서울서부지방법원 2025타경52078. 서울 은평구 진관동 은평뉴타운구파발 1011동 지상1층 상가104호입니다. 감정평가상 현재 근린생활시설(피쉬헤어)로 이용 중이며, 소유자는 심지환입니다. 2023년 1월 31일 설정된 농협은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 삼성카드·KB국민카드·농협은행의 가압류가 차례로 붙은 뒤 농협은행이 임의경매를 신청했습니다.
등기부상 후순위 가압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 이 물건은 등기부만 보고 인수 위험이 없다고 결론 내릴 수 없습니다. 임차인 장경은의 전입일이 말소기준보다 앞서며, 배당 추정에서도 보증금 전액을 매수인 인수로 반영하고 있기 때문입니다.
또한 대지권은 미등기 상태지만 대지권을 포함해 감정평가 및 매각하는 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인의 실제 점유와 대항력, 대지권 등기 가능 여부가 핵심 확인 사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52078 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 진관동 27 은평뉴타운구파발 제1011동 지상1층 상가104호 도로명: 서울특별시 은평구 진관3로 15-45 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설(상가) |
| 이용상태 | 근린생활시설 · 피쉬헤어 |
| 건물현황 | 철근콘크리트구조 · 지상7층 건물 중 지상1층 상가104호 · 사용승인일 2010.11.30 |
| 소유자 | 심지환 · 2020.04.27 소유권이전 · 등기상 거래가액 150,000,000원 |
| 감정가 | 216,000,000원 |
| 최저매각가 | 138,240,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 농협은행 주식회사 / 105,483,616원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 말소기준권리 | 2023.01.31 농협은행 근저당권 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 대지권 | 미등기 · 대지권을 포함하여 감정평가 및 매각 |
| 실제 임차인 | 장경은 (1명) |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차인은 별개
말소기준권리는 2023년 1월 31일 농협은행 근저당권(채권최고액 120,000,000원)입니다. 이후 설정된 삼성카드 가압류 37,752,558원, KB국민카드 가압류 22,233,378원, 농협은행 가압류 11,995,604원과 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다.
② 임차인 분석 — 전입은 선순위, 실제 이용상태 확인 필수
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 / 차임 | 대항력·배당·승계 |
|---|---|---|---|
| 장경은 1011동 상가104호 조사상 용도: 주거 |
전입 2012.07.13 확정일자 미상 배당요구 2025.12.22 |
보증금 20,000,000원 월 차임 600,000원 |
대항력 있음(조사상)
우선변제권 미확인
보증금 인수 예상
매수인 인수 추정액 20,000,000원 |
장경은은 배당요구를 했지만, 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 배당을 받는 것으로 계산되어 있지 않습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 보증금 20,000,000원 전액을 매수인의 인수금액으로 반영합니다.
따라서 전입신고만으로 실제 주택임대차 대항력의 성립을 최종 확정해서는 안 됩니다. 실제 주거 사용 여부, 점유의 연속성, 사업자등록 및 임대차계약의 성격을 대조해야 합니다. 상가건물임대차보호법상 대항력 여부 역시 별도로 확인해야 합니다.
본 분석에서는 명세서와 배당 추정의 보수적인 판단을 따라 보증금 전액 인수 가능성을 유지합니다.
보증금이 현재 최저가보다 작은 구조이므로, 낙찰가 하락에 따라 인수액이 자동으로 증가해 실질취득금액이 보증금으로 고정되는 유형은 아닙니다. 현재 추정대로라면 매각대금에 20,000,000원을 더해 취득자금을 판단해야 합니다.
③ 가격 분석 — 아파트 거래가와 상가 시세는 다르다
최저매각가는 감정가 216,000,000원에서 2회 유찰되어 138,240,000원, 즉 감정가의 64%입니다. 겉으로는 할인폭이 크지만 선순위 보증금을 합산하면 실질취득금액은 158,240,000원입니다.
인근 단지의 실거래 자료는 구파발10단지어울림의 아파트 거래입니다. 최근 12건 평균은 973,500,000원이고, 최신 거래는 2026년 8월 전용 84.8㎡ 아파트 950,000,000원입니다. 분석 대상은 상가이며 면적과 용도가 모두 다르므로 이 아파트 거래금액은 본건 상가의 시세 비교에 사용할 수 없습니다.
특히 근린시설은 실제 임대수익, 공실 가능성, 업종 제한, 관리비, 점포의 위치와 집객력에 따라 가격이 달라집니다. 실질취득금액 158,240,000원의 타당성은 상가 거래 및 임대수익을 기준으로 따로 검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 138,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,735,360원 |
| 인수 · 장경은 임차보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 1. 을구 3번 · 농협은행 근저당권 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 갑구 4번 · 삼성카드 가압류 | 37,752,558원 | 15,504,640원 |
| 3. 갑구 5번 · KB국민카드 가압류 | 22,233,378원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 · 농협은행 가압류 | 11,995,604원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,735,360원을 제외한 채권자 배당액은 135,504,640원입니다. 농협은행 근저당권에 120,000,000원, 삼성카드에 15,504,640원이 배당되며 나머지 후순위 채권자는 배당을 받지 못하는 추정 구조입니다.
전체 채권액 191,981,540원 중 미배당액은 56,476,900원입니다. 이 미배당 채권 전체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 별도로 매수인이 인수하는 것으로 계산된 것은 선순위 임차보증금 20,000,000원입니다.
