창원지방법원 2025타경10581. 밀양시 초동면 명성리 825의 토지와 동식물관련시설을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 목장용지 4,139㎡이고, 감정 이용상태는 돈사·퇴비사·관리사입니다. 소유자 김근주는 2008.12.18 매매로 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 말소기준은 2023.06.16 설정된 밀양축산업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 2,220,000,000원입니다.
말소기준권리 뒤에는 박진영, 디앤동남건설 주식회사, 농협은행 주식회사, 농업협동조합중앙회 명의의 가압류 6건과 밀양축산업협동조합의 임의경매개시결정이 있습니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신청채권자의 청구액은 1,927,485,605원이며, 현재 최저가를 매각가로 가정한 배당에서는 근저당권자에게 1,283,287,260원이 배당되고 후순위 채권은 배당받지 못합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10581 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 초동면 명성리 825 · 경상남도 밀양시 초동면 명성로 306-12 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 동식물관련시설(돈사·퇴비사·관리사) + 목장용지 |
| 토지 | 4,139㎡ · 목장용지 · 전축사 · 완경사 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 김근주 (2008.12.18 매매로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 2,650,356,100원 / 1,298,674,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 밀양축산업협동조합 / 1,927,485,605원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
2002년과 2003년 이후 설정됐던 종전 근저당권, 2022년 전주영의 가압류·강제경매, 부경레미콘의 가압류 등은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.06.16 밀양축산업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 가압류 6건과 2025.11.27 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 매각 범위 — 포함·제외 물건의 경계를 확인해야 한다
| 구분 | 대상 | 판단 |
|---|---|---|
| 일괄매각 | 토지와 동식물관련시설 | 본건은 일괄매각 |
| 매각 포함 | 제시외 건물 2-4~2-8 | 매각 대상에 포함 |
| 매각 포함 | 제시외 수목 2-10 | 매각 대상에 포함 |
| 매각 제외 | 이동이 용이한 제시외 건물 2-1~2-3, 2-9 | 매각 대상에서 제외 |
| 매각 제외 | 지상 사료 사일로 | 사료납품업체 소유로 매각 제외 |
| 점유 확인 | 목록 1 토지 일부 | 타인 점유 부분 있음 |
최저매각가격은 매각에서 제외되는 제시외 건물 2-1~2-3과 2-9로 인해 영향을 받은 가격입니다. 따라서 낙찰 후 사용할 수 있는 시설의 범위를 감정평가서 도면과 현황에 맞춰 구분해야 합니다. 특히 사료 사일로는 토지 위에 존재하더라도 사료납품업체 소유로 매각에서 제외됩니다.
③ 가격과 배당 — 감정가 49%지만 시세 할인율은 알 수 없다
현재 최저매각가는 1,298,674,000원으로 감정가 2,650,356,100원의 49%입니다. 다만 비교 가능한 실거래 평균·최근 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 하락률만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 수 없습니다. 돈사와 목장용지의 가치는 시설 상태, 실제 사용 가능 범위, 점유 관계와 규제 조건을 함께 반영해야 합니다.
예상배당표 (매각가 1,298,674,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.2% 추정) | - | 15,386,740원 |
| 2. 을구 15번 근저당권 · 밀양축산업협동조합 | 2,220,000,000원 | 1,283,287,260원 |
| 3. 갑구 9번 가압류 · 박진영 | 91,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 10번 가압류 · 디앤동남건설 주식회사 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 11번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 22,501,294원 | 0원 |
| 6. 갑구 12번 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자 신용보증기금 관리기관) | 127,507,332원 | 0원 |
| 7. 갑구 13번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 30,409,426원 | 0원 |
| 8. 갑구 14번 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자 신용보증기금 관리기관) | 172,320,081원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 4,663,738,133원 중 1,283,287,260원이 배당되고, 3,380,450,873원이 미배당되는 가정입니다. 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 각각 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(감정가 49%) | 1,298,674,000원 | 1,283,287,260원 | 3,380,450,873원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(감정가 34%) | 909,071,800원 | 897,581,082원 | 3,766,157,051원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(감정가 24%) | 636,350,260원 | 627,586,757원 | 4,036,151,376원 | 0원 |
④ 입지·이용·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 밀양시 초동면 명성리 명포동회관 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 축사와 농경지대로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 건물 2는 동식물관련시설인 돈사, 2-1은 퇴비사, 2-2는 관리사로 이용 중입니다.
- 돈사 구조. 일반철골구조 기타지붕 단층으로, 하단부 약 2m 조적 위 판넬잇기 벽체와 콘크리트 노출 바닥 및 하단 분뇨배출시설이 확인됩니다.
- 설비. 돈사에는 위생·급수·지하수·전기·환풍·분뇨처리시설이, 관리사에는 위생·난방·급배수·지하수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 목장용지 4,139㎡, 전축사 이용, 완경사·부정형이며 소로 한 면에 접합니다. 공시지가는 71,100원/㎡입니다.
- 용도·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(일반형)이며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역에 포함됩니다.
- 기타. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 경계. 제시외 건물 2-4~2-8과 수목 2-10은 포함되지만, 2-1~2-3과 2-9 및 사료 사일로는 제외됩니다. 감정평가서의 위치표시와 현물을 대조해야 합니다.
- 타인 점유 부분. 목록 1 토지 일부의 점유자, 점유 면적, 점유권원과 사용료·임대차 관계를 확인해야 합니다.
- 사료 사일로. 사료납품업체 소유로 매각에서 제외되므로 낙찰 후 존치·반출·사용 관계를 확인해야 합니다.
- 시설 상태. 돈사의 환풍·분뇨처리·급수·지하수·전기설비와 퇴비사·관리사의 실제 작동 상태를 현장에서 점검해야 합니다.
- 규제 확인. 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역 등 토지이용 규제가 현재 이용과 향후 계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 시설 보수비와 매각제외 시설의 영향, 지역 내 축사·목장용지 수요를 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 현장은 단순하지 않다
등기 권리만 보면 결론은 비교적 명확합니다. 2023.06.16 밀양축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류 6건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차부터 4회 유찰 시나리오까지 배당자료상 매수인 인수액도 모두 0원입니다.
그러나 이 사건의 실제 난도는 권리순위보다 물건의 물리적 경계와 사용관계에 있습니다. 포함되는 제시외 건물과 제외되는 건물이 섞여 있고, 사료 사일로는 제3자 소유이며, 토지 일부에는 타인 점유가 있습니다. 여기에 가축사육과 배출시설 관련 규제가 적용됩니다. 감정가의 49%라는 숫자는 출발점일 뿐 시세 대비 할인율을 의미하지 않습니다. 권리상 인수는 0원, 현장 확인은 필수. 이 물건의 성패는 낙찰가보다 먼저 매각 범위와 점유·시설·규제를 얼마나 정확히 확인하느냐에 달려 있습니다.
