제주지방법원 2025타경1907. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 표시되어 있고, 감정 현황에서는 서광리 366-1 지상의 건물을 단독주택으로 이용 중인 것으로 조사했습니다. 토지는 400.0㎡의 대지이며, 현황상 일부에 정원수·정원석이 있고 토지 경계 일부에는 돌담이 축조되어 있습니다. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
권리관계의 기준점은 2019.07.24. 설정된 안덕농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 990,000,000원으로 현재 최저매각가보다 큽니다. 이후 국의 압류와 서귀포시축산업협동조합·농업협동조합중앙회·제주안덕농업협동조합의 가압류 및 임의경매개시결정이 이어졌지만, 모두 말소기준권리 후순위로 매각에 의해 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1907 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 서광리 366-1 · 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 평화로 614 |
| 용도 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 토지 | 대 · 400.0㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 광대세각 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상2층 · 치장벽돌마감 등 · 시스템창호 등 |
| 소유자 | 송종배 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 691,510,400원 / 484,057,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 465,592,667원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2019.07.24. 안덕농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 990,000,000원이며 공동담보 관련 등기가 존재합니다. 이후의 국 압류와 가압류 4건, 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
임차인 — 전입은 있으나 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문형철 | 미상 | 2025.09.17 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
문형철의 전입일은 2025.09.17.로 말소기준일인 2019.07.24.보다 뒤입니다. 따라서 이 사건에서는 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 다만 후순위 전입이므로 보증금이 존재하더라도 매수인에게 승계되는 대항력 있는 보증금으로 보기는 어렵고, 배당표의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰로 감정가 70%
감정가는 691,510,400원, 현재 최저매각가는 484,057,000원입니다. 1회 유찰되어 현재 회차는 감정가의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 최저가 기준 실질취득액도 484,057,000원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 484,057,000원 | 771,379,647원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 338,839,900원 | 914,899,936원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 237,187,929원 | 1,015,128,779원 |
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 단정하지 않습니다. 가격 판단은 실제 인근 단독주택·토지 거래와 건물 상태를 별도로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 484,057,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,240,570원 |
| 2. 근저당 · 안덕농업협동조합 | 990,000,000원 | 476,816,430원 |
| 3. 가압류 · 서귀포시축산업협동조합 | 7,774,573원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 44,055,912원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 제주안덕농업협동조합 | 68,100,860원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 138,264,732원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 484,057,000원 가정 시 집행비용 7,240,570원을 제외한 476,816,430원이 선순위 근저당권 배당에 사용되고, 후순위 가압류에는 배당이 남지 않습니다. 총 채권액 1,248,196,077원 대비 총 미배당은 771,379,647원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서광초등학교 북서측 인근이며, 일대는 단독주택·근린생활시설·전·과수원이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 평화로가 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 토지. 대지 400.0㎡, 평지·사다리형·광대세각이며 공시지가는 304,700원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상2층이며 위생·급배수·난방·태양광·데크시설이 되어 있습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 포함. 토지 일부의 정원수·정원석·돌담, 조경수와 담장은 토지에 포함해 평가됐고 데크시설과 상부 태양광설비는 건물에 포함해 평가됐습니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역 등이 포함되고 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 문형철의 전입은 후순위라 대항력은 없지만 점유부분·보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 실제 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 인수권리. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
- 공동담보 관계. 근저당권에는 서광리 366-1 외 공동담보 이력이 있으므로 등기 원본에서 현재 공동담보 관계를 대조할 필요가 있습니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물, 조경수·담장, 데크시설, 태양광설비가 평가 범위에 포함된 내용을 현황과 대조하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 484,057,000원은 감정가의 70%지만 실거래 비교값이 없으므로 인근 토지·단독주택 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 세금·배당. 국 압류가 존재하고 배당표에는 당해세 등이 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 세금 관련 사항을 원본에서 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 검증
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2019.07.24. 근저당이 말소기준이고, 그 뒤에 설정된 압류·가압류·경매개시결정은 소멸합니다. 문형철의 전입일도 2025.09.17.로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 따라서 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 1회 유찰로 최저가가 감정가의 70%인 484,057,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교 자료가 없는 만큼 이를 곧바로 저가 매수 구간이라고 평가할 근거는 부족합니다. 권리는 통과, 가격은 현장·시세 검증 후 결정. 이 사건에서 남은 핵심은 서광리 400.0㎡ 대지와 단독주택 현황의 실제 시장가치입니다.
