제주지방법원 2025타경1765. 서귀포시 안덕면 화순리의 엘림피렌체3차 제2층 제202호 아파트입니다. 감정가는 288,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 201,600,000원입니다. 소유자 양용권은 2021.01.04 매매를 원인으로 286,000,000원에 취득했고, 2021.01.21 소유권이전과 같은 날 주식회사신한은행 근저당권 228,000,000원이 설정됐습니다. 이 신한은행 근저당이 현재 권리분석의 말소기준입니다.
권리 흐름은 비교적 명확합니다. 과거 2018년 전세권, 가등기, 2019년 근저당권과 압류·강제경매 등은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 말소기준보다 뒤에 남아 있는 김근형 근저당, 롯데카드 가압류, 제주신용보증재단 가압류, 국 압류와 이 사건 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1765 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 화순리 1092-1 엘림피렌체3차 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.05㎡ · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 7층 건물 내 제2층 제202호 |
| 사용승인 | 2017.12.01 |
| 소유자 | 양용권 · 2021.01.04 매매 · 거래가액 286,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 288,000,000원 / 201,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 181,084,194원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
과거 권리 중 눈에 띄는 것은 주식회사포스코건설의 전세권 1,200,000,000원과 양성철의 근저당권 564,000,000원입니다. 다만 전세권은 2021.01.21 말소됐고, 해당 근저당권도 2020.12.29 말소됐습니다. 한명애의 소유권이전청구권가등기도 2021.01.21 말소돼 현재 매수인이 인수할 선순위 권리로 남아 있지 않습니다.
확인된 임차인 명단은 없습니다. 다만 감정평가 기타사항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 입찰 전 실제 점유자와 전입세대 현황은 별도로 확인할 필요가 있습니다. 현재 자료상 보증금이나 확정일자가 특정된 점유자는 없어 대항력 있는 임차인으로 단정할 근거는 없습니다.
② 시세 비교 — 할인은 있지만 ‘하락장 보정’이 핵심
엘림피렌체3차는 29세대, 2017.12.01 준공 단지입니다. 비교 대상 면적은 84.05㎡이고, 최근 거래 면적도 84㎡대입니다. 전체 10건 평균은 266,200,000원이지만, 2024년과 2023년에 310,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단의 중심값으로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 평균은 235,000,000원, 최신 거래는 2026.05의 230,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.91㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2025.10 | 84.57㎡ | 5 | 240,000,000원 |
| 2025.03 | 84.05㎡ | 7 | 270,000,000원 |
| 2025.03 | 84.05㎡ | 7 | 270,000,000원 |
| 2024.08 | 84.82㎡ | 7 | 310,000,000원 |
| 2024.03 | 84.81㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2023.08 | 84.82㎡ | 5 | 310,000,000원 |
| 2023.03 | 84.91㎡ | 2 | 267,000,000원 |
| 2022.02 | 84.57㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2021.10 | 84.82㎡ | 7 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 235,000,000원 |
현재 매수인 실질취득액은 인수금이 없으므로 최저매각가와 같은 201,600,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 85.8%입니다. 최신 거래 230,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 구간과 이전 구간을 비교한 추세가 -14.2%이므로, 현재 할인폭에는 시장 가격 하락이 이미 일부 반영돼 있을 가능성을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 201,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,622,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 228,000,000원 | 197,977,600원 |
| 3. 근저당 · 김근형 | 55,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 15,351,532원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 제주신용보증재단 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액은 388,351,532원, 채권자 예상배당은 197,977,600원, 미배당 부족액은 190,373,932원입니다. 배당 모형은 신한은행 근저당을 채권최고액 228,000,000원 기준으로 계산하며, 시나리오상 신청채권자 청구액 181,084,194원은 현재 회차에서 충족됩니다. 부족액이 남아도 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 70% | 201,600,000원 | 197,977,600원 | 190,373,932원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 141,120,000원 | 138,344,320원 | 250,007,212원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 98,784,000원 | 96,605,888원 | 291,745,644원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안덕중학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 7층 건물 내 제2층 제202호이며, 기본 위생·급배수·보일러 난방·화재탐지·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 일단지로서 남동측 약 8m, 북동측 약 6m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·고도지구(20M이하)이며, 가축사육제한구역·하수처리구역에 포함되고 소로1류(폭 10m~12m)에 저촉됩니다.
- 토지. 토지면적 1,329.0㎡, 공시지가 446,700원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 29세대 단지이고 최근 12개월 거래는 2건입니다. 전체 거래 10건보다 최신 거래 빈도와 가격 추세를 더 중요하게 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 시세 중심으로 판단. 전체 평균 266,200,000원보다 최근 12개월 평균 235,000,000원과 최신 거래 230,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 구간의 가격 추세가 -14.2%입니다. 현재가가 최근 평균의 85.8%라는 사실만으로 충분한 안전마진이라고 단정하지 마세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인 명단은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·전입세대·점유 권원을 현장에서 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2021.01.21 주식회사신한은행 근저당권 228,000,000원이 기준이고, 이후 권리의 소멸 여부를 매각물건명세서와 등기부 원본으로 최종 대조하세요.
- 소규모 단지 환금성. 29세대, 최근 12개월 거래 2건이라는 거래 깊이를 감안해 향후 매도 가능성과 가격 변동성을 점검하세요.
- 세금·비용 확인. 국 압류가 등기돼 있으므로 실제 배당 단계의 조세채권과 집행비용 변동 가능성을 원본 자료로 확인하세요.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 하락 추세까지 보고 결정”
이 사건의 권리분석 자체는 어렵지 않습니다. 과거의 전세권·가등기·근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준인 2021.01.21 주식회사신한은행 근저당권 이후의 권리도 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 조금 더 신중하게 봐야 합니다. 현재 실질취득 201,600,000원은 최근 12개월 평균 235,000,000원의 85.8%이고 최신 거래 230,000,000원보다 낮아 표면적인 할인은 분명합니다. 그러나 최근 가격 흐름은 -14.2%입니다. 29세대 소규모 단지에 최근 12개월 거래도 2건뿐이므로, 과거 전체 평균 266,200,000원을 기준으로 할인폭을 크게 잡기보다 최근 거래 수준과 하락 속도, 실제 점유 상태를 함께 확인하는 입찰이 맞습니다. 종합하면 권리 안전성은 양호하지만 시장·환금성 보정이 필요한 B등급입니다.
