서울서부지방법원 2025타경51391. 은평구 응암동 에스엠벨리체 비동 602호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가는 279,000,000원, 현재 최저매각가는 223,200,000원이며 5회 유찰 상태입니다. 이 사건의 말소기준은 2025.04.29 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
문제는 그보다 앞선 2023.10.16 등기된 심재강의 주택임차권입니다. 임대차계약일 2021.08.21, 확정일자 2021.08.31, 전입·점유개시 2021.10.07, 보증금 275,000,000원으로 말소기준보다 선순위입니다. 현재 최저가 223,200,000원으로 배당하면 집행비용을 제외한 219,275,200원만 배당되어 55,724,800원이 남는 계산입니다. 다만 매각물건명세서에 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재되어 있어, 심재강 임차권에 한한 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51391 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 84-4 에스엠벨리체 비동 6층602호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 · 전용 41.04㎡ · 9층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 김주원 (단독소유) |
| 사용승인일 | 2021.04.05 |
| 감정가 / 최저가 | 279,000,000원 / 223,200,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 275,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 미상 임차인은 별도
말소기준권리보다 앞선 핵심 권리는 심재강의 주택임차권입니다. 등기상 보증금 275,000,000원이며 전입·확정일자까지 확인돼 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 갖춘 구조입니다. 그러나 매각 조건상 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 되어 있어 이 임차권의 미배당액은 실질 인수 0원*으로 봅니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 심재강 | 전유부분 전부 | 275,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 조건부 0원* |
| 박은서 | 비동 602호 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
실제 확인되는 임차인은 2명입니다. 박은서는 2025.04.15 전입했고 2025.06.25 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 감정평가 당시 거주자 탐문에서는 2025년 4월 10일경 계약하고 연 임차료 9,600,000원(매월 800,000원 상당)을 미리 지급했다는 내용도 확인됐습니다.
② 시세 비교 — 81.2%는 ‘과거 거래’와의 비교다
SM벨리체 전용 41.04㎡·39.64㎡의 확인된 거래는 모두 275,000,000원입니다. 최근 12개월 평균으로 집계된 금액도 275,000,000원이고, 최신 확인 거래는 2022.09 · 275,000,000원입니다. 현재 최저가 223,200,000원은 이 금액의 81.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 41.04㎡ | 3 | 275,000,000원 |
| 2022.05 | 41.04㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 2022.03 | 41.04㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2022.03 | 39.64㎡ | 2 | 275,000,000원 |
| 2022.03 | 39.64㎡ | 3 | 275,000,000원 |
| 2022.01 | 41.04㎡ | 5 | 275,000,000원 |
| 2021.11 | 39.64㎡ | 5 | 275,000,000원 |
| 2021.10 | 41.04㎡ | 7 | 275,000,000원 |
| 평균 | — | 11건 | 275,000,000원 |
수치만 놓고 보면 현재 최저가는 과거 거래가보다 51,800,000원 낮습니다. 다만 가장 최신 거래가 2022.09이고 이후 거래가격이 제시되지 않아, 현재 시점에서도 275,000,000원이 그대로 시세라고 단정할 수는 없습니다. 최근·과거 구간의 가격 추세 값도 0.0%로 집계돼 제공된 거래 안에서는 하락 또는 상승 신호가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 223,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,924,800원 |
| 1. 임차인 심재강 보증금 | 275,000,000원 | 219,275,200원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
심재강 보증금의 계산상 미배당액은 55,724,800원입니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 충족되면 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 박은서의 보증금은 확인되지 않아 위 배당표에 금액을 추가할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 주된 임차권 인수는 확약이 없을 때만 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 심재강 미배당 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 223,200,000원 | 55,724,800원 | 실질 0원* |
| 6회 유찰 시 | 178,560,000원 | 99,739,840원 | 실질 0원* |
| 7회 유찰 시 | 142,848,000원 | 134,951,872원 | 실질 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 심재강의 미배당 인수액이 늘어, 낙찰가만 보고 가격이 크게 싸진다고 보기 어려운 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 이 사건에서는 해당 임차권의 반환청구권 포기와 말소 조건이 명시돼 있어 심재강 임차권에 한해서는 그 고정효과가 해소됩니다. 문제는 역시 확약 밖 박은서입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은평구 응암동 은평구청입구교차로 북서측 인근. 주위는 다세대주택 등으로 형성된 주택지대로 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 에스엠벨리체까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 이용. 감정평가상 본 호는 오피스텔로 이용중이며, 건물은 철근콘크리트구조 9층 건물로 사용승인일은 2021.04.05입니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 4,303,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
- 임대상황. 거주자 탐문상 2025년 4월 10일경 계약, 연 임차료 9,600,000원(매월 800,000원 상당)을 미리 지급했다는 내용이 확인됐습니다.
- 환금성. SM벨리체는 20세대이며 확인된 거래는 2021~2022년에 집중돼 있고, 경매 평균 유찰 횟수는 6.9회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 심재강 임차권과 주택도시보증공사의 미배당 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이번 매각에 그대로 적용되는지 매각물건명세서 원본을 확인해야 합니다.
- 박은서 보증금 확인. 2025.04.15 전입은 말소기준 2025.04.29보다 빠릅니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능성과 실제 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 선납 임차료 관계 확인. 연 9,600,000원을 미리 지급했다는 탐문 내용과 실제 임대차계약서, 반환·정산관계를 대조해야 합니다.
- 시세 최신성 확인. 비교 가능한 최신 거래가 2022.09의 275,000,000원입니다. 223,200,000원이 81.2%라는 이유만으로 현재 시세 대비 저가라고 단정하면 안 됩니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 동일 건물 경매 평균 유찰 횟수도 6.9회입니다. 권리 외에 용도·수요·임대차가 응찰을 제한하는지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약과 현장 점유상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “2.75억 임차권은 풀렸지만, 권리가 끝난 건 아니다”
이 사건의 첫인상은 보증금 275,000,000원짜리 선순위 임차권 때문에 매우 위험해 보입니다. 현재 최저가 223,200,000원만 놓고 계산하면 심재강에게 55,724,800원이 미배당되고, 추가 유찰 때는 미배당액이 더 커집니다. 그러나 이번 매각에는 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 붙어 있어 그 주된 인수위험은 실질 0원*으로 정리됩니다.
그렇다고 권리분석이 끝난 것은 아닙니다. 2025.04.15 전입한 박은서의 보증금·확정일자·최종 인수액이 미상이고, 가격 비교의 기준이 되는 실거래도 최신이 2022.09입니다. 여기에 5회 유찰과 건물 경매 평균 6.9회 유찰이 겹칩니다. 따라서 결론은 “주된 임차권 위험은 해소, 미상 임차인은 미해결, 가격은 최신 검증 필요”입니다. 표면 최저가만 보고 저가 매수로 판단하기보다는 박은서의 임대차 원본을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 편이 맞습니다.
* 매각물건명세서 기재 조건에 따라 심재강 임차권 및 주택임차권승계인의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행되는 것을 전제로 한 실질 인수액입니다. 이 조건은 박은서의 별도 임대차관계까지 해소하는 의미가 아닙니다.
