서울서부지방법원 2025타경51476. 은평구 응암동 세영스카이타운 103동 501호, 전용 37.1㎡ 다세대주택입니다. 소유자 오수정은 2020.12.01 매매를 원인으로 거래가액 332,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건 권리분석의 핵심은 2020년부터 점유·전입한 임차인 이완과 2023.01.12 등기된 주택임차권입니다. 이 임차권은 2023.02.02 롯데카드 가압류보다 앞서므로 원칙적으로는 낙찰자가 미배당 보증금을 인수하는 대항력 인수형 구조입니다.
다만 본건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 “임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”한다고 기재돼 있습니다. 이 확약은 바로 이 임차보증금에 적용되므로, 배당표상 부족액이 발생하더라도 매수인의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 따라서 가격 비교 역시 보증금 3.30억이 아니라 실질취득액 272,800,000원을 기준으로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51476 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 765 세영스카이타운 103동 5층 501호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 37.1㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 오수정 (2020.12.01 매매 · 거래가액 332,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 341,000,000원 / 272,800,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 330,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 이번 매각은 확약으로 해소
등기부상 2019.05.24 설정된 서울은평새마을금고 근저당권은 2020.12.21 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.02.02 롯데카드 가압류이고, 그보다 앞선 2023.01.12 주택임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않습니다. 임차인 이완은 전입일 2020.12.21, 점유개시일 2020.12.21, 확정일자 2020.11.23으로 말소기준보다 앞서 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이완 | 전유부분 전부 · 주거 | 330,000,000원 | 2020.12.21 / 2020.11.23 | 대항력 有 우선변제 有 실질승계 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 매각물건명세서상 주택도시보증공사는 주택임차권승계인으로 언급되며, 동일 보증금을 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득가는 최근 시세 아래
세영스카이타운의 전용 37.1㎡ 중심 실거래를 보면 최신 거래는 2026.07, 5층 343,000,000원입니다. 최근 12개월 거래 3건의 평균은 338,000,000원이고, 과거 구간 대비 최근 가격 추세는 +2.9%입니다. 전체 12건 평균 330,750,000원보다도 최근 12개월 평균이 높아, 현재 데이터에서는 하락장이 아니라 최근 가격대가 소폭 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 37.1㎡ | 5 | 343,000,000원 |
| 2026.06 | 37.1㎡ | 4 | 331,000,000원 |
| 2025.08 | 37.1㎡ | 2 | 340,000,000원 |
| 2024.08 | 37.1㎡ | 3 | 333,000,000원 |
| 2023.11 | 37.1㎡ | 5 | 345,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 37.1㎡ | 3건 | 338,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득액은 272,800,000원으로, 최근 12개월 평균 338,000,000원의 80.7%입니다. 최신 거래 343,000,000원과 비교해도 낮습니다. 이 사건에서는 최저가가 단순히 낮아 보이는 것이 아니라, 실질 인수액을 0원으로 만드는 조건이 명시돼 있기 때문에 현재 회차 가격을 그대로 실질취득가로 비교할 수 있다는 점이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 272,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,619,200원 |
| 1. 임차인 이완 보증금(우선변제) | 330,000,000원 | 268,180,800원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 | 13,200,439원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 비엔케이캐피탈 | 16,543,133원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 330,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차인 미배당액은 61,819,200원입니다. 다만 본건 매각조건의 확약을 적용하면 이 미배당 반환청구권은 포기되고 임차권등기는 말소되므로 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.7% 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 6층 건물 중 5층 501호입니다. 사용승인일은 2019.05.09입니다.
- 입지. 서울특별시 은평구 응암동 소재 영락중학교 남서측 인근으로, 단독·다세대주택, 아파트단지, 학교, 공원, 근린생활시설이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스, 승강기, 지상 및 지하주차장 시설이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래·환금성. 세영스카이타운은 62세대이며 확인된 실거래는 12건입니다. 동일 37.1㎡ 최근 12개월 3건 평균은 338,000,000원, 최신 거래는 343,000,000원입니다.
⑤ 회차별 인수 계산 — 확약이 없다고 가정한 룰상 금액
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 272,800,000원 | 61,819,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 218,240,000원 | 115,615,360원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(51%) | 174,592,000원 | 158,652,288원 | 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가해 대항력 임차보증금의 부담이 계속 남는 구조입니다. 하지만 본건은 그 잔액청구권 포기를 조건으로 매각하므로, 각 회차의 실질취득액은 매각가 자체가 됩니다. 따라서 현재 사건에서는 “최저가 + 61,819,200원”을 실질취득가로 잡아서는 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 최종 매각물건명세서에도 유지되는지 확인하세요.
- 임차권 말소 확인. 본건의 가격 메리트는 임차권등기 말소 조건을 전제로 합니다. 말소 절차와 인도 시점을 원문 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 최근12개월 평균은 338,000,000원, 최신 거래는 343,000,000원입니다. 현재 최저가 272,800,000원과 실제 입찰가 사이의 안전마진을 별도로 잡으세요.
- 명도 상태. 주택임차권이 등기돼 있는 사건이므로 실제 현재 점유 상태와 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장 확인으로 대조하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비의 공용부분, 당해세 등 배당표에 반영되지 않을 수 있는 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 매각조건을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 이번 매각의 승부처는 확약”
이 사건은 등기만 보면 매우 부담스러운 대항력 임차인 사건입니다. 보증금이 330,000,000원이고 현재 최저가는 272,800,000원이므로, 통상의 인수형 경매라면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서가 바로 그 미배당 반환청구권의 포기와 임차권등기 말소를 매각조건으로 명시했습니다.
따라서 본건은 현재 회차 기준 실질 인수 0원, 실질취득 272,800,000원으로 보는 것이 데이터와 매각조건에 맞습니다. 이 가격은 최근 12개월 평균 338,000,000원의 80.7%이고 최신 343,000,000원 거래보다도 낮습니다. 최근 시세 추세도 +2.9%입니다. 결론적으로 권리 난도는 높아 보이지만 확약으로 핵심 위험이 해소되고, 가격은 최근 시세 대비 할인된 사건입니다. 다만 이 평가 전체가 포기·말소 조건의 최종 유지와 이행을 전제로 한다는 점이 가장 중요한 체크포인트입니다.
