제주지방법원 2025타경1711. 제주시 아라일동 아라휴안7차 102동 4층 501호입니다. 사건상 용도는 근린주택으로 표시되어 있고, 감정평가상 실제 이용상태는 연립주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 경사슬래브위 징크지붕 지상 4층으로, 사용승인일은 2018.03.22입니다. 본건 상부에는 다락이 있으며 감정가에 포함되어 평가됐습니다.
권리구조의 중심은 소유자 최윤덕 명의로 설정된 2018.04.05 농협은행 근저당권 308,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 뒤이어 설정된 노영애 저당권과 박연희 근저당권, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 앞선 제주신용협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 매각물건명세서에도 인수할 권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 표시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1711 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 아라일동 2396 아라휴안7차 102동 제4층 제501호 |
| 도로명 | 제주특별자치도 제주시 구산로6길 23 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택 이용 |
| 소유자 | 최윤덕 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 480,000,000원 / 336,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권액 | 281,409,730원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인 | 2018.03.22 |
| 평가 참고 | 본건 상부 다락 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
2018.03.29 설정됐던 제주신용협동조합 근저당권 4,004,000,000원은 2018.04.05 일부포기로 말소되었습니다. 같은 날 최윤덕에게 소유권이전이 이뤄지고 농협은행 근저당권 308,000,000원이 설정됐으며, 이 권리가 현재 경매의 말소기준입니다. 이후 2023.01.02 노영애 저당권과 2023.04.11 박연희 근저당권은 모두 후순위로서 매각으로 소멸합니다.
② 가격 비교 — 3.36억은 확인 거래의 82.0%, 그러나 표본은 1건
아라휴안7차는 16세대, 사용승인일 2018.03.22인 소규모 단지입니다. 대상 면적과 일치하는 확인 실거래는 2022.10 거래 1건으로, 전용 84.65㎡, 1층, 거래금액 410,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 84.65㎡ | 1 | 410,000,000원 |
현재 최저매각가 336,000,000원은 이 확인 거래 대비 82.0%입니다. 수치만 놓고 보면 감정가 480,000,000원에서 1회 유찰된 현재 회차가 낮아 보입니다. 하지만 거래 표본은 1건이고 거래시점도 2022.10입니다. 따라서 410,000,000원을 현재 시세로 고정해 “3.36억이 확실히 싸다”고 단정하기에는 근거가 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 336,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,504,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 308,000,000원 | 308,000,000원 |
| 2. 저당 · 노영애 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 박연희 | 300,000,000원 | 22,496,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션 기준 채권자 총 예상배당은 330,496,000원, 미배당은 277,504,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 노영애 저당권은 등기상 채권액 120,000,000원으로 확인되지만 배당 시뮬레이션에서는 0원으로 반영되어 있어 실제 배당순위·채권액은 원본 배당요구 및 채권신고 자료 대조가 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 336,000,000원 | 330,496,000원 | 277,504,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 235,199,999원 | 231,107,199원 | 376,892,801원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 164,639,999원 | 161,535,039원 | 446,464,961원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권액 281,409,730원에 대해 농협은행 예상배당이 308,000,000원으로 계산되어 충족되는 구조입니다. 반면 2회 또는 3회 유찰 시에는 신청채권자 예상배당이 각각 231,107,199원, 161,535,039원으로 줄어드는 시나리오입니다. 어느 회차에서도 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주여자고등학교 남서측 인근으로 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 자연녹지지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 하수처리구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 2,524.0㎡, 지목은 대, 공시지가 523,000원/㎡이며 평지·자루형입니다.
- 공부 차이. 소유권 대지권 대상 토지는 아라일동 2396·2397·2398번지이나 토지대장상 2397·2398번지가 2396번지로 합병되었습니다.
- 설비. 기본 급배수·위생·홈오토·승강기·난방설비가 되어 있습니다.
- 다락. 본건 상부 다락이 존재하며 감정평가에 포함되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 시세 재확인. 확인 거래가 2022.10 1건뿐이므로 410,000,000원을 현재 시세로 그대로 쓰지 말고 유사 연립주택의 최근 거래와 비교해야 합니다.
- 점유자 확인. 명시 인수권리는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 다락 확인. 다락이 감정가에 포함돼 있으므로 실제 구조·사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 등기상 노영애 저당권 채권액은 120,000,000원인데 제공된 배당 시뮬레이션에서는 0원으로 반영되어 있어 실제 채권신고·배당요구 내용을 확인해야 합니다.
- 공부 변동 확인. 대지권 관련 토지 합병 내용이 있으므로 등기부·토지대장·건축물대장을 함께 대조하는 것이 좋습니다.
- 원본 확인. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실제 거래자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 보수적으로
이 물건의 장점은 분명합니다. 2018.04.05 농협은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 매각물건명세서상 인수권리도 없습니다. 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 판단에 쓸 수 있는 동일면적 거래는 2022.10의 410,000,000원 1건뿐입니다. 현재 최저가 336,000,000원이 그 거래의 82.0%라는 숫자는 참고할 수 있지만, 소규모 16세대 단지의 현재가치를 입증하기에는 표본이 부족합니다. 결론은 “권리는 합격, 가격은 현 시세 확인 후 결정”입니다.
