서울서부지방법원 2025타경51476. 서울 은평구 응암동 세영스카이타운 103동 501호, 전용 37.1㎡의 다세대주택입니다. 소유자 오수정이 2020년 12월 거래가 332,000,000원으로 취득한 물건으로, 현재 주택도시보증공사가 신청채권자가 되어 강제경매가 진행 중입니다. 감정가 341,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가가 218,240,000원으로 낮아졌습니다.
등기상 주의해야 할 부분은 을구 3번 주택임차권입니다. 임차인 이완은 2020년 12월 21일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2020년 11월 23일입니다. 말소기준인 2023년 2월 2일 롯데카드 가압류보다 앞서는 임차인으로 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 일반적인 배당 구조라면 보증금을 전액 받지 못한 잔액이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
다만 이 사건은 매각조건이 다릅니다. 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 매각물건명세서에 기재되어 있습니다. 이 조건에 따라 실제 매수인이 부담할 보증금 인수액은 0원으로 분석합니다. 주택도시보증공사는 별도의 추가 임차인으로 계산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51476 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 765 세영스카이타운 제103동 제5층 제501호 도로명주소: 서울특별시 은평구 백련산로 121 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 37.1㎡ · 철근콘크리트구조 · 6층 건물 중 5층 |
| 사용승인 | 2019.05.09 |
| 소유자 | 오수정 (2020.12.23 소유권이전 등기 · 거래가 332,000,000원) |
| 감정가 | 341,000,000원 |
| 최저매각가 | 218,240,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 330,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 실제 임차인 | 이완 · 1명 · 임차보증금 330,000,000원 |
| 매수인 인수 | 실질 0원 (미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 충족 시) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 포기 조건이 핵심
2019년 설정됐던 서울은평새마을금고의 근저당권은 2020년 12월 21일 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 이 사건의 말소기준은 2023년 2월 2일 갑구 3번 롯데카드 가압류입니다. 이후 비엔케이캐피탈 가압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
반면 임차인 이완의 전입·점유는 2020년 12월 21일이고, 임차권등기도 2023년 1월 12일에 이루어졌습니다. 따라서 선순위 임차권을 단순히 매각으로 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다. 미배당 보증금에 대한 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소라는 별도 매각조건이 실질 인수위험을 해소하는 근거입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 3.3억, 실제 임차인 1명
| 임차인 | 임차보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이완 전유부분 전부 |
330,000,000원 | 전입 2020.12.21 확정 2020.11.23 |
대항력 有 | 우선변제 有 | 포기 조건부 실질 인수 0원 |
임차권등기: 을구 3번 · 2023.01.12 · 배당요구 있음. 주택도시보증공사는 해당 임차권의 승계인으로, 별도 임차인이나 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
일반적인 권리 계산상 현재 회차의 미배당 보증금은 115,615,360원입니다. 그러나 위 매각조건에 따라 해당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 조건이 이행되는 경우 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
이 포기는 이완의 임차보증금 및 그 승계인에 관한 것입니다. 다른 임차인에게 포기 효과가 자동으로 확대되는 것은 아닙니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 이완 1명이며, 입찰 전 현황조사와 최신 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세 기준으로도 할인 폭이 크다
세영스카이타운의 실거래 표본은 12건이며, 전체 평균 거래가는 330,750,000원입니다. 다만 과거 거래까지 포함한 전체 평균보다 최근 12개월 평균 338,000,000원(3건)을 우선해 가격을 판단합니다. 최신 거래는 2026년 7월 전용 37.1㎡, 5층의 343,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 37.1㎡ | 5 | 343,000,000원 |
| 2026.06 | 37.1㎡ | 4 | 331,000,000원 |
| 2025.08 | 37.1㎡ | 2 | 340,000,000원 |
| 2024.08 | 37.1㎡ | 3 | 333,000,000원 |
| 2024.01 | 35.35㎡ | 4 | 318,000,000원 |
| 2023.11 | 37.1㎡ | 5 | 345,000,000원 |
| 2023.10 | 37.0㎡ | 5 | 310,000,000원 |
| 2023.10 | 35.35㎡ | 4 | 318,000,000원 |
| 2023.03 | 37.1㎡ | 2 | 308,000,000원 |
| 2023.01 | 37.0㎡ | 4 | 343,000,000원 |
| 2022.09 | 37.1㎡ | 5 | 340,000,000원 |
| 2021.09 | 37.1㎡ | 5 | 340,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 37.1㎡ | 3건 | 338,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 330,750,000원 |
최근 12개월 거래는 331,000,000원~343,000,000원이며, 평균은 338,000,000원입니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세도 +2.9%로 나타납니다. 따라서 과거 고가 거래가 전체 평균을 왜곡하여 할인율이 과장된 사례는 아닙니다.
현재 최저가는 최근 12개월 평균의 64.6%, 전체 평균의 66.0%입니다. 특히 동일 전용면적·동일 층의 최신 거래가 343,000,000원과 비교해도 가격 차이가 큽니다. 다만 이 비교는 명세서상 보증금 포기 및 임차권등기 말소 조건이 충족되어 실제 인수액이 0원인 경우에만 유효합니다.
