서울서부지방법원 2025타경52078. 은평구 진관동 은평뉴타운구파발 1011동 지상 1층 상가 104호로, 감정평가상 근린생활시설(상호: 피쉬헤어)로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 216,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 172,800,000원입니다. 등기상 말소기준은 2023.01.31 농협은행주식회사 근저당권 120,000,000원이며, 그 이후 설정된 삼성카드· 주식회사 케이비국민카드·농협은행 주식회사 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
그러나 이 물건은 등기만 보고 “인수 없음”으로 결론 내리면 안 됩니다. 장경은은 2012.07.13 전입했고 말소기준권리보다 훨씬 앞섭니다. 자료상 대항력이 인정되며, 확정일자는 없고 배당표에서도 우선변제권 없이 보증금 20,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영돼 있습니다. 월 차임은 600,000원이며 배당요구는 2025.12.22 접수됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52078 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 진관동 27 은평뉴타운구파발 1011동 지상1층상가104호 |
| 물건종류 / 위치 | 근린시설 · 지상7층 건물 내 지상1층 상가104호 · 대상면적 27.65㎡ |
| 이용상태 | 근린생활시설(상호: 피쉬헤어)로 이용 중 |
| 사용승인일 | 2010.11.30 |
| 소유자 | 심지환 · 2020.04.24 매매 · 거래가액 150,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 172,800,000원 (1회 유찰·80%) |
| 청구액 | 105,483,616원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기상 부담의 기준점은 2023.01.31 농협은행주식회사 근저당입니다. 이후 가압류 3건과 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 장경은의 전입일은 2012.07.13으로 말소기준보다 앞서므로, 등기상 후순위 권리가 깨끗하게 정리된다는 사실과 별개로 임차보증금 20,000,000원의 인수 부담이 남습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 전액 인수
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장경은 | 1011동 상가 104호 · 주거 | 2012.07.13 | 20,000,000원 | 600,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 해당 없음 |
임차인 자료의 이용 표시는 “주거”로 되어 있지만, 감정평가 현황은 근린생활시설 ‘피쉬헤어’로 이용 중이며 기준시점 현재 임차인이 영업 중인 것으로 탐문됐습니다. 따라서 점유·이용관계는 입찰 전 현황과 원본 문서를 다시 맞춰 볼 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 아파트 실거래를 상가 시세로 쓰면 안 된다
수집된 실거래 자료에는 구파발10단지어울림의 거래가 12건 있으며 최근 12개월 평균은 973,500,000원, 최신 거래는 2026.08의 950,000,000원입니다. 그러나 대상 물건 면적은 27.65㎡인 반면 해당 거래들의 면적은 84.78㎡·84.8㎡·84.85㎡·101.84㎡·134.56㎡·166.19㎡이고, 자료 자체도 면적 매칭이 되지 않은 것으로 표시돼 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.8㎡ | 2 | 950,000,000원 |
| 2026.07 | 84.85㎡ | 5 | 950,000,000원 |
| 2026.06 | 84.78㎡ | 5 | 933,000,000원 |
| 2026.06 | 84.8㎡ | 4 | 915,000,000원 |
| 2026.05 | 84.78㎡ | 2 | 911,000,000원 |
| 2026.05 | 101.84㎡ | 7 | 940,000,000원 |
| 2026.05 | 84.78㎡ | 4 | 915,000,000원 |
| 2026.05 | 84.78㎡ | 4 | 915,000,000원 |
| 2026.03 | 166.19㎡ | 2 | 1,190,000,000원 |
| 2026.02 | 134.56㎡ | 7 | 1,185,000,000원 |
| 2026.02 | 84.78㎡ | 4 | 948,000,000원 |
| 2026.02 | 84.78㎡ | 7 | 930,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 12건 | 973,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 172,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,219,200원 |
| 인수 · 장경은 임차보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 37,752,558원 | 37,752,558원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 22,233,378원 | 11,828,242원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 11,995,604원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 191,981,540원 중 채권자 예상배당은 169,580,800원이며 미배당은 22,400,740원입니다. 임차보증금 20,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 별도 반영됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수 2,000만원은 그대로 더한다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 172,800,000원 | 20,000,000원 | 192,800,000원 | 22,400,740원 |
| 2회 유찰 · 64% | 138,240,000원 | 20,000,000원 | 158,240,000원 | 56,476,900원 |
| 3회 유찰 · 51% | 110,592,000원 | 20,000,000원 | 130,592,000원 | 83,737,828원 |
⑥ 대지권·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 대지권. 대지권은 미등기 상태이나 대지권을 포함해 감정평가 및 매각하는 것으로 기재돼 있습니다.
- 이용. 감정평가상 근린생활시설이며 상호는 피쉬헤어, 현재 임차인이 영업 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 입지. 은빛초등학교 북서측 인근으로 아파트단지·근린생활시설·학교·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 구파발역이 소재합니다.
- 토지. 제2종전용주거지역·지구단위계획구역·도시개발구역·재정비촉진지구 등에 포함되며 공시지가는 4,621,000원/㎡입니다.
- 도로. 단지 내 포장도로가 개설돼 있고 외곽 공도와 연계됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상7층 건물 내 1층 상가이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 회차는 최저가 172,800,000원이 아니라 임차보증금 인수까지 합친 192,800,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차관계 재확인. 장경은의 보증금 20,000,000원·월차임 600,000원·전입 2012.07.13 및 배당요구 2025.12.22를 원본과 대조해야 합니다.
- 이용상태 확인. 임차인 자료의 이용 표기와 감정평가상 피쉬헤어 영업 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 대지권 확인. 대지권 미등기이나 대지권 포함 감정·매각으로 기재된 사항을 매각물건명세서와 등기 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 시세 판단 주의. 수집된 12건 실거래는 대상면적과 일치하지 않으므로 973,500,000원 평균이나 17.8% 수치를 본건 상가의 가격 메리트 근거로 사용하면 안 됩니다.
맺으며 — “80% 유찰가”보다 먼저 볼 것은 2,000만원 인수
이 물건의 등기부 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 2023.01.31 농협은행주식회사 근저당이 말소기준이고 그 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 그러나 권리분석의 결론은 여기서 끝나지 않습니다. 말소기준보다 앞선 장경은의 대항력 있는 임차보증금 20,000,000원이 매수인에게 남습니다.
따라서 현재 회차의 판단 기준은 최저가 172,800,000원이 아니라 실질취득 192,800,000원입니다. 여기에 본건과 직접 비교할 수 있는 27.65㎡ 근린시설 실거래가 확보되지 않았고, 수집된 거래는 면적이 일치하지 않아 “시세보다 싸다”는 결론도 내릴 수 없습니다. 권리상 핵심은 임차인 인수, 가격상 핵심은 비교 가능한 상가 시세 확인입니다.
