서울서부지방법원 2025타경52350. 은평구 구산동 ‘벨리체’ 4층 404호, 전용 35.76㎡ 다세대주택입니다. 현관1·방3·주방1·거실1· 욕실겸화장실1·발코니1 구조로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 소유자 강유형은 2022.06.08 매매를 원인으로 거래가액 281,000,000원에 취득했고, 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다.
이 사건의 핵심은 등기부에 남은 임재민의 280,000,000원 주택임차권입니다. 임재민은 2022.06.07 전입·점유, 2022.05.04 확정일자를 갖추고 있고, 2024.06.13 임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준인 2024.10.04 은평구 압류보다 앞서므로 원칙적으로는 대항력과 우선변제권이 있는 구조입니다. 현재 최저가 230,400,000원 가정 시 집행비용을 제외한 226,374,400원이 임차보증금에 배당되고, 53,625,600원이 미배당으로 남는 계산입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52350 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 구산동 20-11 4층 404호 · 도로명 서울특별시 은평구 연서로13길 5-18 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 35.76㎡ · 철근콘크리트조 6층 건물 중 4층 404호 |
| 이용상태 | 현관1 · 방3 · 주방1 · 거실1 · 욕실겸화장실1 · 발코니1 |
| 소유자 | 강유형 · 2022.06.08 매매 · 거래가액 281,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 288,000,000원 / 230,400,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 296,107,169원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
등기부상 과거 국민은행 근저당과 신한은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 선언된 말소기준권리는 2024.10.04 은평구 압류입니다. 임재민의 임차권등기일 2024.06.13은 그보다 빠르고, 실제 전입·점유는 2022.06.07이므로 대항력 있는 선순위 임차권에 해당합니다. 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금 중복 합산 금지
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임재민 | 전유부분 전부 · 2022-06-07 | 280,000,000원 | 2022-05-04 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 룰상 인수 확약 반영 0원 |
| 이해창 | 404호 · 2025-01-21 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
이해창은 2025.01.21 전입으로 말소기준일 2024.10.04보다 늦습니다. 따라서 보증금과 확정일자가 확인되지 않았더라도 이 사건의 말소기준에 대한 대항력은 없습니다. 반면 임재민은 선순위 대항력·우선변제권을 갖추고 있습니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 주택임차권승계인으로 표시된 보증금 반환채권 승계자이므로 임재민의 280,000,000원과 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 82.0%이지만 표본 최신성은 약하다
벨리체는 총 16세대, 2011.08.26 사용승인된 다세대주택으로, 대상 전용면적은 35.76㎡입니다. 확인되는 동일 면적 거래는 2022.06의 281,000,000원 거래 2건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 35.76㎡ | 4 | 281,000,000원 |
| 2022.06 | 35.76㎡ | 4 | 281,000,000원 |
| 시세지표 | 35.76㎡ | 2건 | 281,000,000원 |
현재 최저가 230,400,000원은 시세지표 281,000,000원의 82.0%입니다. 임재민 관련 확약이 없었다면 현재 회차의 미배당 53,625,600원이 인수 계산에 붙어 실질 부담이 보증금 수준으로 올라가는 구조였지만, 이 사건은 포기·말소 조건 때문에 실질취득을 230,400,000원으로 비교할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 230,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,025,600원 |
| 1. 임차인 임재민 보증금 | 280,000,000원 | 226,374,400원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 296,107,169원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 룰상 임차보증금 미배당 잔액은 53,625,600원입니다. 그러나 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 임재민 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사에 적용되므로, 매수인 실질 인수액은 0원으로 분석합니다. 당해세·최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 총부담은 다시 보증금 수준
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (80%) | 230,400,000원 | 53,625,600원 | 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 184,320,000원 | 99,060,480원 | 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 (51.2%) | 147,456,000원 | 135,408,384원 | 실질 인수 0원 |
확약이 없다는 가정에서는 낙찰가가 내려갈수록 임재민의 미배당 보증금이 늘어 매수인의 총부담이 다시 280,000,000원 보증금 수준으로 수렴하는 전형적인 대항력 인수형입니다. 즉 단순히 최저가만 낮아진다고 총 취득부담이 싸지는 구조가 아닙니다. 이 사건에서 가격 구조를 바꾸는 것은 유찰 자체가 아니라 미배당 잔액 포기·임차권등기 말소 조건입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 예일여고교 남서측 인근. 공동주택·단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원이 혼재된 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 버스정류장 도보 약 4~5분, 지하철 6호선 구산역 도보 약 5~6분으로 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 6층 건물 중 4층. 외벽은 치장석붙임·드라이비트, 창호는 하이샷시이며 현상은 보통으로 조사됐습니다.
- 설비. 상·하수도 및 위생·급배수 설비, 개별도시가스보일러 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·도로. 3필지 일단의 세장형 건부지로 이용 중이며 차량출입 가능한 도로가 개설되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 벨리체는 16세대 소규모 다세대주택입니다. 동일 면적 거래표본이 2022.06의 2건으로 제한되어 가격 확인 시 표본 부족을 감안해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 임재민과 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 포기 및 임차권등기 말소 조건이 현재도 유효한지 확인하세요.
- 실질취득 기준으로 판단. 조건이 유지되면 현재 실질취득은 230,400,000원, 임재민 관련 인수는 실질 0원입니다. 조건이 사라지면 단순 최저가 비교는 의미가 없어집니다.
- 이해창 점유관계 확인. 전입은 말소기준 후라 대항력은 없지만 현재 점유 및 명도상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 시세 최신성 보완. 비교 거래가 2022.06에 집중되어 있으므로 현재 인근 유사 다세대의 매매호가와 실제 거래 가능가격을 별도로 확인하세요.
- 소규모 다세대 환금성. 총 16세대로 거래 표본이 적습니다. 재매각 기간과 매수층 폭을 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에서 확정되지 않은 비용을 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “싼 최저가”보다 중요한 것은 확약 조건
표면만 보면 감정가 288,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 230,400,000원으로 내려온 다세대입니다. 그러나 이 사건의 권리구조를 결정하는 것은 20% 할인율이 아닙니다. 임재민의 280,000,000원 선순위 임차권이 있기 때문에 원칙적으로는 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 커져 총부담이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다.
이번 사건은 예외적으로 매각물건명세서가 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각 조건으로 두고 있어, 그 조건이 유지되는 한 임재민 관련 실질 인수는 0원입니다. 그래서 현재 실질취득은 230,400,000원으로 볼 수 있고, 281,000,000원 시세지표보다 낮습니다. 다만 비교 거래가 2022.06 두 건에 불과한 소규모 다세대라 현재 가격 메리트의 신뢰도는 높게 잡기 어렵습니다. 권리는 조건부로 정리되지만, 가격은 최신 현장 시세 확인이 필요한 물건. 이 사건의 입찰 포인트는 할인율보다 확약 조건의 존속 여부와 현재 환금성입니다.