④ 예상배당표 (매각가 218,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,855,360원 |
| 1. 임차인 이완 · 우선변제 | 330,000,000원 | 214,384,640원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 | 13,200,439원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 비엔케이캐피탈 | 16,543,133원 | 0원 |
| 4. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 330,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 예상배당 기준입니다. 집행비용 추정액 3,855,360원을 공제한 214,384,640원이 임차보증금 우선변제에 배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당금은 변동될 수 있습니다. 주택도시보증공사의 승계채권과 원임차인 보증금을 서로 독립된 추가 인수채무로 합산하지 않습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 명목 인수액 증가
| 구분 | 최저가 | 포기 전 인수 추정 | 조건 충족 시 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 64% |
218,240,000원 | 115,615,360원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 51.2% |
174,592,000원 | 158,652,288원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 40.96% |
139,673,600원 | 193,081,830원 | 0원 |
추가 유찰로 낙찰가가 내려가면 배당받지 못하는 임차보증금은 증가합니다. 따라서 포기 조건이 없는 선순위 임차권 인수형이었다면, 최저가 하락이 매수인의 실질취득가 하락으로 그대로 이어지지 않습니다.
이 사건은 임차인과 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 적용된다는 점에서 다릅니다. 조건이 동일하게 유지되고 이행된다면 각 회차의 명목상 미배당액은 매수인에게 승계되지 않습니다. 다만 추가 유찰은 확정된 일정이 아니므로, 향후 매각기일과 매각조건을 다시 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구 응암동 소재 영락중학교 남서측 인근. 단독주택·다세대주택·아파트단지·학교·공원·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로, 주위환경은 보통수준입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통수준입니다.
- 건물. 2019.05.09 사용승인된 철근콘크리트구조의 6층 건물 내 5층 501호입니다. 위생·급배수·도시가스·승강기·지상 및 지하주차장 시설을 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 인접 토지 대비 완경사지의 부정형 토지이며, 단지 북동측과 남동측으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 상대보호구역의 세부 사항은 관할 교육청 확인이 필요합니다.
- 공부·건축물. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 세영스카이타운은 62세대 규모입니다. 최근 12개월 동일 면적 거래가 3건 있으며, 최근 거래 추세는 +2.9%입니다. 다만 대단지 아파트와 달리 개별 호수의 층·내부 상태·거래 표본에 따른 가격 차이를 확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 임차인 이완 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 조건이 최신 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 확인하세요.
- 인수액 혼동 금지. 예상배당 부족분 115,615,360원은 조건 적용 전 금액입니다. 포기·말소 조건이 충족되는 경우에 한해 실질 인수액을 0원으로 평가해야 합니다.
- 승계 중복계산 방지. 실제 임차인은 이완 1명입니다. 주택도시보증공사의 승계청구를 별도의 임차보증금으로 추가 합산하지 마세요.
- 임차권등기 말소. 배당 및 반환청구권 포기와 연동되는 임차권등기 말소 절차, 관련 서류와 이행 시점을 확인하세요.
- 점유·인도. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 상태와 인도 가능 시점은 최신 현황조사 및 현장 확인을 통해 점검하세요.
- 시세 검증. 최근 12개월 평균 338,000,000원과 최신 거래 343,000,000원을 기준으로 비교하되, 동일 면적·동일 층이라도 내부 상태와 거래 조건에 따른 차이를 확인하세요.
- 매각 일정. 현재 매각기일은 2026.10.13입니다. 기일 변경, 매각조건 변경, 추가 권리신고 여부를 입찰 전에 재확인하세요.
- 관리비·추가 비용. 미납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분과 인도 관련 비용, 취득 부대비용을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 대조하고 필요하면 전문가 검토를 받으세요.
맺으며 — “최저가 2.18억보다 중요한 것은 인수 포기 조건”
이 물건의 가격 구조는 매력적으로 보입니다. 감정가 341,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 218,240,000원으로 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균은 338,000,000원입니다. 최신 동일 면적·동일 층의 거래가 역시 343,000,000원으로 확인됩니다.
그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 330,000,000원이라는 점을 간과하면 안 됩니다. 일반적인 선순위 임차권 구조에서는 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금의 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 수준에 근접합니다.
이 사건은 매각물건명세서에 임차인과 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있어, 그 조건이 이행되면 실질 인수액 0원으로 분석할 수 있습니다. 이 경우 현재 최저가 기준 실질취득가는 218,240,000원으로, 최근 실거래 대비 할인 폭이 있습니다.
결론은 조건부 가격 메리트입니다. 실제 임차인 1명, 선순위 보증금 330,000,000원, 포기 전 미배당액 115,615,360원이라는 권리 구조를 이해하고, 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건의 이행을 확인하는 것이 핵심입니다. 이 확인 없이 단순히 감정가 대비 64%라는 수치만으로 접근해서는 안 됩니다.
