서울서부지방법원 2025타경52033. 망원동 동원파크빌 3층 302호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 후순위 압류·가압류가 아니라 2020.12.07 전입한 송종원의 315,000,000원 임차보증금입니다. 말소기준권리는 2021.02.02 국의 압류이므로 송종원의 전입은 그보다 앞섭니다. 확정일자도 2020.11.17로 확인돼 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
현재 최저매각가 254,080,000원을 그대로 배당 가정하면 집행비용 4,357,120원을 차감한 뒤 송종원에게 249,722,880원이 배당되고, 보증금 잔액 65,277,120원이 남습니다. 통상적인 대항력 인수형이라면 이 잔액을 매수인이 부담해 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 다만 이 사건은 매각물건명세서 비고에 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있어, 그 조건이 실제 이행되면 송종원 관련 인수는 실질 0원으로 처리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52033 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 망원동 414-10 동원파크빌 3층302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 건물 내 제3층 제302호 |
| 소유자 | 허욱 · 2020.12.24 매매 · 거래가액 315,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 397,000,000원 / 254,080,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 315,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 포기가 승부처
말소기준은 2021.02.02 국의 압류입니다. 그 이후 수원시·국민건강보험공단· 용인시·마포구·국의 압류와 희망1자산대부관리유한회사·주식회사 프라미스대부의 가압류, 2025.09.30 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022.04.07 희망1자산대부관리 유한회사의 종전 강제경매개시결정은 등기부상 이미 말소됐습니다.
반면 송종원은 2020.12.07 전입·점유, 2020.11.17 확정일자로 말소기준보다 앞서며, 2022.12.26 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 보증금은 315,000,000원입니다. 따라서 별도 조건이 없다면 낙찰가가 보증금보다 낮아질수록 미배당액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 하지만 이 사건에는 미배당 잔액 포기와 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있어 이 부분이 일반적인 대항력 인수형과 다릅니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송종원 | 2020.12.07 | 2020.11.17 | 315,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 2022.12.26 |
| 이만기 | 2023.04.14 | - | - | 대항력 없음 | - | 2025.12.17 |
이만기는 말소기준권리 이후인 2023.04.14 전입으로 확인돼 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 보증금은 확인되지 않았지만 대항력 없는 후순위 점유이므로, 현재 자료상 송종원처럼 매수인에게 보증금 잔액이 승계되는 구조로 보이지 않습니다.
③ 시세 비교 — 조건 이행 시 현재 최저가는 최근 거래의 69.6%
동원파크빌(414-10)은 6세대, 2008.07.11 준공이고 비교 면적은 47.9㎡입니다. 확인된 최근 12개월 동일면적 거래는 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 47.9㎡ | 2 | 365,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 47.9㎡ | 1건 | 365,000,000원 |
현재 최저매각가는 254,080,000원으로 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 365,000,000원의 69.6%입니다. 송종원 관련 포기·말소 조건이 이행된다면 실질취득액도 254,080,000원으로 같아져, 확인된 최근 거래보다 110,920,000원 낮습니다. 다만 비교 표본이 1건뿐이므로 개별 층·상태 차이는 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 254,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,357,120원 |
| 1. 임차인 송종원 보증금 | 315,000,000원 | 249,722,880원 |
| 2. 가압류 · 희망1자산대부관리유한회사 | 26,606,245원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 프라미스대부 | 22,087,462원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 315,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당계산상 송종원 보증금 부족분은 65,277,120원입니다. 다만 매각물건명세서의 포기·말소 조건이 이행되는 경우 이 부족분은 매수인의 실질 인수액에서 제외됩니다. 국세·지방세 압류 9건 중 당해세가 있으면 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰별 인수 구조
| 회차 | 매각가 | 계산상 인수 | 조건 이행 시 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 254,080,000원 | 65,277,120원 | 254,080,000원 |
| 3회 유찰 시 | 203,264,000원 | 115,381,696원 | 203,264,000원 |
| 4회 유찰 시 | 162,611,200원 | 155,465,357원 | 162,611,200원 |
포기 조건을 빼고 보면 낙찰가가 내려갈수록 송종원 보증금 미배당액이 65,277,120원에서 115,381,696원, 155,465,357원으로 증가합니다. 즉 대항력 임차보증금이 있는 물건은 최저가만 내려갔다고 싸졌다고 볼 수 없습니다. 반대로 이 사건처럼 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각 조건으로 이행되면 그 임차인에 관한 실질 인수는 0원이 되어, 각 회차 매각가 자체가 실질취득의 기준이 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 망원1동 주민센터 북측 인근으로, 다가구주택·다세대주택·아파트·소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 망원역(지하철 6호선)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 302호이며, 기본적인 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측과 북측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 182.8㎡, 제2종일반주거지역, 공시지가 6,861,000원/㎡이며 평지입니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 거래 표본. 최근 12개월 동일면적 거래는 2026.08의 365,000,000원 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 송종원 및 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건대로 이행되는지 확인해야 합니다.
- 조건 미이행 시 계산상 잔액. 현재 최저가 기준 송종원 미배당액은 65,277,120원입니다.
- 이만기 점유 확인. 2023.04.14 전입으로 대항력은 없으나 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 점유 및 인도 상태를 확인할 필요가 있습니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 임차인 배당 및 미배당액 계산이 변동될 수 있습니다.
- 시세 표본 한계. 동일면적 최근 거래가 1건뿐이므로 365,000,000원을 절대적인 시세로 보지 말고 층·내부상태를 대조해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역을 포함한 각 규제의 적용 여부와 요건을 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘포기 조건’을 확인할 물건
현재 최저가는 감정가 397,000,000원에서 2회 유찰된 254,080,000원이고, 확인된 최근 동일면적 거래 365,000,000원의 69.6%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 큽니다. 그러나 이 물건의 본질은 송종원의 315,000,000원 선순위 임차보증금입니다. 일반적인 대항력 인수 구조라면 현재 회차에서도 65,277,120원이 미배당되어 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다.
이 사건은 그 위험을 바꾸는 특별한 조건이 있습니다. 매각물건명세서상 임차인 및 주택도시보증공사가 배당받지 못한 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 이 조건이 이행되면 송종원 관련 실질 인수는 0원이므로 현재 실질취득은 254,080,000원입니다. 반대로 이 조건을 확인하지 않고 단순히 “2회 유찰이라 싸다”고 접근하면 권리구조를 잘못 읽게 됩니다. 따라서 이 물건은 유찰률보다 포기·말소 조건의 정확한 확인이 먼저입니다.
