제주지방법원 2025타경8517. 서귀포시 남원읍 남원리의 토지들과 동식물관련시설을 함께 매각하는 사건입니다. 감정가 4,418,992,200원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 3,093,295,000원, 감정가의 70%입니다. 소유자는 김영도이고, 말소기준은 2022년 김녕농업협동조합이 설정한 채권최고액 3,000,000,000원의 근저당권입니다. 이 근저당권은 2024.06.26 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐고, 현재 경매도 농업협동조합자산관리회사가 채권자로 기재돼 있습니다.
등기 권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 과거 서귀포시축산업협동조합의 근저당권들은 이미 말소됐고, 2022.07.05 설정된 근저당권이 말소기준입니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 그러나 토지 취득 절차와 현황상 확인사항이 많아, 권리가 깨끗하다는 이유만으로 난도가 낮은 물건으로 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8517 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 297 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 동식물관련시설(마사, 퇴비사) |
| 건물 | 파이프구조 판넬지붕 단층 · 사용승인일자 2007.08.24 |
| 소유자 | 김영도 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 4,418,992,200원 / 3,093,295,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 2,973,466,834원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 등기부 소재 | 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 305-38 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
과거 서귀포시축산업협동조합 근저당권은 모두 등기부상 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.07.05 을구 8번 김녕농업협동조합 근저당권 3,000,000,000원입니다. 이 근저당권은 2024.06.26 확정채권양도로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 2024.01.18 김녕농업협동조합이 신청했던 2024타경858 임의경매는 2025.07.14 취하돼 2025.07.18 말소됐고, 이후 2025.07.24 현재 사건인 2025타경8517 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
② 가격 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가 3,093,295,000원은 감정가 4,418,992,200원의 70%입니다. 다만 동일 용도·입지의 최근 실거래 비교 기준이 확인되지 않는 만큼, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 특히 이 사건은 단순 주거용이 아니라 토지 여러 필지와 동식물관련시설이 결합된 일괄매각이어서 실제 환금성과 활용가치 확인이 중요합니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 3,093,295,000원 | 3,000,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 2,165,306,500원 | 2,141,253,435원 | 858,746,565원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 1,515,714,550원 | 1,498,157,404원 | 1,501,842,596원 | 0원 |
유찰이 추가될 경우 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 즉 채권자가 전액 배당받지 못하는 것과 낙찰자가 그 부족액을 인수하는 것은 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,093,295,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 33,332,950원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 김녕농업협동조합 | 3,000,000,000원 | 3,000,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 59,962,050원 |
현재 최저가 기준 근저당권 채권최고액 3,000,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 59,962,050원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 토지·건물 핵심 리스크
목록 2·4·6·9·10은 도시계획시설도로에 저촉되고, 목록 10은 자연녹지지역과 제1종일반주거지역에 걸쳐 있으며 현재 진입로로 이용 중입니다. 목록 2·4·6·9는 제1종일반주거지역이어서 농지취득자격증명 제출을 요하지 않는 것으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 남원중학교 북서측 근거리에 위치하며, 부근은 농경지와 단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 진입이 가능하고, 목록 10이 간선도로에 접합니다. 남측 인근에 지방도 1132번이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 목록 7은 동식물관련시설인 마사·퇴비사입니다.
- 건물구조. 파이프구조 판넬지붕 단층이며 외벽·내벽 판넬마감, 바닥 시멘트, 창호 샷시창입니다.
- 토지. 대표 토지는 지목 과수원, 면적 2,132㎡, 자연녹지지역, 완경사·부정형이며 도로접면은 맹지로 기재돼 있습니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 지하수자원특별관리구역 등이 포함됩니다.
- 자생수목. 목록 1~6 및 8~11 지상에 자생수목이 소재합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 선확인. 목록 1·3·5·8·10의 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 해당 행정관서에 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 보증금 몰취 위험. 농취증을 매각결정기일까지 제출하지 않으면 매수보증금을 반환하지 않는 조건을 반드시 반영해야 합니다.
- 건물 위치 대조. 목록 7의 등기상 남원리 305-38과 현황·건축물대장상 남원리 305-47 차이를 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 도로 저촉 확인. 목록 2·4·6·9·10의 도시계획시설도로 저촉 범위와 목록 10의 진입로 이용 현황을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 자생수목과 목록 7 내부 축산 관련 시설물·부대시설이 평가에 포함돼 있으므로 실제 현황과 사용 가능 상태를 점검해야 합니다.
- 점유관계. 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 사용관계를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 비교 실거래만으로 검증된 가격은 아니므로 토지별 활용도와 시설물 가치를 별도로 검토해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘취득 절차와 현황’이 더 어렵다
이 사건은 등기 권리만 놓고 보면 비교적 정리돼 있습니다. 2022.07.05 김녕농업협동조합의 근저당권이 말소기준이고 이후 현재 경매개시결정까지 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다. 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 일부 토지는 농지취득자격증명이 필수이고 미제출 시 매수보증금을 돌려받지 못합니다. 건물은 등기상 소재지와 현황·건축물대장상 소재지가 다르며, 여러 필지가 도시계획시설도로에 저촉되고 토지들은 지적 경계 구분 없이 일단으로 이용됩니다. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 주기에는 이런 확인사항이 많습니다. 권리는 소멸형, 인수는 0원. 그러나 농취증과 현황 확인을 끝내기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 C등급 물건입니다.
