서울서부지방법원 2025타경52350. 은평구 구산동 벨리체 4층 404호, 전용 35.76㎡ 다세대입니다. 감정평가상 현관1·방3·주방1·거실1· 욕실겸화장실1·발코니1 구조로 이용 중이며, 감정가 288,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 184,320,000원입니다.
이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 임차권과 확약의 관계를 읽는 것입니다. 임재민은 2022.06.07 주민등록·점유를 시작했고 2022.05.04 확정일자를 갖췄으며, 2024.06.13 280,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2024.10.04 은평구 압류보다 빠르므로 원칙적으로는 매각대금에서 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
하지만 본건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시되어 있습니다. 따라서 이 확약의 적용 대상인 임재민의 미배당액은 실질적으로 0원으로 봅니다. 주택도시보증공사는 승계인이지 별도의 실제 임차인이 아니므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52350 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 구산동 20-11 4층404호 · 서울특별시 은평구 연서로13길 5-18 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 35.76㎡ · 6층 건물 중 4층 404호 |
| 이용상태 | 현관1·방3·주방1·거실1·욕실겸화장실1·발코니1 |
| 소유자 | 강유형 · 2022.06.23 소유권 이전 · 거래가액 281,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 288,000,000원 / 184,320,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 296,107,169원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 ‘조건부 인수 해소’
말소기준은 2024.10.04 은평구 압류입니다. 임재민의 주택임차권등기와 주민등록·점유는 이보다 먼저이므로 대항력이 인정되는 구조이고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다. 현재 최저가 기준 예상배당은 180,939,520원, 룰상 미배당 보증금은 99,060,480원입니다.
임차·점유 관계
| 성명 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 임재민 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 280,000,000원 | 2022.06.07 / 2022.05.04 | 대항력 있음 우선변제 실질 인수 0원 |
| 이해창 | 404호 · 주거 | 미상 | 2025.01.21 / 미상 | 대항력 없음 보증금 확인 |
실제 사람 기준 임차·점유 관계는 임재민과 이해창이며, 주택도시보증공사는 임차보증금 반환채권을 승계한 주체이므로 별도의 임차인으로 더해 보증금을 중복 계산하지 않습니다. 이해창은 2025.01.21 전입으로 말소기준 2024.10.04보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금 자체는 미상이므로 매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 281,000,000원의 65.6%
벨리체 전용 35.76㎡ 실거래 표본은 2건이며, 모두 2022.06에 281,000,000원으로 신고되어 있습니다. 평균·최저·최고·최신 거래가격이 모두 281,000,000원으로 동일합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 35.76㎡ | 4 | 281,000,000원 |
| 2022.06 | 35.76㎡ | 4 | 281,000,000원 |
| 평균 | 35.76㎡ | 2건 | 281,000,000원 |
현재 최저매각가 184,320,000원은 이 실거래 기준의 65.6%입니다. 확약 조건이 없다면 선순위 보증금 인수 때문에 이 비율만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 되지만, 본건은 임재민 관련 인수가 실질 0원으로 해소되는 조건이므로 현재 회차의 실질취득 기준은 184,320,000원으로 볼 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 184,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,380,480원 |
| 1. 임차인 임재민 보증금 | 280,000,000원 | 180,939,520원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 296,107,169원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 임재민의 미배당액 99,060,480원이 발생하지만, 매각물건명세서의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원입니다. 주택도시보증공사 청구액 296,107,169원은 이 가정에서는 배당되지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 룰상 인수는 늘지만 확약 적용 시 실질 0원
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 184,320,000원 | 99,060,480원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 147,456,000원 | 135,408,384원 | 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 117,964,800원 | 164,486,707원 | 실질 0원 |
표에서 보듯 일반적인 대항력 인수형이라면 유찰되어 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 커집니다. 따라서 선순위 임차보증금이 낙찰가보다 큰 사건은 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 본건은 그 구조를 반환청구권 포기·임차권등기 말소 확약이 예외적으로 끊어주는 사건입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 예일여고교 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 버스정류장은 도보 약 4~5분, 지하철6호선 구산역은 도보 약 5~6분 거리로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 6층 건물의 4층 404호이며 외벽 치장석붙임·드라이비트, 내벽 벽지·타일, 하이샷시 창호 마감입니다.
- 설비. 상·하수도·위생·급배수 설비와 개별도시가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가 4,028,000원/㎡, 토지면적 154.7㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 규모. 벨리체는 16세대이며 준공일은 2011.08.26입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 임차인 및 주택임차권승계인의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 매각물건명세서 원본에도 동일하게 기재돼 있는지 확인하세요.
- 임재민 배당·말소 확인. 임차권등기와 배당요구 관계, 매각 후 임차권등기 말소 절차를 확인해야 합니다.
- 이해창 점유 확인. 2025.01.21 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 실제 점유·임대차관계를 확인하세요.
- 시세 재확인. 비교 실거래는 2022.06의 2건뿐입니다. 281,000,000원을 현재 시세로 그대로 단정하지 말고 최근 거래와 매물을 다시 확인하세요.
- 가격과 권리 분리. 확약이 유효하면 실질취득은 현재 최저가 184,320,000원 기준으로 판단할 수 있지만, 확약이 없으면 선순위 보증금 인수형으로 분석 구조가 완전히 달라집니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권보다 중요한 한 줄의 확약”
이 물건은 등기부만 보면 임차보증금 280,000,000원의 선순위 임차권 때문에 쉽게 접근하기 어려운 사건입니다. 현재 최저가 184,320,000원에서는 계산상 99,060,480원의 미배당액이 남기 때문입니다. 그러나 매각물건명세서에는 임차인과 주택임차권승계인이 그 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다.
따라서 이 조건이 그대로 이행된다는 전제에서는 매수인 실질 인수 0원이고, 현재 최저가는 실거래 기준 281,000,000원의 65.6%입니다. 다만 비교 실거래가 2022.06 2건에 그친다는 점, 그리고 이해창의 보증금이 미상이라는 점 때문에 숫자만 보고 결론을 내리기보다 확약 원문·임차권 말소 조건·현재 점유와 최신 시세를 함께 확인해야 하는 조건부 안전형 물건입니다.
