창원지방법원 2025타경10548. 밀양시 상동면 옥산리 ‘구역마을’ 안에 위치한 단독주택과 토지의 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 블록조 토기와지붕 단층 주택으로 이용 중이며, 토지는 156㎡, 계획관리지역의 단독주택용지입니다. 등기상 근저당권은 없고, 말소기준은 1990년 1월 17일 접수된 이태훈의 가압류입니다. 같은 날 뒤이어 접수된 김호석 가압류와 2025년 경매개시결정까지 매각으로 소멸하는 구조라, 제공된 배당 계산상 낙찰자가 승계할 금액은 0원입니다.
그러나 이 사건은 권리보다 입찰 절차와 토지 현황이 더 중요합니다. 목록4는 농지취득자격증명원 제출이 필요하며, 제출하지 않으면 보증금이 몰수됩니다. 또한 공부상 지목이 ‘전’인 부분의 현황 일부가 ‘도로’이고, 제시외 수목도 일괄매각에 포함됩니다. 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔더라도 이 조건들을 확인하지 않은 응찰은 피해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10548 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 상동면 옥산리 152-9 · 경상남도 밀양시 상동면 여수길 17-1 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 블록조 토기와지붕 단층 · 주택으로 이용 중 |
| 토지 현황 | 156㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 공유자 | 문원영·문원정·문의상·문의태 각 11분의 2, 이순희 11분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 52,103,920원 / 25,531,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 경매 원인 | 상속재산분할심판에 따른 경매개시결정 · 신청인 문원영 · 청구액 0원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 가압류는 소멸, 계산상 인수 0원
말소기준은 1990.01.17. 접수번호 706번 이태훈 가압류입니다. 같은 날 접수번호 707번으로 등기된 김호석 가압류는 그 뒤 순위이며, 2025년 경매개시결정과 함께 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 없습니다. 다만 두 가압류의 채권액이 확인되지 않아 배당액 자체는 계산되지 않았습니다. 이는 배당 계산의 불확실성이지, 해당 가압류를 매수인이 금액으로 승계한다는 의미는 아닙니다.
② 점유·임차 분석 — 신고 임차인은 없지만 현장 확인 필요
신고된 임차인은 없습니다. 따라서 보증금 인수나 우선변제권이 계산된 임차인도 없고, 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다. 다만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 설비 역시 폐문 부재로 확인하지 못했으므로, 실제 점유자·전입세대·내부 상태를 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격·유찰 시나리오 — 감정가 대비 할인율만으로 판단 금지
현재 최저가는 25,531,000원으로 감정가 52,103,920원의 49%입니다. 3회 유찰 시 17,871,700원, 4회 유찰 시 12,510,190원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 수치가 없어, 감정가 대비 비율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 | 계산상 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 25,531,000원 | 49% | 0원 | 24,671,442원 |
| 3회 유찰 시 | 17,871,700원 | 34% | 0원 | 17,150,009원 |
| 4회 유찰 시 | 12,510,190원 | 24% | 0원 | 11,885,007원 |
④ 예상배당표 (매각가 25,531,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 859,558원 |
| 1. 가압류 · 이태훈 | 미상 | 0원* |
| 2. 가압류 · 김호석 | 미상 | 0원* |
| 3. 경매개시결정 · 문원영 | 0원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 24,671,442원 |
* 가압류 채권액이 확인되지 않아 배당 계산에서 제외된 수치입니다. 실제 배당은 채권신고·조세·집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 특수조건 — 농취증·일부 도로·제시외 수목
- 일괄매각. 단독주택과 토지가 함께 매각되며, 제시외 수목 1-1 및 4-1도 포함됩니다.
- 농지취득자격증명원. 목록4는 농지취득자격증명원 제출이 필요합니다. 미제출 시 입찰보증금이 몰수됩니다.
- 토지 현황 차이. 목록4는 공부상 ‘전’이나 현황 일부가 ‘도로’입니다. 실제 면적과 이용 상태, 통행 관계를 확인해야 합니다.
- 토지 이용 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역에 포함됩니다.
- 접한 구역. 하천구역·보전관리지역·어린이공원 및 일부 가축사육제한구역과 접합니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 밀양시 상동면 옥산리 소재 구역마을 안에 위치하며, 주변은 국도변 농촌지대입니다.
- 교통. 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 블록조 토기와지붕 단층 건물로 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 목재 및 샷시창 구조입니다.
- 내부 확인. 폐문 부재로 설비내역을 확인하지 못했습니다. 내부 상태와 수리 범위는 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지. 156㎡, 평지·사다리형이며 세로한면(가)에 접합니다. 공시지가는 116,500원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항상 건물 관련 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 국도 주변 농촌지대의 단독주택과 토지이므로 인근 수요, 실제 도로 조건과 건물 상태를 반영한 별도 환금성 검토가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능 여부. 목록4의 농지취득자격증명원 발급기관·요건·제출기한을 입찰 전에 확인하세요.
- 현황 일부 도로. 공부상 ‘전’인 토지의 일부 도로 이용 범위, 통행 관계, 실제 경계를 현장에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 건물·토지·제시외 수목 1-1·4-1이 함께 매각되는 범위를 감정평가서 도면과 대조하세요.
- 점유 조사. 신고 임차인은 없지만 임대관계와 설비 상태가 미상입니다. 전입세대와 실제 점유자를 확인하세요.
- 가압류 채권액. 1990년 가압류 2건은 매각으로 소멸하지만 채권액이 확인되지 않았으므로 배당요구·채권신고 내역을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%만 보지 말고 인근 단독주택·토지 거래, 건물 수리비와 실제 도로 조건을 함께 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 농취증 관련 안내를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 농취증과 현장가치
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 1990년 이태훈 가압류가 말소기준이고, 김호석 가압류와 경매개시결정까지 매각으로 소멸합니다. 신고된 임차인은 없으며 계산상 매수인 인수액도 0원이므로, 현재 최저가 25,531,000원이 실질취득액과 같습니다.
하지만 이 물건을 권리만 보고 판단해서는 안 됩니다. 목록4 농지취득자격증명원 미제출 시 보증금 몰수라는 절차상 위험이 있고, 공부상 ‘전’인 토지의 현황 일부가 ‘도로’입니다. 내부 설비와 임대관계도 현장에서 확인되지 않았습니다. 감정가의 49%라는 숫자는 눈에 띄지만, 비교 거래 없이 가격이 싸다고 확정할 수는 없습니다. 결론은 권리상 인수 0원, 가격은 보류, 농취증과 현장조사는 필수입니다.
