서울서부지방법원 2025타경52223. 은평구 구산동 네이처빌 5층 502호, 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 압류 숫자가 아니라 말소기준보다 앞선 김연준의 주택임차권입니다. 김연준은 2019.06.21 주민등록, 2019.08.26 확정일자를 갖추고 보증금 245,000,000원의 임차권등기를 2021.12.17 마쳤습니다. 말소기준인 2022.12.27 국 압류보다 앞서므로 원칙적으로 미배당 보증금은 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다.
다만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기한다는 내용이 기재돼 있습니다. 따라서 현 회차 배당표상 김연준의 미배당액 27,460,160원은 룰상 인수액으로 계산되지만, 이 포기 문구를 반영하면 김연준 관련 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 이 효과는 김연준 관련 권리에만 적용하며, 최윤희처럼 포기 문구 밖의 미상 임차인 위험까지 없애는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52223 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 구산동 16-36 5층 502호 · 도로명 서울특별시 은평구 갈현로 134-3 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대) · 전용 47.76㎡ · 철근콘크리트구조 6층 중 5층 |
| 사용승인 / 세대 | 2017.05.24 · 네이처빌(16-36) 14세대 |
| 소유자 | 박현국 · 2019.09.09 매매 · 거래가액 245,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 346,000,000원 / 221,440,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 245,321,482원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
② 임차인 분석 — 주된 위험은 해소 문구, 별도 미상 임차인은 남는다
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김연준 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.06.21 | 2019.08.26 | 245,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 룰상 27,460,160원 비고 반영 실질 0원 |
| 정정희 | 502호 · 주거 | 2024.08.22 | - | - | 대항력 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 최윤희 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 2026.01.12 배당요구 | 미상 |
정정희는 전입일이 말소기준 이후이므로 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 반면 최윤희는 2026.01.12 배당요구 사실만 확인되고 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 대항력이 있다고 단정할 수 없고, 반대로 없다고 확정할 수도 없는 ‘대항력 가능·미상’으로 보수적으로 봐야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 최근 거래총액보다 높다
네이처빌(16-36)의 확인된 실거래는 3건이며, 최근 12개월 거래는 2026.05의 210,000,000원 1건입니다. 전체 평균 204,000,000원보다 최근 거래를 우선하면, 현 최저가 221,440,000원은 최근 12개월 평균의 105.4%입니다. 따라서 감정가 대비 64%까지 떨어졌다는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 28.4㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 2022.10 | 39.46㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2021.10 | 29.03㎡ | 2 | 202,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | - | 1건 | 210,000,000원 |
최근 12개월 평균은 210,000,000원이며 최신 거래도 같은 210,000,000원입니다. 최근 거래와 과거 거래 평균의 추세는 +4.5%로 하락 추세는 아닙니다. 다만 단지 경매 통계는 평균 2.0회 유찰, 낙찰률 0.0%로 나타나고 있어 현 회차 가격에 대한 시장 수용성은 별도로 확인할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 221,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,900,160원 |
| 1. 임차인 김연준 보증금(우선변제) | 245,000,000원 | 217,539,840원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 245,321,482원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김연준 보증금 부족분은 27,460,160원입니다. 원칙상 매수인 인수액이나, 매각물건명세서 비고의 미배당 잔액 반환청구권 포기 문구를 적용하면 김연준 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 6층 건물의 5층 502호입니다.
- 입지. 예일초등학교 서측 인근으로 단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 구산역(지하철 6호선)이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 약 4m 내외 도로, 동측 약 3m 내외 도로와 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며 공시지가는 3,221,000원/㎡, 토지면적은 221.5㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 14세대 규모 다세대이고 확인된 실거래는 3건, 최근 12개월은 1건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰은 2.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김연준 포기 문구 원문 확인. 현 배당계산상 룰상 인수액은 27,460,160원입니다. 이를 실질 0원으로 보는 근거가 매각물건명세서 비고이므로 입찰 전 최신 명세서의 포기 범위와 조건을 직접 대조해야 합니다.
- 최윤희의 전입·보증금 확인. 배당요구는 2026.01.12 확인되지만 전입일·확정일자·보증금은 미상입니다. 포기 문구와 별개인 독립 리스크입니다.
- 정정희 점유관계 확인. 2024.08.22 전입으로 말소기준 이후이지만, 실제 점유자와 명도대상을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 착시 경계. 최저가가 감정가의 64%라는 사실보다 최근 12개월 거래 210,000,000원 대비 105.4%라는 점을 우선 봐야 합니다.
- 실거래 면적 차이. 대상은 47.76㎡이고 확인 거래는 28.4㎡·39.46㎡·29.03㎡이므로 총액 비교만으로 정밀 시세를 단정하지 않아야 합니다.
- 위반건축물. 25㎡ 무단증축과 원상회복·이행강제금 가능성을 확인해야 합니다.
- 세금 선순위. 국세·지방세 압류 6건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소돼도, 가격과 미상 리스크는 남는다”
이 사건은 표면적으로는 보증금 245,000,000원의 선순위 임차권 때문에 인수형 경매처럼 보입니다. 실제 배당표도 현 회차 기준 27,460,160원의 미배당을 계산합니다. 그러나 매각물건명세서 비고의 반환청구권 포기 문구가 그대로 적용된다면 김연준 관련 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 권리분석이 끝나는 것은 아닙니다. 최윤희는 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남고, 건물에는 25㎡ 무단증축 위반건축물이 있습니다. 가격도 실질취득 221,440,000원이 최근 12개월 평균·최신 거래 210,000,000원의 105.4%라서, 2회 유찰됐다는 이유만으로 저가 메리트를 부여하기 어렵습니다. 주된 임차권의 포기 문구는 긍정적이지만, 가격·미상 임차인·위반건축물을 함께 보면 보수적 접근이 필요한 사건입니다.
