제주지방법원 2025타경8274. 제주시 회천동 ‘엔알누리3차’ 103동 4층 401호, 전용 60.0392㎡의 다세대주택입니다. 감정평가상 4층 건물의 제4층 제401호이며 상부에 다락이 소재하고 다락을 포함해 평가했습니다. 현재 소유자는 양희승으로, 2019.08.09 소유권이전 당시 거래가액은 195,000,000원입니다. 같은 날 설정된 현풍농업협동조합 근저당 115,200,000원이 말소기준권리이며, 이후 김수범 근저당, 국민건강보험공단 압류, 엔에이치농협캐피탈 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 김태하 1명이 확인됩니다. 전입일은 2024.01.10으로 말소기준권리인 2019.08.09보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인이 인수할 임차보증금은 없고, 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 보고 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 미상이고 2025.08.13 배당요구가 접수되어 있어, 배당 순위·금액은 원문 서류로 최종 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8274 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 회천동 2847 엔알누리3차 103동 4층 401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 60.0392㎡ · 4층 건물 내 제4층 제401호 · 상부 다락 소재 |
| 사용승인 | 2017.01.31 |
| 소유자 | 양희승 (2019.08.09 소유권이전 · 거래가액 195,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 143,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 현풍농업협동조합 / 86,017,293원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.08.09 현풍농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 김수범 근저당권 110,500,000원, 2024.04.17 국민건강보험공단 압류, 2024.10.22 엔에이치농협캐피탈 가압류 18,508,248원, 2025.06.30 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 확인됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태하 | 401호 | 2024.01.10 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 2025.08.13 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 현재가는 최근 시세 아래, 시장은 하락 추세
엔알누리3차의 동일면적 60.04㎡ 거래 가운데 최근 12개월 거래는 2건입니다. 2025.09 거래는 170,000,000원, 최신 2026.03 거래는 174,000,000원이며, 최근 12개월 평균은 172,000,000원입니다. 현재 최저가 143,500,000원은 이 최근 평균의 83.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 60.04㎡ | 3 | 174,000,000원 |
| 2025.09 | 60.04㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2025.02 | 60.04㎡ | 3 | 175,000,000원 |
| 2024.12 | 60.04㎡ | 2 | 167,000,000원 |
| 2024.11 | 60.04㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2024.06 | 60.04㎡ | 3 | 175,000,000원 |
| 2024.06 | 60.04㎡ | 1 | 190,000,000원 |
| 2024.01 | 60.04㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2024.01 | 60.04㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 2023.08 | 60.04㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 2023.07 | 60.04㎡ | 1 | 187,000,000원 |
| 2023.05 | 60.04㎡ | 1 | 190,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 60.04㎡ | 2건 | 172,000,000원 |
가격 판단에서는 전체 12건 평균 178,166,666원보다 최근 12개월 평균 172,000,000원과 최신 거래 174,000,000원을 우선해서 보는 것이 맞습니다. 특히 최근 12개월 평균은 이전 거래군보다 4.1% 낮아진 하락 추세입니다. 따라서 현재 최저가가 최근 평균 대비 83.4%라는 할인 폭은 분명하지만, 과거 고가 거래를 근거로 할인 폭을 더 크게 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 143,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,809,000원 |
| 2. 근저당 · 현풍농업협동조합 | 115,200,000원 | 115,200,000원 |
| 3. 근저당 · 김수범 | 110,500,000원 | 25,491,000원 |
| 4. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 18,508,248원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 244,208,248원 중 140,691,000원이 배당되고, 미배당액은 103,517,248원입니다. 배당표는 근저당 채권최고액 기준의 추정이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 143,500,000원 | 140,691,000원 | 103,517,248원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 100,450,000원 | 98,243,700원 | 145,964,548원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 70,315,000원 | 68,649,330원 | 175,558,918원 | 0원 |
유찰이 추가되면 채권자의 미배당액은 늘어나지만, 현재 확인된 권리 구조에서는 매수인 인수액이 모든 제시 시나리오에서 0원입니다. 즉 낙찰가가 낮아질수록 실질취득액도 동일하게 낮아지는 일반적인 소멸형 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 상부에 다락이 있습니다. 다락은 평가에 포함됐습니다.
- 입지. 제주시 회천동 서회천마을회관 서측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택·점포·상가 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 15m 내외 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 규제. 자연녹지지역·자연취락지구이며 중로2류에 접하고, 가축사육제한구역·하수처리구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 물건 규모. 엔알누리3차는 총 48세대이며, 동일면적 최근 12개월 실거래는 2건입니다.
- 가격 흐름. 최근 12개월 평균 172,000,000원, 최신 거래 174,000,000원이며 최근 구간은 이전 거래군 대비 4.1% 하락했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 기준은 최근 거래로. 전체 평균 178,166,666원보다 최근 12개월 평균 172,000,000원과 최신 거래 174,000,000원을 우선해 응찰가를 판단하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 4.1% 낮으므로 현재 할인율 83.4%만 보고 과도하게 가격을 올리지 않는 것이 중요합니다.
- 임차인 원문 확인. 김태하의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상이고 배당요구가 접수되어 있습니다.
- 다락 범위 확인. 감정평가에는 상부 다락이 포함되어 있으므로 현황과 평가 범위를 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가·실거래 원문을 입찰 전 최종 확인하세요.
맺으며 — “권리는 소멸형, 가격은 하락 추세를 반영해 판단”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019.08.09 현풍농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤에 설정된 근저당·압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 김태하는 2024.01.10 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
가격 측면에서는 현재 최저가 143,500,000원이 최근 12개월 평균 172,000,000원의 83.4%라서 최근 거래 대비 가격 차이는 존재합니다. 그러나 시장은 4.1% 하락 추세이고 최근 12개월 동일면적 거래도 2건입니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 위험보다 최근 시세의 방향성과 거래 표본을 얼마나 보수적으로 반영하느냐가 핵심입니다. 권리는 무난하지만 가격 판단에는 하락장 보정이 필요한 사건입니다.
