275,280,000원
서울서부지방법원 2025타경51986. 서대문구 북가좌동 증가로28길 62, 4층 401호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 강석진으로 2021.03.02 매매를 원인으로 거래가액 300,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기상 후순위 권리들이 아니라 소유권 취득 전부터 존재했던 박병진의 임차관계입니다. 박병진은 2020.12.29 임대차계약을 체결하고 2021.01.11 전입·점유·확정일자를 갖췄습니다. 말소기준인 이영단 근저당권은 그보다 늦은 2021.08.05 설정됐으므로, 임차인은 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있는 위치에 있습니다.
다만 이 사건은 일반적인 선순위 임차인 인수형과 결론이 다릅니다. 매각물건명세서에는 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 배당계산상 미배당 금액은 계속 발생하더라도, 그 금액을 매수인이 실제 승계하는 것으로 계산하면 안 됩니다. 조건 이행 시 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51986 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 북가좌동 351-21 4층 401호 · 도로명 서울특별시 서대문구 증가로28길 62 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 지상 4층 건물 내 제4층 제401호 |
| 소유자 | 강석진 · 2021.03.02 매매 · 거래가액 300,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 344,100,000원 / 275,280,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 기타 | 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 | 승계·조건 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박병진 | 401호 전부 · 주거 | 300,000,000원 | 2021.01.11 / 2021.01.11 | 대항력 有 우선변제 | 승계 주택도시보증공사 승계인 기재 · 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 |
실제 임차인은 박병진 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 추가 임차인이 아니라 매각물건명세서에 주택임차권승계인으로 기재된 보증기관이므로 보증금 300,000,000원을 다시 합산하지 않습니다. 박병진은 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
* 배당계산상 원칙적인 미배당·인수액은 현재 회차 29,373,920원입니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 이행되는 것을 전제로 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다.
③ 가격 판단 — 최저가만 보고 싸다고 할 수 없다
감정가는 344,100,000원, 현재 최저매각가는 275,280,000원으로 1회 유찰된 상태입니다. 하지만 이 물건에 대해 최근 동일 조건 실거래 가격이 제시되지 않아, 275,280,000원이 최근 시세보다 낮은지 높은지는 판단하지 않습니다. 전체 단지는 소연스위트빌, 총 4세대이며 준공일은 2004.03.23입니다.
④ 예상배당표 (매각가 275,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,653,920원 |
| 1. 임차인 박병진 보증금 | 300,000,000원 | 270,626,080원 |
| 2. 근저당권 · 이영단 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 5,023,478원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사비엔케이저축은행 | 14,756,818원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서민금융진흥원 | 8,101,241원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 박병진 보증금의 미배당액은 29,373,920원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성이 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 다만 미배당 잔액의 실질 승계 여부는 위 매각물건명세서 포기·말소 조건을 별도로 적용해야 합니다.
⑤ 후순위 권리 — 매각으로 소멸
말소기준은 2021.08.05 이영단 근저당권 100,000,000원입니다. 이후 설정된 주식회사케이비국민카드 가압류 5,023,478원, 주식회사비엔케이저축은행 가압류 14,756,818원, 서민금융진흥원 가압류 8,101,241원, 서대문구 압류, 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국가 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서대문소방서 북가좌119안전센터 북동측 인근. 주변은 다가구주택·다세대주택·아파트·소규모 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입 가능. 인근에 노선버스 정류장과 지하철 6호선 증산역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 지상 4층 건물의 제4층 제401호입니다. 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 138.3㎡, 지목 대, 완경사·가로장방 형태이며 공동주택 다세대주택 건부지로 이용중입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역, 도시지역, 과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 4,590,000원/㎡입니다.
- 규모. 소연스위트빌 총 4세대, 준공일 2004.03.23입니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물이 소재하며 매각에 포함됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 이 물건의 인수 0원 결론은 임차인 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 달려 있습니다.
- 임차권등기 말소 확인. 박병진 임차권등기는 2023.03.13 등기됐습니다. 매각 후 말소 조건의 구체적인 이행방식을 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 박병진 1명이며, 주택도시보증공사는 주택임차권승계인입니다. 보증금 300,000,000원을 이중으로 합산하면 안 됩니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물이 매각에 포함되므로 현황과 이용상태를 현장에서 대조하세요.
- 가격은 별도 검증. 최근 동일 조건 실거래 수치가 없어 275,280,000원이 시세보다 저렴하다고 단정할 근거가 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차인 있지만, 조건이 결론을 바꾼다”
이 물건을 등기순위만 보고 판단하면 위험해 보입니다. 임차인 박병진은 2021.01.11부터 대항요건을 갖췄고, 보증금 300,000,000원은 현재 최저매각가 275,280,000원보다 큽니다. 실제 배당계산에서도 29,373,920원이 미배당됩니다. 일반적인 사건이라면 바로 이 금액이 매수인의 인수 위험으로 연결됩니다.
하지만 이 사건은 매각물건명세서가 그 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각 조건으로 걸고 있습니다. 따라서 그 조건이 그대로 이행된다면 매수인 실질 인수액은 0원이고 실질취득액은 현재 최저매각가 275,280,000원입니다. 다만 최근 실거래 비교값이 없어 가격이 싼지 비싼지는 별개 문제입니다. 권리의 핵심은 포기·말소 조건 확인, 가격의 핵심은 별도 시세 검증입니다.
