276,800,000원
서울서부지방법원 2025타경52223. 은평구 구산동 소재 다세대주택 5층 502호입니다. 감정가는 346,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 276,800,000원입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2022.12.27. 시흥세무서장의 국세 압류입니다. 이후 은평구·국민건강보험공단·관악구·국가의 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 말소기준권리보다 앞선 2019년 전입·확정일자를 가진 김연준의 주택임차권은 별도로 봐야 합니다. 임차보증금은 245,000,000원이고, 2021.12.17. 임차권등기까지 마쳤습니다. 현재 회차의 배당 시뮬레이션에서는 이 보증금이 245,000,000원 전액 배당되므로 계산상 미배당 인수액은 0원입니다.
또 매각물건명세서 비고에는 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하는 취지가 기재돼 있습니다. 따라서 김연준 및 그 승계 범위에 관한 미배당 보증금은 실질 인수 0원으로 보는 것이 맞습니다. 다만 이 포기 취지가 최윤희까지 적용된다고 볼 근거는 없습니다. 최윤희는 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52223 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 구산동 16-36 5층502호 · 서울특별시 은평구 갈현로 134-3 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대) · 47.76㎡ · 철근콘크리트구조 6층 중 5층 |
| 사용승인 | 2017.05.24 |
| 소유자 | 박현국 · 2019.09.09. 매매 · 거래가액 245,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 346,000,000원 / 276,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 245,321,482원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
2017년 설정됐던 통조림가공수산업협동조합 근저당권 2건은 이미 등기부상 말소됐고, 2017년 신탁등기도 2019년에 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.12.27. 국세 압류입니다. 이후 압류 6건과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 김연준의 주택임차권은 이 기준보다 먼저 성립한 대항력 있는 임차권입니다.
② 임차인 — 김연준은 정리 가능, 최윤희는 미상
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정정희 | 502호 · 주거 | 2024.08.22 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김연준 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.06.21 | 2019.08.26 | 245,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 HUG 승계 기재 |
| 최윤희 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래의 131.8%
가격은 더 보수적으로 봐야 합니다. 대상 면적은 47.76㎡인데 확인된 거래 표본은 28.4㎡·39.46㎡·29.03㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래가는 직접 비교 시세가 아니라 참고값입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 28.4㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 2022.10 | 39.46㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2021.10 | 29.03㎡ | 2 | 202,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 204,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 210,000,000원 |
최근 12개월 평균은 210,000,000원이고 최신 거래도 2026.05의 210,000,000원입니다. 현재 최저가 276,800,000원은 이 최근 12개월 평균의 131.8%입니다. 전체 거래 평균 204,000,000원과 비교해도 최저가 비율은 135.7%입니다. 최근 거래 추세는 기존 거래 대비 4.5%이지만, 대상 면적과 거래 표본 면적이 일치하지 않아 이를 가격 가점으로 쓰기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 276,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,675,200원 |
| 1. 임차인 김연준 보증금 | 245,000,000원 | 245,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 245,321,482원 | 27,124,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션에서는 주택도시보증공사 청구액 중 218,196,682원이 미배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당이 달라질 수 있습니다. 또 주택도시보증공사가 주택임차권승계인으로 기재돼 있으므로 김연준 보증금과 주택도시보증공사 청구의 승계 범위는 원본 배당관계에서 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 김연준 인수는 포기 취지와 분리해서 본다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 276,800,000원 | 0원 | 김연준 보증금 전액 배당 · 최윤희 미상 위험 별도 |
| 2회 유찰 시 | 221,440,000원 | 27,460,160원 | 김연준/HUG 미배당 잔액 포기 취지 적용 시 해당 부분 실질 0원 · 최윤희 별도 |
| 3회 유찰 시 | 177,152,000원 | 71,128,128원 | 김연준/HUG 미배당 잔액 포기 취지 적용 시 해당 부분 실질 0원 · 최윤희 별도 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 예일초등학교 서측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·각급 학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 구산역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 5층 502호이며 사용승인일은 2017.05.24입니다. 주차장·승강기·난방시설 등이 구비된 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 약 4m 내외 도로, 동측 약 3m 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,221,000원/㎡이며 토지면적은 221.5㎡입니다.
- 거래 표본. 네이처빌(16-36)은 14세대이고 확인 거래는 3건입니다. 대상 면적 47.76㎡와 거래 표본 면적이 일치하지 않아 환금성·시세 판단에 표본 한계가 있습니다.
⑦ 위반건축물 — 가격보다 먼저 확인할 하자
⑧ 입찰 체크리스트
- 최윤희 원본 확인. 전입일과 보증금이 모두 미상입니다. 대항력 여부를 확정하기 전에는 인수 0원 물건으로 단정하면 안 됩니다.
- 김연준/HUG 포기 범위. 미배당 보증금 반환청구권 포기 취지가 김연준 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사에 적용되는 범위를 매각물건명세서 원문과 제출서류로 대조해야 합니다.
- 국세·지방세. 압류가 6건 존재합니다. 당해세 해당 여부에 따라 배당 순서와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 위반건축물. 25㎡ 무단증축의 원상회복 가능성, 이행강제금, 실제 사용 상태를 확인해야 합니다.
- 시세 표본 주의. 최근 거래 면적이 대상 47.76㎡와 맞지 않습니다. 210,000,000원을 직접 동일물건 시세로 단정하지 말고 별도 비교사례를 확보해야 합니다.
- 현재 가격. 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 131.8%입니다. 1회 유찰 사실만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
맺으며 — 권리보다 ‘미상 임차인·위반건축물·가격’이 더 어렵다
김연준의 245,000,000원 보증금은 현재 회차에서 전액 배당되고, 미배당 잔액 반환청구권 포기 취지까지 있어 해당 임차권 자체의 실질 인수 위험은 낮아졌습니다. 하지만 이것이 이 사건 전체의 인수 위험이 0이라는 뜻은 아닙니다. 최윤희는 전입일·보증금이 미상이라 대항력 판정이 끝나지 않았고, 베란다 25㎡ 무단증축 위반건축물도 존재합니다.
가격 역시 공격적으로 보기 어렵습니다. 현재 최저가 276,800,000원은 최근 12개월 거래 평균 210,000,000원의 131.8%이고, 그 거래 표본마저 대상 면적과 일치하지 않습니다. 따라서 이 물건은 “한 번 유찰됐으니 싸다”가 아니라, 미상 임차인과 위반건축물을 먼저 해소하고 가격을 다시 검증해야 하는 다세대입니다.
