제주지방법원 2025타경1756. 제주시 연동 신제주연동트리플시티 제103동 608호, 감정평가상 오피스텔(주거용)입니다. 현재 소유자는 헤인트주식회사이고, 2022.03.18 수협은행이 채권최고액 600,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025.09.19 수협은행의 임의경매개시결정과 2025.12.18 제주특별자치도의 압류가 이어졌지만, 등기상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 명시되어 있고 임차인도 없습니다. 따라서 배당 부족액이 발생하더라도 그 금액을 낙찰자가 그대로 떠안는 구조는 아닙니다. 현재 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1756 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 1494 신제주연동트리플시티 제6층 제103동 608호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔(주거용) |
| 소유자 | 헤인트주식회사 |
| 등기 기재 거래가액 | 694,411,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 642,000,000원 / 449,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 515,758,629원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 대항력 임차인이나 보증금 인수 구조가 없습니다. 2022.03.18 수협은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 임의경매개시결정과 제주특별자치도 압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 별도로 인수할 권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰로 감정가의 70%
감정가 642,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 449,400,000원입니다. 현재 회차는 감정가의 70%이며, 시나리오상 추가 유찰 시 314,580,000원, 그 다음은 220,206,000원으로 내려갑니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 지급 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 449,400,000원 | 442,506,000원 | 157,494,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 314,580,000원 | 309,375,880원 | 290,624,120원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 220,206,000원 | 216,323,116원 | 383,676,884원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 449,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,894,000원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 600,000,000원 | 442,506,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 6,894,000원을 제외한 442,506,000원이 수협은행에 배당되는 시나리오입니다. 채권최고액 기준 미배당은 157,494,000원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 이 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 미반영한 추정치이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신제주초등학교 남서측 인근이며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통 노선이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 오피스텔(주거용)이며, 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 건물입니다. 사용승인일자는 2021.11.17입니다.
- 도로. 북측으로 약 35미터, 남동측으로 약 20미터 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역 등에 해당합니다.
- 토지. 공시지가는 3,283,000원/㎡이고 토지면적은 11,190.5㎡입니다.
- 설비. 기본위생·급배수·화재탐지·승강기·보일러 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2022.03.18 수협은행 근저당이 기준입니다. 이후 경매개시결정과 압류의 소멸 여부를 입찰 직전 등기부에서 다시 대조하세요.
- 임차 관계 확인. 현재 임차인은 없고 명시 인수권리도 해당사항이 없습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본의 변경 여부를 최종 확인하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 미배당 157,494,000원은 매수인 추가 부담액이 아닙니다. 현재·추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다.
- 가격 검증. 최저가 449,400,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 동일·유사 오피스텔의 실제 거래가격과 비교해 응찰 상한을 정하세요.
- 층수 원문 대조. 사건 소재지는 제6층 제103동 608호로 표시되어 있으나 감정요항표의 건물구조 문구에는 제3층 제103동608호로 기재되어 있습니다. 입찰 전 감정평가서 원문과 목적물 표시를 반드시 대조해야 합니다.
- 세금·배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 따로 검증”
이 물건의 권리구조 자체는 복잡하지 않습니다. 임차인 0명, 매수인 인수 0원이고, 수협은행 근저당 이후의 경매개시결정과 압류도 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가는 449,400,000원으로 감정가 642,000,000원의 70%까지 내려왔습니다.
다만 경매에서 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 전혀 다른 개념입니다. 현재 70%라는 숫자만으로 저렴하다고 결론내릴 근거는 없습니다. 따라서 이 사건은 권리는 합격, 가격은 현장 시세 대조 후 결정이 핵심입니다. 또한 소재지의 층수 표시와 감정요항표 문구가 서로 달라 목적물 원문 대조 역시 입찰 전 필수 확인사항입니다.
