서울서부지방법원 2025타경52389. 은평구 구산동 ‘고은명가’ 비동 402호, 집합건축물대장상 다세대주택입니다. 소유자 박정현은 2022.06.22 매매로 거래가액 250,000,000원에 취득했고, 2023.01.17 주식회사사대부의 근저당권 140,000,000원이 설정됐습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 근저당보다 앞선 임차인입니다. 함인균의 임대차계약일은 2022.04.16, 확정일자는 2022.04.18, 전입·점유개시는 2022.06.20으로, 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖췄습니다.
즉 일반적인 배당 계산만 보면 낙찰자가 보증금 부족분을 떠안을 수 있는 구조입니다. 실제로 현재 최저매각가 199,200,000원을 가정한 배당표에서는 집행비용 3,588,800원을 뺀 195,611,200원이 임차인에게 배당되고 54,388,800원이 남습니다. 다만 이 사건은 그 미배당분에 대해 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 매각 조건으로 두고 있습니다. 이 확약 조건이 실제로 충족되는 범위에서는 함인균 관련 인수는 실질 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52389 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 구산동 308-56 고은명가 비동 4층402호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 은평구 서오릉로27길 15 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 32.46㎡ · 6층 건물 내 4층 402호 |
| 사용승인 | 2018.04.10 |
| 소유자 | 박정현 · 2022.06.22 매매 · 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 199,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 먼저다
말소기준권리는 2023.01.17 설정된 주식회사사대부 근저당권 140,000,000원입니다. 그 이후 하나카드 가압류 5,154,952원, 농협은행 가압류 22,307,982원, 하나은행 가압류 27,766,885원, 은평구 압류와 2025.12.18 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현대캐피탈 가압류는 이미 2023.03.27 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 룰상 인수 54,388,800원, 확약 반영 실질 0원
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 함인균 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 250,000,000원 | 2022.06.20 / 2022.04.18 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실제 임차인 1명 · 주택도시보증공사 승계 표기 |
현재 회차에서 배당 가능한 금액은 집행비용을 제외하면 195,611,200원이고, 보증금 250,000,000원에 못 미칩니다. 따라서 통상의 대항력 인수 공식만 적용하면 미배당 54,388,800원이 매수인 인수분이 됩니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 인수분이 늘어 실질취득액이 보증금 부근에서 고정되는 것이 원칙입니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득 기준으로 81.3%
가격 비교는 최저가만 떼어 보지 않고 확약 반영 실질취득액을 기준으로 해야 합니다. 이 사건은 조건 이행 시 실질 인수가 0원이므로 현재 실질취득액은 최저가와 같은 199,200,000원입니다. 데이터상 최근 12개월 평균은 245,000,000원, 비율은 81.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 32.46㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2022.04 | 29.8㎡ | 5 | 240,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 245,000,000원 |
기록된 거래 범위는 240,000,000원~250,000,000원이고 평균은 245,000,000원입니다. 감정가 249,000,000원은 이 범위 안에 있지만, 1회 유찰된 현재 실질취득액 199,200,000원은 최근 12개월 평균의 81.3%입니다. 다만 고은명가의 경매 통계는 평균 5.8회 유찰, 낙찰률 0.0%로 집계돼 있어 가격 할인만으로 환금성을 낙관하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 199,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,588,800원 |
| 1. 임차인 함인균 보증금 | 250,000,000원 | 195,611,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사사대부 | 140,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 5,154,952원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행주식회사 | 22,307,982원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 27,766,885원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산상 임차인 미배당액은 54,388,800원입니다. 다만 명세서의 포기·임차권등기 말소 조건이 충족되면 해당 미배당액의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 배당표에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 구조 — 최저가가 내려가도 확약 없이는 총액이 줄지 않는다
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 199,200,000원 | 54,388,800원 | 199,200,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 159,360,000원 | 93,671,040원 | 159,360,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 127,488,000원 | 125,096,832원 | 127,488,000원 |
확약을 무시하고 순수 대항력 구조만 보면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수분이 늘어나는 모습이 선명합니다. 현재 회차는 54,388,800원, 2회 유찰 시 93,671,040원, 3회 유찰 시 125,096,832원입니다. 즉 최저가 하락만 보고 싸다고 판단해서는 안 되는 유형입니다. 이 사건에서 실제 가격 메리트가 생기는 이유는 최저가 하락 자체가 아니라, 명세서상 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 함께 존재하기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 다세대주택으로 이용 중이며, 전용면적은 32.46㎡입니다.
- 입지. 은평구 구산동 수국사 북측 인근으로 다세대주택·연립주택·근린생활시설·학교가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 4층 402호이며 사용승인일은 2018.04.10입니다. 위생·급배수·소방·난방·엘리베이터 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,609,000원/㎡, 토지면적은 364.0㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역·중점경관관리구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 고은명가 20세대, 경매 통계상 평균 유찰 5.8회·낙찰률 0.0%로 가격 할인과 별개로 환금성 점검이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 함인균과 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 매각 조건으로 유지되는지 확인하세요.
- 임차권등기 말소 확인. 을구 4번 임차권등기가 조건대로 말소되는 절차와 시점을 확인해야 합니다.
- 보증금 중복합산 금지. 실제 임차인은 함인균 1명입니다. 명세서에 나타난 주택도시보증공사 승계분을 별도 250,000,000원 임차보증금처럼 더하면 안 됩니다.
- 가격 기준. 조건 이행 시 현재 실질취득은 199,200,000원이고 데이터상 최근 12개월 평균 245,000,000원의 81.3%입니다.
- 유찰 통계 확인. 고은명가 경매물건 평균 유찰 5.8회, 낙찰률 0.0%로 집계돼 있어 재매각·환금성까지 고려하세요.
- 압류·세금. 은평구 압류가 존재하며 배당표에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 원본 배당관계 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·실거래 원문을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “선순위 임차인”보다 중요한 것은 ‘포기 조건의 확실성’
이 사건은 숫자만 보면 위험해 보입니다. 임차보증금이 250,000,000원이고 현재 최저가는 199,200,000원이어서 통상 공식상 54,388,800원이 미배당으로 남습니다. 하지만 명세서에는 바로 그 잔액에 대해 임차인과 주택도시보증공사가 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있습니다. 따라서 조건 이행 시 인수 0원·실질취득 199,200,000원으로 판단하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
가격만 놓고 보면 실질취득액은 최근 12개월 평균 245,000,000원의 81.3%로 감정가보다 낮아졌습니다. 다만 평균 유찰 5.8회와 낙찰률 0.0%라는 환금성 지표가 함께 존재합니다. 결론은 “권리는 확약 조건 확인 후 접근 가능, 가격은 할인됐지만 환금성까지 확인”입니다. 이 사건은 최저가 숫자보다 임차보증금 포기·임차권등기 말소 조건이 실제로 끝까지 지켜지는지가 입찰 판단의 선결조건입니다.
