 보증기관 대위·승계 중복신고로 잡힌 임차인은 없습니다.
③ 현재 가격 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
| 현재 최저매각가 | 1,645,741,000원 |
|---|---|
| 대항력 임차 보증금 인수 | 20,000,000원 |
| 현재 실질취득 | 1,665,741,000원 |
| 감정가 대비 최저가 | 49% |
| 입찰보증금 기준 | 최저매각가격의 20% |
현재 최저가 1,645,741,000원에 낙찰된다고 가정하면 리싸이텍 보증금 20,000,000원을 별도로 부담해야 하므로 실질취득은 1,665,741,000원입니다. 3회 유찰 시에는 최저가 1,152,018,700원에 같은 인수액 20,000,000원을 더한 1,172,018,700원, 4회 유찰 시에는 806,413,090원에 20,000,000원을 더한 826,413,090원 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,645,741,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,857,410원 |
| 인수 · 주식회사 리싸이텍 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 20번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 900,000,000원 | 900,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 726,883,590원 |
리싸이텍 보증금 20,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인 인수액으로 별도 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 매각조건 — 가격보다 먼저 읽어야 할 문구
- 일괄매각. 제시외 건물과 구축물, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구가 포함됩니다.
- 지분매각. 목록 2, 4~7은 전체 소유권 중 주식회사 창신산업 지분만 매각됩니다.
- 현황 도로. 목록 11은 공부상 공장용지이나 현황은 도로입니다.
- 매각제외. 지상 컨테이너, 구조물, 이동식 창고, 제시외 기계기구 일부는 매각에서 제외됩니다.
- 재매각. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 밀양용전일반산업단지 북동측 인근으로 중소형 공장이 밀집한 공업지대입니다.
- 교통. 관내 대중교통 사정을 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물 이용. 기호 ⑧은 공장, 기호 ⑩은 자원순환관련시설(폐기물재활용시설), 기호 ⑩-1은 사무실·직원숙소입니다.
- 구조. 공장동은 일반철골구조 단층이며, 사무실·직원숙소는 철근콘크리트구조 2층입니다.
- 설비. 공장·자원순환관련시설에는 화재탐지 및 경보설비, 사무실·직원숙소에는 급배수·위생·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 배출시설설치제한지역과 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 토지정보. 공장용지·공업용, 완경사·사다리형, 세로한면(가), 면적 1,765㎡, 공시지가 142,900원/㎡로 제시돼 있습니다.
⑦ 회차 시나리오
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 1,645,741,000원 | 20,000,000원 | 1,665,741,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 1,152,018,700원 | 20,000,000원 | 1,172,018,700원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 806,413,090원 | 20,000,000원 | 826,413,090원 | 104,051,041원 |
리싸이텍의 인수액은 회차가 내려가도 20,000,000원으로 유지됩니다. 즉 유찰로 낮아지는 것은 낙찰가이고, 매수인의 실제 자금부담은 각 회차 최저가에 인수액을 더해 봐야 합니다. 비교 가능한 실거래가가 없기 때문에 어느 회차가 시장가 대비 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 리싸이텍 보증금 인수. 현재 계산상 20,000,000원 전액 인수이므로 입찰가와 별개 자금으로 반영해야 합니다.
- 제이디에너지 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금 액수가 확인되지 않으므로 매각물건명세서 원본과 임대차관계를 대조해야 합니다.
- 지분 위치 확인. 목록 2, 4~7은 지분매각이므로 실제 이용·통행·처분 가능성을 개별 검토해야 합니다.
- 매각 포함·제외 확인. 제시외 건물·구축물·기계기구의 포함 범위와 컨테이너·이동식 창고 등 제외 범위를 현장과 감정평가서에서 맞춰야 합니다.
- 현황 도로 확인. 목록 11은 공부상 공장용지이지만 현황 도로이므로 이용가치와 권리관계를 별도로 봐야 합니다.
- 재매각 보증금. 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%라는 점을 자금계획에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 목록별 토지·건물·기계기구 범위를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “반값”보다 중요한 것은 무엇을 함께 사는가
감정가 3,358,654,000원이 최저 1,645,741,000원까지 내려온 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 현재 회차의 실제 매수 부담은 리싸이텍 보증금 인수까지 합쳐 1,665,741,000원입니다. 더 중요한 것은 이 자산이 단순한 공장 한 동이 아니라 토지·공장·폐기물재활용시설·사무실·직원숙소·기계기구가 함께 묶이고, 일부 토지는 지분만 매각되며 일부 지상물은 제외되는 복합 구조라는 점입니다.
권리 자체는 기준권리를 중심으로 정리되지만, 물건의 사용성과 환금성은 간단하지 않습니다. 실거래 비교자료도 없어 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장가 대비 할인으로 바꿔 읽을 수 없습니다. 이 사건은 “얼마나 싸게 내려왔나”보다 낙찰 후 실제로 소유·점유·사용할 수 있는 범위를 어디까지 확보하느냐가 승부처입니다.
