서울서부지방법원 2025타경52296. 서대문구 연희동 746, 연희동도시형생활주택 5층 507호입니다. 감정 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)으로, 방1·주방·욕실겸화장실·현관 등으로 이용 중입니다. 실거래 매칭 면적은 전용 13.12㎡이고, 매칭 단지명은 연희웨스트팰리스입니다. 감정가는 140,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 112,000,000원입니다.
이 사건은 최저가만 보면 단순한 할인 물건처럼 보이지만, 권리분석의 핵심은 2021년 전입한 임차인 김유진입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2022.04.08. 롯데카드 가압류인데, 김유진의 주민등록일자는 2021.08.20.로 더 빠릅니다. 따라서 대항력이 있고, 확정일자 2021.07.15. 및 배당요구까지 갖춰 우선변제권도 행사합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52296 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 연희동 746 연희동도시형생활주택 5층 507호 · 도로명 서울특별시 서대문구 연희로5길 54-11 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) · 방1·주방·욕실겸화장실·현관 |
| 실거래 매칭면적 | 전용 13.12㎡ |
| 소유자 | 이수미 · 2021.09.03. 거래가액 164,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 112,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 164,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
2014년에 설정됐던 우리은행 근저당권 2건과 이푸른새마을금고 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 실질적인 말소기준은 2022.04.08. 롯데카드 가압류 6,080,748원입니다. 이후 경남신용보증재단 가압류, 허남철 근저당권, 외환베리타스제2차대부 가압류, 한국자산관리공사 가압류, 주택도시보증공사 가압류, 서대문구 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
그러나 김유진의 전입은 2021.08.20., 점유개시는 2021.08.21.로 말소기준권리보다 앞섭니다. 임대차계약일자는 2021.07.10., 확정일자는 2021.07.15.이며, 보증금은 164,000,000원입니다. 이후 2023.09.26. 주택임차권등기가 이루어졌습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 | 승계·말소 조건 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김유진 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 164,000,000원 | 2021.08.20 / 2021.07.15 | 대항력 있음 우선변제 있음 배당요구 | HUG 승계인 잔액청구 포기 조건 임차권 말소 조건 |
* 확약을 반영하지 않은 배당 계산상 매수인 인수액은 현재 회차 54,368,000원입니다. 본 리포트의 실질 인수 0원 판단은 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 이행을 전제로 합니다.
③ 유찰별 인수 구조 — 확약이 없다면 인수액은 오히려 커진다
| 회차 | 매각가 | 확약 미반영 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 112,000,000원 | 54,368,000원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 | 89,600,000원 | 76,412,800원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 | 71,680,000원 | 94,010,240원 | 실질 0원* |
이 표가 중요한 이유는 대항력 임차 물건의 전형적인 함정을 보여주기 때문입니다. 포기·말소 조건이 없다면 낙찰가가 112,000,000원에서 89,600,000원, 71,680,000원으로 떨어져도 인수액은 각각 54,368,000원, 76,412,800원, 94,010,240원으로 증가합니다. 즉 단순히 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 싸졌다고 볼 수 없습니다. 이번 사건은 반환청구권 포기·임차권 말소 조건이 그 구조를 끊어주는 사건입니다.
④ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 거래보다 낮다
실거래 매칭 단지 연희웨스트팰리스의 전용 13.12㎡ 거래 표본은 12건입니다. 전체 평균은 129,208,333원이지만, 가격 판단은 더 최근 자료인 최근 12개월 평균 129,625,000원과 최신 거래 123,500,000원을 우선합니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세는 +0.5%로, 데이터상 하락 추세는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 13.12㎡ | 2 | 123,500,000원 |
| 2025.08 | 13.12㎡ | 6 | 135,000,000원 |
| 2025.05 | 13.12㎡ | 6 | 132,000,000원 |
| 2025.02 | 13.12㎡ | 8 | 128,000,000원 |
| 2024.05 | 13.12㎡ | 6 | 133,000,000원 |
| 2024.04 | 13.12㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2024.03 | 13.12㎡ | 7 | 133,000,000원 |
| 2023.10 | 13.12㎡ | 6 | 133,000,000원 |
| 2023.09 | 13.12㎡ | 6 | 133,000,000원 |
| 2023.08 | 13.12㎡ | 2 | 127,000,000원 |
| 2023.03 | 13.12㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2022.12 | 13.12㎡ | 2 | 123,000,000원 |
최근 12개월 4건 평균은 129,625,000원, 최신 거래는 123,500,000원입니다. 반환청구권 포기·임차권 말소 조건을 반영한 현재 회차의 실질취득은 112,000,000원이므로 최근 12개월 평균 대비 86.4%입니다. 전체 평균 129,208,333원보다도 낮지만, 본 리포트는 가격 판단에서 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,368,000원 |
| 1. 임차인 김유진 보증금 | 164,000,000원 | 109,632,000원 |
| 2. 롯데카드 가압류 | 6,080,748원 | 0원 |
| 3. 경남신용보증재단 가압류 | 5,108,057원 | 0원 |
| 4. 허남철 근저당권 | 60,000,000원 | 0원 |
| 5. 외환베리타스제2차대부 가압류 | 16,825,004원 | 0원 |
| 6. 한국자산관리공사 가압류 | 58,980,584원 | 0원 |
| 7. 주택도시보증공사 가압류 | 10,000,000원 | 0원 |
| 8. 주택도시보증공사 경매개시결정 | 164,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김유진 보증금 미배당액은 54,368,000원입니다. 다만 명세서의 반환청구권 포기·임차권 말소 조건을 반영하면 이 임차인의 매수인 실질 인수는 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서현중학교 남측 인근. 단독주택·다세대주택·연립주택 및 각종 근린생활시설이 혼재한 주거지역이며 주거환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근 버스정류장을 이용할 수 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
- 건물. 2014.03.12. 사용승인, 철근콘크리트구조 15층 공동주택 중 5층 507호입니다. 급탕·위생·도시가스·승강기·소화·화재경보·탐지·주차설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남동측 폭 8미터, 북측 폭 4미터 도로와 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 공시지가 4,249,000원/㎡, 지목 대, 평지·부정형·소로각지입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 실거래 유동성. 매칭 단지는 89세대, 사용승인일은 2014.03.12.이며 전용 13.12㎡ 거래 표본 12건이 확인됩니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰횟수는 1.6회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 확인. 입찰 전 매각물건명세서 원문에서 김유진 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 대항력 자체는 분명함. 김유진의 전입 2021.08.20.은 말소기준 2022.04.08.보다 빠르므로 확약을 빼고 보면 대항력 임차인입니다.
- 시세 기준은 최근 거래 우선. 전체 평균 129,208,333원보다 최근 12개월 평균 129,625,000원과 최신 거래 123,500,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 유찰 시 착시 주의. 확약이 없다면 최저가 하락과 동시에 인수액이 증가합니다. 2회 유찰 시 인수액 76,412,800원, 3회 유찰 시 94,010,240원입니다.
- 토지이용 규제 확인. 감정자료에는 토지거래계약에 관한 허가구역 표기가 있으므로 본건 용도에 대한 실제 적용 여부를 원문 기준으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 조건부로 끊긴다”
이 물건의 권리분석은 한 문장으로 정리됩니다. 김유진은 보증금 164,000,000원의 대항력 임차인이 맞지만, 이번 매각은 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 따라서 현재 배당표에서 계산되는 54,368,000원의 인수액을 그대로 낙찰자 부담으로 더하면 안 되고, 조건 이행을 전제로 한 실질 인수는 0원*으로 봐야 합니다.
그 전제 아래 현재 실질취득은 최저가 112,000,000원이고, 최근 12개월 실거래 평균 129,625,000원의 86.4%입니다. 최신 거래 123,500,000원보다도 낮습니다. 권리 자체가 단순한 무임차 물건은 아니지만, 명세서 조건이 권리 리스크를 제거해 주는 구조이고 현재 가격은 최근 거래 구간보다 낮습니다. 다만 이 평가의 핵심 전제는 끝까지 하나입니다. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 입찰 직전 원문에서 재확인하는 것입니다.
