광주지방법원 2025타경5320. 전라남도 장흥군 부산면 부춘리 209의 부동산으로, 감정평가상 일련번호 2(가)는 주택으로 이용 중이고 블럭조 삼성기와지붕 단층 구조입니다. 등기부상 소유자는 김미자·김영준·김재경·김재만·김재신·김재원·김재일·김재환으로, 각 8분의 1 지분을 보유합니다. 이번 경매는 등기부상 김재원 지분에 설정된 가압류에서 출발한 강제경매이고, 매각물건명세서 비고에도 지분매각·일괄매각·제시외 건물 포함이 명시돼 있습니다.
권리 소멸만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2025.07.04. 메리츠화재해상보험주식회사의 가압류가 말소기준권리이고, 2025.09.11. 강제경매개시결정은 그 가압류의 본압류로의 이행입니다. 두 권리 모두 매각으로 소멸하도록 정리돼 있고, 배당표상 매수인이 별도로 인수하는 금액은 0원입니다. 다만 이 사건은 전체 부동산의 단독 소유권을 취득하는 경매가 아니라 지분매각이라는 점이 훨씬 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5320 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 장흥군 부산면 부춘리 209 · 전라남도 장흥군 부산면 부춘길 145-1 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 블럭조 삼성기와지붕 단층 · 외벽 시멘트몰탈 위 페인트 · 내벽 벽지 및 타일 등 |
| 토지 | 대 · 175.0㎡ · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 공유관계 | 김미자·김영준·김재경·김재만·김재신·김재원·김재일·김재환 각 8분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,935,930원 / 1,549,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 208,018,712원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 특별매각조건 | 공유자우선매수권 1회로 제한 |
① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준, 이후 권리는 소멸
2023.09.01. 소유권보존 당시 8명의 공유자가 각 8분의 1 지분을 보유했고, 2025.07.04. 김재원 지분에 메리츠화재해상보험주식회사의 청구금액 191,622,500원 가압류가 설정됐습니다. 이 권리가 말소기준권리입니다. 이어 2025.09.11. 같은 채권자의 강제경매개시결정이 등기됐고, 가압류의 본압류로의 이행으로 표시돼 있습니다. 두 권리 모두 매각으로 소멸합니다.
② 이 사건의 진짜 핵심 — 지분매각과 공유자우선매수권
매각물건명세서 비고에는 지분매각, 일괄매각, 제시외 건물 포함이 명시돼 있습니다. 특히 소유권이 8명의 공유로 나뉘어 있고, 경매의 출발점도 김재원 지분에 대한 가압류입니다. 따라서 낙찰 후 권리관계의 핵심은 ‘말소되는 채권’보다 다른 공유자들과 함께 부동산을 보유하게 되는 구조입니다.
또한 특별매각조건으로 공유자우선매수권은 1회로 제한됩니다. 이는 전세사기피해자 우선매수권과는 다른 제도지만, 외부 입찰자 입장에서는 낙찰 이후 공유자가 우선매수를 행사할 가능성까지 고려해야 하는 중요한 변수입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,549,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 427,882원 |
| 2. 가압류 · 메리츠화재해상보험주식회사 | 191,622,500원 | 1,121,118원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 메리츠화재해상보험주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 메리츠화재해상보험주식회사의 가압류 채권 중 1,121,118원이 배당되고, 미배당액은 190,501,382원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 27.6%로 추정된 427,882원이 반영돼 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 1,549,000원 | 1,121,118원 | 190,501,382원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 1,239,200원 | 816,894원 | 190,805,606원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 991,360원 | 573,516원 | 191,048,984원 | 0원 |
유찰로 매각가가 내려가면 채권자에게 돌아가는 배당액은 줄고 미배당액은 늘어나지만, 주어진 배당 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 미배당이 크다는 사실 자체가 곧바로 낙찰자의 추가 금전부담으로 이어지는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 주위환경. 전라남도 장흥군 부산면 부춘리 ‘고개마을’ 내에 위치하고, 부근은 순수 농촌지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 일련번호 2(가)는 주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 일반적인 급배수·위생설비와 기름보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 175.0㎡, 공시지가 12,700원/㎡이며 계획관리지역·자연취락지구입니다.
- 규제. 가축사육제한구역이 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 순수 농촌지대의 주택·토지이고 이번 경매는 지분매각이므로, 일반적인 단독 소유 주택보다 매각·처분 구조를 더 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지분 범위 확인. 매각 대상이 김재원 지분을 중심으로 한 지분매각이라는 점과 일괄매각 범위를 매각목록 원본에서 확인하세요.
- 공유자우선매수권. 특별매각조건상 공유자우선매수권은 1회로 제한됩니다. 입찰 전 행사 가능성과 절차를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 매각물건명세서에 제시외 건물 포함이 명시돼 있으므로 매각 포함 범위와 현황을 확인하세요.
- 점유·임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 현황조사 원본을 통해 실제 점유자를 확인하세요.
- 시세 검증. 실거래 자료가 없어 최저가만으로 싸다고 판단할 근거가 없습니다. 전체 부동산 가치와 매각 지분의 경제적 가치를 별도로 검토해야 합니다.
- 공유 상태 이후. 낙찰 후 다른 공유자와의 사용·관리·처분 관계를 감안해야 하며, 단독 소유권 취득과 같은 방식으로 접근하면 안 됩니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “무엇을 사는가”가 중요하다
이 사건은 말소기준권리 이후의 권리가 소멸하고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원이라, 등기상 추가 인수금만 보면 단순해 보입니다. 하지만 실제 판단의 중심은 지분매각입니다. 소유권은 8명의 공유로 나뉘어 있고, 김재원 지분에 대한 채권 집행에서 경매가 시작됐으며, 특별매각조건으로 공유자우선매수권 1회 제한까지 붙어 있습니다.
여기에 실거래 시세 자료가 없고, 농촌지대의 주택·토지이며 임대관계도 미상입니다. 따라서 최저가 1,549,000원이라는 숫자만 보고 가격 매력도를 높게 평가할 수 없습니다. 권리 소멸은 비교적 명확하지만, 취득 대상의 지분 구조와 향후 처분 가능성이 핵심 리스크인 사건입니다.
