서울서부지방법원 2025타경51391. 은평구 응암동 에스엠벨리체 비동 602호입니다. 사건의 핵심은 단순한 “6회 유찰”이 아니라 두 임차관계가 서로 다르게 처리된다는 점입니다. 등기부에는 심재강 명의의 주택임차권이 2023.10.16 등기돼 있고, 보증금은 275,000,000원, 주민등록·점유개시는 2021.10.07, 확정일자는 2021.08.31입니다. 강제경매개시결정은 2025.04.29이므로 이 임차권은 말소기준보다 앞서 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다.

현재 최저가 178,560,000원을 기준으로 배당표만 계산하면 심재강은 집행비용 공제 뒤 175,260,160원을 배당받고 99,739,840원이 부족합니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가 178,560,000원에 이 부족분을 더해 실질취득 부담이 보증금 275,000,000원 부근에 고정돼 “64% 유찰”만 보고 싸다고 평가할 수 없습니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서 비고에서 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시하고 있어, 심재강 관련 인수액은 실질 0원으로 봅니다.

다만 별도의 현황 임차인 박은서가 있습니다. 전입일은 2025.04.15로 경매개시결정일보다 앞서고 대항력이 있는 것으로 정리돼 있으나, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 심재강에게 적용되는 확약을 이유로 박은서까지 인수 위험이 없다고 확대해석하면 안 됩니다. 이 사건의 최종 취득원가는 현재 알려진 178,560,000원에 박은서 관련 미확정 부담이 더해질 가능성이 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권 확약과 미상 임차인을 분리해서 봐야 한다

심재강은 전입·점유가 2021.10.07이고 임차권등기도 존재해 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다. 배당요구와 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 매각가 가정에서는 175,260,160원을 배당받고 99,739,840원이 남지만, 매각물건명세서 비고의 확약 때문에 그 잔액 반환청구권은 포기되고 임차권등기도 말소되는 조건입니다.

② 시세 비교 — 64.9%라는 숫자는 ‘확약 밖 인수’를 확인한 뒤 봐야 한다

SM벨리체 동일 면적대 실거래는 확인된 11건이 모두 275,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 275,000,000원이고 최신 거래는 2022.09의 275,000,000원, 최근·과거 추세 차이는 0.0%입니다. 현재 최저가 178,560,000원은 이 최근 평균의 64.9%입니다.

심재강 확약만 반영하면 알려진 기본취득액은 178,560,000원으로 최근 거래 평균보다 96,440,000원 낮습니다. 하지만 박은서의 보증금이 미상이므로 이 차액 전체를 곧바로 가격 메리트로 볼 수는 없습니다. 박은서에게 실제 인수할 보증금이 있다면 실질취득가는 그만큼 올라갑니다.

③ 예상배당표 (매각가 178,560,000원 가정)

배당계산상 심재강 부족분은 99,739,840원입니다. 다만 매각물건명세서 비고의 조건부 포기·말소 때문에 심재강 관련 매수인 인수는 실질 0원으로 처리합니다. 박은서의 보증금은 확인되지 않아 위 배당표에 반영된 확정 인수액으로 볼 수 없습니다.

④ 회차별 인수 구조 — 심재강 부족분은 늘어도 확약으로 실질 0원

확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 심재강의 미배당액이 늘어 사실상 총 부담이 보증금에 가까워지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 그 임차인에 한해 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 있으므로 낙찰가 하락분이 심재강 인수액 증가로 상쇄되지 않습니다. 그렇더라도 박은서의 별도 대항력 위험은 그대로 남으므로 두 사람을 하나의 인수 구조로 합치면 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 등기상 사건 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재 오피스텔로 이용중입니다.
• 입지. 은평구청입구교차로 북서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택 등으로 형성된 주택지대입니다.
• 교통. 에스엠벨리체까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통인 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물 중 6층 602호이며 사용승인일은 2021.04.05입니다.
• 도로. 건물 서측으로 은평로13길이 소재합니다.
• 규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
• 임대상황. 거주자 탐문상 2025년 4월 10일경 계약, 연 임차료 9,600,000원을 미리 지급하고 매월 800,000원에 해당한다는 내용이 확인됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 박은서 보증금 확인. 전입 2025.04.15, 대항력 있음으로 조사됐으나 보증금이 미상입니다. 최종 매수인 부담 여부를 매각물건명세서와 임대차 원본으로 대조해야 합니다.
• 확약 적용범위 확인. 심재강 및 주택도시보증공사 관련 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 원문을 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 이용과 공부상 용도에 따른 사용·임대 조건을 점검해야 합니다.
• 6회 유찰 해석. 현재 최저가는 감정가의 64%지만, 가격만으로 안전한 경매라고 판단하기 어렵습니다. 단지 평균 유찰도 7.8회입니다.
• 현황 임대관계. 거주자 탐문상 연 9,600,000원 선지급 임대차 내용이 있으므로 현재 점유자와 박은서의 관계를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차관계·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “2.75억 인수”는 확약으로 사라지지만, 권리분석은 아직 끝나지 않았다

이 사건을 단순히 보면 감정가 279,000,000원짜리 물건이 6회 유찰돼 178,560,000원까지 내려왔고, 최근 동일 면적 실거래 275,000,000원의 64.9%에 불과합니다. 그러나 등기된 심재강 임차보증금 275,000,000원이 먼저 눈에 들어오는 구조입니다.

심재강만 놓고 보면 현재 회차의 룰상 미배당액 99,739,840원이 원칙적으로 매수인에게 넘어올 수 있지만, 이 사건에는 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 있어 그 부담은 실질 0원입니다. 따라서 심재강 때문에 실질취득가가 275,000,000원으로 고정되는 사건은 아닙니다.

그 대신 결론을 좌우하는 것은 박은서입니다. 경매개시결정보다 앞선 전입으로 대항력이 인정됐지만 보증금이 확인되지 않아, 현재 178,560,000원을 그대로 최종 취득원가라고 단정할 수 없습니다. 주된 등기임차권 위험은 확약으로 해소됐지만, 확약 밖 미상 임차인 위험이 남은 사건입니다. 가격 판단은 박은서의 실제 임대차조건을 확인한 뒤에야 완성됩니다.