538,787,000원
제주지방법원 2025타경1665. 한림읍 한림리 228-4의 토지와 단독주택으로 이용 중인 건물들이 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 기호 2~4는 단독주택으로 이용 중이고, 토지면적은 748.0㎡입니다. 첫 말소기준권리는 2020.08.07. 설정된 농협은행주식회사 근저당 42,000,000원이며, 그 이후의 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기 순서만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 매각물건명세서에는 목록 1. 을구 순위 2번 지상권 설정등기가 인수권리로 적시되어 있고, 접수일은 2016.07.21., 접수번호는 제82389호입니다. 동시에 지상권자인 신청채권자의 말소동의서가 제출되어 있음도 명시되어 있습니다. 따라서 배당표상 인수액 0원과 별개로, 실제 매각 시 말소 처리되는 범위를 원문에서 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1665 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한림읍 한림리 228-4 · 도로명 제주특별자치도 제주시 한림읍 한상로 32-2 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호 2~4 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 대 · 748.0㎡ · 평지 · 부정형 · 중로한면 · 자연녹지지역 |
| 소유자 | 김성민 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 769,695,600원 / 538,787,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 89,522,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
건물 등기에서는 농협은행주식회사가 2020.08.07. 채권최고액 42,000,000원과 192,000,000원의 근저당권을 설정했고, 2020.08.21.에는 채권최고액 236,400,000원의 근저당권이 추가됐습니다. 2023.04.12. 홍양발전주식회사 근저당 84,000,000원도 후순위로 설정되어 있습니다. 2025.08.11. 제주신용보증재단 가압류 30,910,068원, 2025.08.25. 소상공인시장진흥공단 가압류 15,803,031원도 모두 말소기준 이후 권리입니다.
별도 확인된 임차인 표는 없습니다. 다만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 점유·임대차 현황은 현장과 매각 관련 원문에서 다시 확인해야 합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘70%’만으로 싸다고 단정 금지
현재 회차 최저매각가는 538,787,000원으로 감정가 769,695,600원의 70%입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 제시되어 있지 않아, 이 70%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 538,787,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,787,870원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 192,000,000원 | 192,000,000원 |
| 3. 근저당 · 농협은행주식회사 | 236,400,000원 | 236,400,000원 |
| 4. 근저당 · 홍양발전주식회사 | 84,000,000원 | 60,599,130원 |
| 5. 가압류 · 제주신용보증재단 | 30,910,068원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 15,803,031원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 601,113,099원, 총 예상배당은 530,999,130원이며 70,113,969원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 일괄매각·물건 상태 확인
- 일괄매각. 토지와 건물이 함께 매각되며 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
- 평가 포함. 수목과 목록 2의 다락도 평가에 포함되어 있습니다.
- 면적 차이. 목록 2의 2층은 공부상 41.58㎡이나 현황 면적은 46.17㎡입니다.
- 건물 구조. 기호 2~4는 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 2층 건물이며 사용승인일자는 2020.07.13.입니다.
- 설비. 기본위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항에는 공부와의 차이가 없음으로 기재되어 있고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 제주시 한림읍 한림리 소재 제주시서부보건소 남서측 근거리에 위치합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 정기버스노선이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 단독, 지형은 평지·부정형, 도로접면은 중로한면입니다.
- 규제. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역과 하수처리구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 198,300원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지상권 말소 확인. 목록 1 을구 순위 2번 지상권의 말소동의서가 실제 매각절차에서 어떻게 처리되는지 매각물건명세서 원문과 등기 원본을 대조하세요.
- 임대·점유 확인. 임대관계가 미상이므로 현황조사·점유관계와 실제 사용자를 다시 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물, 수목, 목록 2 다락이 평가·매각에 포함된 범위를 확인하세요.
- 현황면적. 목록 2의 2층은 공부상 41.58㎡, 현황 46.17㎡이므로 현황과 공부를 직접 대조하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 비교자료가 없으므로 주변 단독주택·토지 거래를 별도로 검증한 뒤 응찰가를 결정하세요.
- 추가 유찰 시. 2회 유찰 시 377,150,900원, 3회 유찰 시 264,005,629원으로 내려가지만 채권 미배당도 각각 230,042,312원, 341,603,549원으로 증가합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격 검증은 별개
이 사건의 배당 구조만 보면 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준인 2020.08.07. 농협은행주식회사 근저당 이후 권리도 매각으로 소멸합니다. 가장 눈에 띄는 목록 1 지상권 역시 매각물건명세서에 인수권리로 적시되면서 동시에 지상권자인 신청채권자의 말소동의서 제출 사실이 기재되어 있습니다.
그러나 이 물건은 실거래 비교자료가 없고, 임대관계가 미상이며, 토지·단독주택·제시외 건물·수목·다락이 함께 얽힌 일괄매각입니다. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실은 분명하지만 그 자체가 시세 대비 저가라는 증거는 아닙니다. 권리상 인수는 0원, 가격 평가는 보류. 입찰 전 핵심은 지상권 말소 처리와 실제 점유, 그리고 538,787,000원의 시장가 적정성을 각각 확인하는 것입니다.
