서울서부지방법원 2025타경52033. 마포구 망원동 동원파크빌 3층 302호, 전용 47.9㎡ 다세대주택입니다. 소유자 허욱은 2020.12.24. 거래가 315,000,000원에 소유권을 취득했고, 임차인 송종원은 그보다 앞선 2020.11.17. 확정일자를 받고 2020.12.07. 전입·점유를 시작했습니다. 이후 2021.02.02. 국의 압류가 말소기준이 되었으므로 송종원은 기준권리보다 앞선 대항력 임차인입니다.
보통이라면 낙찰자가 가장 먼저 계산해야 할 것은 송종원의 미배당 보증금입니다. 현재 최저가 317,600,000원 기준 배당 시 집행비용 5,246,400원을 빼고 송종원에게 312,353,600원이 배당되어, 보증금 315,000,000원 중 2,646,400원이 남는 구조입니다. 다만 이 사건에는 결정적인 조건이 붙어 있습니다. 매각물건명세서 비고상 송종원과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 이 확약이 해당 임차인에 관해 그대로 이행되면 매수인의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52033 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 망원동 414-10 동원파크빌 3층302호 · 도로명 서울특별시 마포구 망원로 70-7 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 47.9㎡ · 지상 5층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 허욱 (2020.12.24. 거래가 315,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 397,000,000원 / 317,600,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 315,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 준공 / 규모 | 2008.07.11. · 총 6세대 |
① 권리 흐름 — 대항력은 선순위, 인수는 확약으로 해소
말소기준은 2021.02.02. 국의 압류입니다. 송종원의 전입일 2020.12.07.은 이보다 빠르므로 대항력은 인정되는 구조이고, 확정일자 2020.11.17.과 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다. 이후 수원시·국민건강보험공단·용인시·마포구·국 등 압류와 희망1자산대부관리유한회사·주식회사 프라미스대부의 가압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 송종원 | 2020.12.07 | 2020.11.17 | 315,000,000원 | 2022.12.26 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 주택도시보증공사 · 확약 이행 시 실질 인수 0원 |
| 이만기 | 2023.04.14 | 해당 없음 | 미상 | 2025.12.17 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 · 말소기준 이후 전입 |
이만기는 2023.04.14. 전입으로 말소기준 2021.02.02.보다 뒤이므로 제공된 조사 기준으로 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않았지만, 선순위 대항력 임차인으로서 매수인이 보증금을 떠안는 구조는 아닙니다. 따라서 이 사건의 인수 판단은 사실상 송종원과 주택도시보증공사의 확약 조건 이행 여부가 중심입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득은 최근 거래의 87.0%
동원파크빌(414-10)은 총 6세대이고, 대상과 같은 전용 47.9㎡의 최근 확인 거래는 2026.08. 2층 365,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 동일한 365,000,000원이며, 현재 최저가이자 확약 이행 전제 실질취득액인 317,600,000원은 최근 시세의 87.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 47.9㎡ | 2 | 365,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 47.9㎡ | 1건 | 365,000,000원 |
현재 가격만 놓고 보면 감정가 397,000,000원보다 낮아졌고, 최신 실거래 365,000,000원과 최근 12개월 평균 365,000,000원에 비해서도 87.0% 수준입니다. 다만 비교 가능한 최근 12개월 거래가 1건뿐이고, 6세대 규모의 다세대주택이라는 점 때문에 아파트처럼 두꺼운 거래 표본으로 시세를 확정하기는 어렵습니다. 따라서 가격 메리트는 인정하되, 365,000,000원 1건을 곧바로 확정 시세로 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 317,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,246,400원 |
| 1. 임차인 송종원 보증금 | 315,000,000원 | 312,353,600원 |
| 2. 가압류 · 희망1자산대부관리유한회사 | 26,606,245원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 프라미스대부 | 22,087,462원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 315,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 룰상 송종원 미배당액은 2,646,400원입니다. 2회 유찰 시 룰상 인수액 65,277,120원, 3회 유찰 시 115,381,696원으로 계산되지만, 매각물건명세서의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 해당 임차인에게 이행되면 실질 인수는 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 9건 중 당해세가 있으면 우선 차감되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 3층 302호입니다.
- 입지. 망원1동 주민센터 북측 인근으로 다가구주택·다세대주택·아파트·소규모 근린생활시설이 혼재하고 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 6호선 망원역이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측·북측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이고 공시지가는 6,861,000원/㎡, 토지면적은 182.8㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 총 6세대의 소규모 다세대이고 최근 12개월 동일 면적 거래가 1건이어서, 거래량과 가격 표본이 두꺼운 유형은 아닙니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 문언 확인. 송종원과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 매각물건명세서 원문에 그대로 기재되어 있는지 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 확약 이행 전제라면 현재 실질취득은 317,600,000원이고 인수액은 0원입니다. 룰상 미배당 2,646,400원을 실질 인수액에 다시 더해 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 이만기 점유 확인. 이만기는 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만 실제 점유·명도 상태와 보증금 관계는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 세금 배당 변동. 국세·지방세 압류 9건 중 당해세가 있으면 선순위로 차감될 수 있어 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 시세 표본 한계. 2026.08. 실거래 365,000,000원이 유일한 최근 12개월 표본이므로 층·상태·수리비를 반영해 응찰가를 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일 2026.08.29. 이후 변동 여부와 매각물건명세서·현황조사·배당요구 현황을 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약이 가격을 살린다”
이 사건을 단순히 최저가 317,600,000원만 보고 판단하면 권리의 핵심을 놓칩니다. 송종원은 2020.12.07. 전입한 대항력 임차인이고 보증금은 315,000,000원입니다. 현재 배당 계산에서도 2,646,400원이 미배당됩니다. 다만 매각물건명세서가 그 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각 조건으로 두고 있으므로, 조건 이행 전제의 실질 인수는 0원입니다.
그 전제에서 실질취득액 317,600,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 실거래인 365,000,000원의 87.0%로 내려와 있습니다. 가격 자체는 유리한 편이지만, 최근 거래 표본이 1건뿐이고 총 6세대 다세대라는 환금성 한계가 있습니다. 결론적으로 가격은 매력 구간, 권리는 조건 확인형입니다. 이 사건의 승부처는 더 낮은 최저가가 아니라, 송종원·주택도시보증공사의 포기 및 임차권등기 말소 조건을 입찰 전에 얼마나 확실하게 확인하느냐입니다.
