서울서부지방법원 2025타경52296. 서울 서대문구 연희동 소재 연희동도시형생활주택 5층 507호입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 15층 건물의 공동주택(도시형생활주택)이며, 전용면적은 13.12㎡입니다. 방 1개와 주방, 욕실 겸 화장실, 현관 등으로 이용되고 있습니다.
표면적으로는 감정가 140,000,000원에서 2회 유찰된 89,600,000원의 소형 주택입니다. 하지만 권리 흐름을 보면 2021년 전입한 임차인 김유진의 보증금이 164,000,000원으로, 현재 최저매각가보다 훨씬 큽니다. 그보다 뒤인 2022.04.08 설정된 롯데카드 가압류가 말소기준권리입니다. 따라서 임차권등기가 말소기준 이후에 이루어졌다는 사실만으로 임차인의 선순위 대항력까지 없어지는 것은 아닙니다.
이 사건의 핵심은 매각물건명세서의 특별한 매각조건입니다. 임차인과 주택임차권승계인인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 이 조건이 정상적으로 이행되면 보증금 잔액을 매수인이 별도로 인수하지 않는 구조입니다. 단순한 선순위 임차권 인수형 경매와 구분해서 살펴봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52296 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 연희동 746 연희동도시형생활주택 5층 507호 도로명주소: 서울특별시 서대문구 연희로5길 54-11 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 13.12㎡ · 15층 건물 중 5층 |
| 이용상태 | 방 1개 · 주방 · 욕실 겸 화장실 · 현관 |
| 사용승인 | 2014.03.12 |
| 단지 / 세대수 | 연희웨스트팰리스 · 89세대 |
| 소유자 | 이수미 (2021.09.03 소유권이전 · 거래가액 164,000,000원) |
| 감정가 | 140,000,000원 |
| 최저매각가 | 89,600,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 164,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.08 갑구 5번 롯데카드 가압류 · 6,080,748원 |
| 임차보증금 | 김유진 · 164,000,000원 |
| 매수인 실질 인수 | 0원 (명세서상 포기·말소조건 이행 시) |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 조건부 인수 해소
말소기준권리는 2022.04.08 접수된 갑구 5번 롯데카드 가압류입니다. 이후의 가압류, 근저당, 압류 및 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 우리은행 및 이푸른새마을금고 근저당도 이미 등기부상 말소되어 있습니다.
다만 김유진의 전입신고일은 2021.08.20, 점유개시일은 2021.08.21로 말소기준권리보다 빠릅니다. 임차권등기는 2023.09.26에 이루어졌지만 기존 대항력을 갖춘 선순위 임차인으로 분류됩니다. 일반적인 경우 보증금을 전액 배당받지 못하면 그 잔액이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리관계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 김유진 전유부분 전부 · 주거 |
전입 2021.08.20 확정 2021.07.15 점유개시 2021.08.21 임차권등기 2023.09.26 |
164,000,000원 |
대항력 有
우선변제 有 보증기관 승계 배당요구 있음 |
실질 0원 포기·말소조건 이행 시 |
주택도시보증공사는 주택임차권승계인으로 명시된 보증기관입니다. 김유진과 별개의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 또한 주택도시보증공사의 가압류 및 경매신청 관련 청구액을 기존 임차보증금과 별개의 임차보증금으로 더하지 않습니다.
보증금 164,000,000원에서 이를 차감한 76,412,800원은 일반적인 선순위 임차권 인수 규칙을 적용했을 때의 미배당액입니다.
그러나 이 사건은 임차인과 승계인의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각하므로, 조건 이행 시 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 위 76,412,800원을 낙찰가에 자동 가산해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 조건 이행 시 최근 평균의 69.1%
연희웨스트팰리스의 동일 전용면적 13.12㎡ 실거래 내역입니다. 전체 12건 평균은 129,208,333원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 129,625,000원(4건)과 최신 거래 123,500,000원을 우선 적용합니다. 최근 거래 추세는 이전 표본 대비 +0.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 13.12㎡ | 2 | 123,500,000원 |
| 2025.08 | 13.12㎡ | 6 | 135,000,000원 |
| 2025.05 | 13.12㎡ | 6 | 132,000,000원 |
| 2025.02 | 13.12㎡ | 8 | 128,000,000원 |
| 2024.05 | 13.12㎡ | 6 | 133,000,000원 |
| 2024.04 | 13.12㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2024.03 | 13.12㎡ | 7 | 133,000,000원 |
| 2023.10 | 13.12㎡ | 6 | 133,000,000원 |
| 2023.09 | 13.12㎡ | 6 | 133,000,000원 |
| 2023.08 | 13.12㎡ | 2 | 127,000,000원 |
| 2023.03 | 13.12㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2022.12 | 13.12㎡ | 2 | 123,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 13.12㎡ | 4건 | 129,625,000원 |
| 전체 평균 | 13.12㎡ | 12건 | 129,208,333원 |
현재 최저매각가 89,600,000원은 최근 12개월 평균 129,625,000원의 69.1%입니다. 최신 거래 123,500,000원보다도 낮습니다. 보증금 인수 해소 조건이 이행된다면 최저가 자체가 실질취득가이므로, 과거 전체 평균만을 근거로 하지 않더라도 가격 차이가 확인됩니다.
