서울서부지방법원 2025타경51986. 북가좌동 소연스위트빌 4층 401호, 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 강석진이고 2021년 3월 2일 거래가액 300,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 말소기준은 2021년 8월 5일 이영단 근저당권 100,000,000원입니다. 그런데 임차인 박병진의 전입·점유·확정일자는 모두 2021년 1월 11일로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차인 자체는 명백한 대항력·우선변제권 구조입니다.
일반적인 배당 계산만 적용하면 최저매각가 220,224,000원에서 집행비용 3,883,136원을 먼저 공제하고, 박병진 보증금 300,000,000원 중 216,340,864원이 배당됩니다. 남는 83,659,136원은 원칙적으로 매수인 인수 영역입니다. 하지만 이 사건은 여기서 결론이 달라집니다. 매각물건명세서 비고에 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시되어 있습니다. 이 조건이 충족되는 범위에서는 박병진 임차보증금의 실질 인수액을 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51986 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 북가좌동 351-21 4층 401호 · 도로명 서울특별시 서대문구 증가로28길 62 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 4층 401호 |
| 소유자 | 강석진 (2021.03.02. 거래가액 300,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 344,100,000원 / 220,224,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 ‘조건부 포기’가 결론을 바꾼다
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박병진 | 401호 전부 | 300,000,000원 | 2021.01.11 / 2021.01.11 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 매각물건명세서에는 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 기재되어 있습니다. 동일 보증금을 별도 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
② 가격 판단 — 감정가 64%여도 ‘싸다’고 결론낼 자료는 없다
현재 최저매각가는 감정가 344,100,000원의 64%인 220,224,000원입니다. 2회 유찰된 가격이지만, 동일 물건 또는 직접 비교 가능한 최근 실거래 금액은 제시되어 있지 않습니다. 소연스위트빌은 총 4세대이고, 제공된 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이며 최근 낙찰금액도 확인되지 않습니다. 따라서 ‘감정가 대비 64%’라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 220,224,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,883,136원 |
| 1. 임차인 박병진 보증금(우선변제) | 300,000,000원 | 216,340,864원 |
| 2. 근저당 · 이영단 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · KB국민카드 | 5,023,478원 | 0원 |
| 4. 가압류 · BNK저축은행 | 14,756,818원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서민금융진흥원 | 8,101,241원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당 계산상 박병진 보증금 미배당액은 83,659,136원이며 통상 매수인 인수 대상입니다. 다만 매각물건명세서의 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 북가좌동 서대문소방서 북가좌119안전센터 북동측 인근으로, 다가구·다세대·아파트와 소규모 근린생활시설이 섞여 있는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 6호선 증산역이 있어 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트 구조 지상 4층 건물의 4층 401호입니다. 기본 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로·토지. 남서측 약 6m 포장도로에 접하며, 토지는 완경사의 가로장방형으로 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 도시지역·과밀억제권역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 ㎡당 4,590,000원입니다.
- 규모·환금성. 소연스위트빌은 총 4세대, 2004년 3월 23일 준공입니다. 제공된 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회이고 최근 낙찰가 자료는 없습니다.
- 제시외 건물. 감정평가상 제시외 건물 2개가 소재하며 매각물건명세서에는 제시외 건물 포함으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 박병진 및 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 어떻게 반영되는지 원문을 확인해야 합니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 최저가 기준 일반 계산상 미배당은 83,659,136원이지만, 해당 확약이 이행되면 실질 인수는 0원입니다.
- 세금 압류 확인. 서대문구·국민건강보험공단·국 압류가 존재합니다. 당해세 여부에 따라 임차인 실제 배당액과 배당순서가 바뀔 수 있으므로 배당기준을 재확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 감정가의 64%라는 이유만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 북가좌동의 유사 다세대 최근 실거래를 대조해 가격 상한을 정해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물 2개가 포함되어 있으므로 현황·면적·사용 상태와 법적 적합성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하고 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현재 실제 점유자와 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘대항력 있음 = 무조건 인수’가 아니다
박병진은 2021년 1월 11일 전입·점유·확정일자를 갖췄고 말소기준 근저당은 2021년 8월 5일이므로, 권리 순서만 보면 분명한 대항력 임차인입니다. 현재 최저가로 계산하면 보증금 중 83,659,136원이 배당되지 않아 통상 낙찰자가 떠안는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 들어가 있으므로, 이 조건이 충족되는 사건에서는 그 금액을 실질 취득비에 더하면 안 됩니다. 따라서 현재 회차의 실질 취득액은 220,224,000원, 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 보는 것이 데이터와 조건에 맞습니다.
반대로 가격 쪽은 확신할 근거가 부족합니다. 2회 유찰돼 감정가의 64%까지 내려왔지만 비교 가능한 최근 실거래가 없고, 총 4세대 다세대라는 특성도 있습니다. 이 물건의 핵심은 ‘83,659,136원을 떠안느냐’가 아니라 포기·말소 조건이 실제로 확정적으로 이행되는지, 그리고 220,224,000원이 지역 실거래 대비 적정한지를 각각 분리해 확인하는 데 있습니다.