집행비용 및 배당액은 추정치입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당순위와 배당액은 최종 배당절차에서 달라질 수 있습니다. 농협은행 배당액은 채권최고액 기준의 시뮬레이션으로, 신청채권 청구액 105,483,616원과 구별해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가와 남는 인수금
| 회차 | 최저매각가 | 인수보증금 | 실질취득 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(64%) | 138,240,000원 | 20,000,000원 | 158,240,000원 | 56,476,900원 |
| 3회 유찰(51.2%) | 110,592,000원 | 20,000,000원 | 130,592,000원 | 83,737,828원 |
| 4회 유찰(40.96%) | 88,473,600원 | 20,000,000원 | 108,473,600원 | 105,500,465원 |
후속 유찰 시나리오는 임차보증금 전액 인수라는 동일한 가정에 따른 것입니다. 실제 실질취득금액에는 취득 관련 비용과 명도·수선 비용 등이 추가될 수 있습니다.
신청채권자 농협은행의 청구액은 105,483,616원입니다. 배당 추정상 현재 회차에서는 농협은행 근저당권에 120,000,000원이 배당되며, 3회 유찰 시에도 108,243,712원이 배당되는 것으로 계산됩니다. 반면 4회 유찰 시 추정 배당액은 86,481,075원으로 신청채권 청구액에 미달합니다. 이는 제시된 시나리오의 계산 결과이며 실제 매각 일정이나 결과를 보장하지 않습니다.
⑥ 대지권 미등기 — 매각 포함과 등기 완료는 다르다
이 문구는 토지에 관한 권리를 매각 대상에 포함한다는 취지이지, 낙찰 후 대지권 등기가 자동으로 완료된다는 보장은 아닙니다. 토지 관련 권리관계, 대지사용권의 성립 및 이전 가능성, 대지권 등기에 필요한 절차와 비용을 별도로 확인해야 합니다.
집합건물인 상가에서는 전유부분과 토지 관련 권리를 함께 확인하는 것이 중요합니다. 입찰 전 등기사항전부증명서, 집합건축물대장, 토지등기부 및 매각물건명세서 원본을 대조해 실제 취득 범위와 등기 가능 여부를 확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구 진관동 은빛초등학교 북서측 인근. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3호선 구파발역이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 2010.11.30 사용승인된 철근콘크리트구조 건물의 지상1층 상가입니다. 기본적인 위생·급배수·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 현장 이용. 피쉬헤어라는 상호의 근린생활시설로 이용 중입니다. 점포의 실제 임차관계와 영업 지속 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 토지. 제2종전용주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역·재정비촉진지구 등에 포함됩니다. 철도보호지구, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등의 제한도 확인 대상입니다.
- 공부 현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다. 다만 대지권은 별도로 미등기 상태입니다.
- 환금성. 주변 아파트 거래가 상가의 매매수요를 직접 입증하지는 않습니다. 실제 상가 임대수익, 영업 동선, 업종 제한, 유사 점포 매매사례를 조사해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차보증금. 장경은의 보증금 20,000,000원 인수를 포함하여 총 취득자금을 계산합니다. 배당요구 여부만으로 보증금 인수 위험이 해소된다고 판단하지 마세요.
- 임대차의 실체. 조사상 주거 사용과 감정평가상 상가 영업 사이의 차이를 확인합니다. 실제 점유·주거 사용 여부, 전입신고, 사업자등록, 임대차계약서와 확정일자 등을 대조해야 합니다.
- 대지권 미등기. 대지권을 포함하여 매각한다는 문구와 별도로 토지 관련 권리의 이전·등기 가능성 및 추가 비용을 확인합니다.
- 가격 비교. 주변 아파트 실거래가를 상가 시세로 사용하지 않습니다. 동일 용도·유사 면적의 상가 거래와 실제 임대수익을 토대로 실질취득금액의 적정성을 판단합니다.
- 명도와 영업시설. 현재 영업 중인 점포의 점유관계, 시설물 소유권, 임대차 종료 및 인도 조건을 확인합니다.
- 추가 비용. 공용부분 관리비 체납, 취득 관련 비용, 명도비와 수선비 등을 확인하고 매각대금 외 자금을 확보합니다.
- 최종 원본 확인. 매각물건명세서·현황조사서·등기부·감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전 다시 확인합니다.
맺으며 — “감정가의 64%여도 인수 위험은 별개다”
은평뉴타운구파발 상가104호는 두 차례 유찰되어 최저매각가가 138,240,000원까지 내려왔습니다. 그러나 현재 권리·배당 추정상 선순위 임차인 장경은의 보증금 20,000,000원이 매수인에게 승계될 수 있어, 최저가 기준 실질취득금액은 158,240,000원으로 보아야 합니다.
후순위 가압류는 매각으로 정리되지만, 임차인의 실제 대항력과 대지권 미등기 문제는 별개의 확인 사항입니다. 특히 감정평가상 상가 영업과 임차인 조사상 주거 사용의 차이를 해소하지 않고 인수금액을 확정해서는 안 됩니다.
가격 측면에서도 주변 아파트 실거래를 근거로 본건 상가가 저렴하다고 볼 수 없습니다. 동일 용도 상가의 거래 및 임대수익을 확인한 뒤, 선순위 보증금과 대지권 관련 위험까지 반영해 응찰 여부를 판단해야 합니다. 낮아진 최저가보다 중요한 것은 실제로 취득하는 권리와 총 부담액입니다.