다만 확인된 가장 최근 실거래가 2025년 8월에 머물러 있고 최근 비교 표본은 4건입니다. 매각기일인 2026.10.13의 실제 시장가격이나 매도 가능 금액을 그대로 보장하는 수치는 아닙니다. 소형 도시형생활주택의 환금성과 개별 호실 상태도 함께 고려해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 89,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,012,800원 |
| 1. 임차보증금 · 김유진 | 164,000,000원 | 87,587,200원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 | 6,080,748원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 5,108,057원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 허남철 | 60,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 외환베리타스제2차대부 | 16,825,004원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 한국자산관리공사 | 58,980,584원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 8. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 164,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당은 집행비용을 먼저 공제하고 임차보증금에 잔여 매각대금을 배분한 추정입니다. 주택도시보증공사의 경매신청 관련 청구는 동일 임차보증금에 관한 승계·청구 관계를 확인해야 하며, 독립적인 추가 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수액의 관계
선순위 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하는 일반적인 인수형 경매에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 최저가가 하락해도 실질취득금액이 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다. 아래 표는 그 일반적인 계산과 본건의 특별 매각조건을 구분한 것입니다.
| 매각 시나리오 | 최저가 | 일반 계산상 미배당 보증금 | 조건 이행 시 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(64%) | 89,600,000원 | 76,412,800원 | 0원 |
| 3회 유찰(51.2%) | 71,680,000원 | 94,010,240원 | 0원 |
| 4회 유찰(40.96%) | 57,344,000원 | 108,088,192원 | 0원 |
포기·말소조건을 적용하지 않는 일반적인 배당 계산에서는 낙찰가와 미배당 보증금의 합계가 약 164,000,000원 수준에 머물며, 집행비용 추정치에 따라 총액이 달라집니다. 그러나 이번 매각조건이 이행된다면 표의 미배당액을 매수인이 추가로 부담하지 않습니다. 각 회차의 최저매각가가 곧 인수보증금 제외 기준 실질취득금액이 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 서대문구 연희동 소재 서현중학교 남측 인근입니다. 단독주택·다세대주택·연립주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 해당 건물까지 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 2014.03.12 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 공동주택(도시형생활주택)입니다. 급탕·위생·도시가스·승강기·소화·화재경보 및 주차설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남동측 약 8m, 북측 약 4m 도로에 접합니다. 토지는 인접지와 등고평탄한 부정형 평지입니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역·도시지역·과밀억제권역이며 대공방어협조구역 및 상대보호구역 등의 제한이 있습니다. 공시지가는 4,249,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가. 감정요항표에 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래허가구역과 아파트 용도에 관한 별도 지정 내용이 기재되어 있습니다. 본건의 실제 허가 대상 여부와 입찰일 기준 적용 상태를 확인해야 합니다.
- 공부와의 차이. 보고된 차이는 없으며 위반건축물 사항도 표시되어 있지 않습니다.
- 환금성. 전용 13.12㎡의 소형 도시형생활주택입니다. 동일 면적 실거래는 확인되지만 최신 거래가 2025년 8월에 머물러 있으며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 가격 차이와 별개로 매도 소요기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 임차인과 주택임차권승계인인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소조건을 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 실질 인수액 확인. 일반 계산상 미배당액 76,412,800원과 조건 이행 시 실질 인수액 0원을 구분하고, 말소 절차 및 권리 포기 범위를 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 계산 방지. 실제 임차인은 김유진 1명이며, 주택도시보증공사는 임차권승계인입니다. 동일 임차보증금을 별개의 보증금으로 중복 합산하지 않아야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재한다는 사실만으로 현재 점유자를 단정할 수 없습니다. 현황조사서와 현장 방문을 통해 실제 점유 및 인도 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 시세 최신성. 최근 12개월 평균 129,625,000원은 4건의 거래를 기준으로 합니다. 마지막 확인 거래가 2025년 8월이므로 현재 매도 호가와 실제 체결 가능 가격을 추가 확인해야 합니다.
- 환금성. 89세대 규모의 전용 13.12㎡ 도시형생활주택입니다. 임대수요, 매매 거래량, 공실 가능성 및 관리비 수준을 함께 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 금액과 실제 배당에서 우선 처리되는 조세·집행비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 등기 및 명세서 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 확인하고 매각조건의 변경 여부를 점검해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 중요한 것은 보증금 포기·말소조건
서울서부지방법원 2025타경52296은 겉으로 보이는 최저가와 선순위 임차보증금의 관계를 먼저 구분해야 하는 사건입니다. 감정가 140,000,000원의 물건이 2회 유찰되어 최저가 89,600,000원까지 내려왔지만, 선순위 임차인의 보증금은 164,000,000원입니다.
일반적인 인수형 경매라면 현재 최저가에서 미배당 보증금 76,412,800원이 문제 되고, 낙찰가가 더 내려가더라도 매수인의 총 실질부담은 보증금 수준에 가까워집니다. 그러나 이 사건은 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각됩니다. 조건 이행을 전제로 하면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
그 전제 아래 현재 최저가는 최근 실거래 평균의 69.1%로, 가격 차이가 확인됩니다. 최근 거래 추세도 +0.5%로 집계되어 있으나, 최신 실거래가 2025년 8월이라는 점과 소형 도시형생활주택의 환금성은 보수적으로 살펴봐야 합니다.
이 사건의 핵심은 단순히 감정가의 64%에 낙찰받는 것이 아니라, 명세서에 기재된 보증금 반환청구권 포기 및 임차권 말소조건이 실제로 이행되는지를 확인하는 것입니다. 그 조건이 충족되어야 최저가 89,600,000원을 기준으로 한 가격 비교와 인수액 0원의 판단이 성립합니다.
