서울서부지방법원 2025타경52389. 은평구 구산동 고은명가 비동 402호, 전용 32.46㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 249,000,000원이지만 2회 유찰을 거쳐 최저매각가는 159,360,000원까지 내려왔습니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 250,000,000원입니다.

이 물건은 단순히 감정가 대비 할인율만으로 판단하면 안 됩니다. 말소기준권리는 2023년 1월 17일 설정된 주식회사사대부의 근저당권이지만, 임차인 함인균은 그보다 앞선 2022년 6월 20일 전입했고 확정일자는 2022년 4월 18일입니다. 따라서 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인으로 분석해야 합니다.

그런데 매각물건명세서에 보증금 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 존재합니다. 일반적인 대항력 인수형과 달리, 해당 매각조건의 성립과 이행 여부가 매수인의 실질 부담을 결정합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 잔액 포기 조건이 핵심

권리분석의 출발점은 2023.01.17 주식회사사대부 근저당권입니다. 이후 등기된 가압류와 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현대캐피탈 가압류와 종전 우리은행 근저당권은 이미 말소됐습니다.

반면 함인균의 주택임차권등기는 2024년 6월 27일에 이루어졌더라도 주민등록 및 점유 개시일은 2022년 6월 20일입니다. 따라서 임차권등기일이 근저당권보다 늦다는 이유만으로 대항력이 없다고 판단해서는 안 됩니다.

실제 임차인은 함인균 1명입니다. 주택도시보증공사는 주택임차권승계인이자 경매 신청채권자로 기재되어 있으며, 별도의 임차인이나 추가 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

② 시세 비교 — 64% 할인보다 중요한 거래 시점

고은명가의 확인된 실거래는 2022년 거래 2건입니다. 동일 전용면적 거래와 인접 면적 거래가 포함돼 있고, 평균 거래금액은 245,000,000원입니다. 다만 이 거래들은 2026년 매각기일과 상당한 시간 차이가 있으므로 현재의 최근 12개월 시세로 해석하거나, 현재 가치가 그대로 유지된다고 가정하면 안 됩니다.

최저매각가 159,360,000원은 이 과거 평균의 65.0%입니다. 명세서상 보증금 잔액 포기 및 임차권 말소 조건이 성립하면 실질취득 기준금액 역시 159,360,000원이므로 과거 평균보다 낮습니다.

하지만 해당 비교는 2022년 거래가격을 기준으로 한 참고치입니다. 현재 시점의 거래가격이나 가격 추세를 입증하는 자료로 보기는 어렵습니다. 특히 보증금 포기 조건이 성립하지 않는 상황에서는 최저가만 비교할 것이 아니라 실질취득 부담을 기준으로 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 159,360,000원 가정)

주택도시보증공사의 신청채권 250,000,000원은 임차보증금 승계와 관련된 금액이므로 매수인의 별도 보증금 인수액으로 중복 계산하지 않습니다. 배당표는 제공된 집행비용 추정 및 우선변제 가정을 사용했으며, 은평구 압류 관련 세액·당해세·최우선변제 등은 별도로 확정되지 않아 실제 배당과 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 조건이 성립해야 가격 인하 효과가 온전히 남는다

일반적인 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당 보증금이 늘어나기 때문에 매수인의 실질취득 부담은 보증금 수준에서 크게 달라지지 않습니다. 이 사건은 매각물건명세서의 잔액 포기 조건 때문에 그 구조를 구분해서 봐야 합니다.

조건이 성립하지 않는 일반 인수형을 가정하면 각 회차의 매각가와 예상 인수액을 합친 부담은 보증금 250,000,000원 부근에서 유지됩니다. 반면 명세서상 포기·말소 조건이 이행된다면 미배당 잔액을 매수인이 실질적으로 떠안지 않아 매각가 하락이 취득 부담 감소로 이어집니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 은평구 구산동 수국사 북측 인근입니다. 주변은 다세대주택·연립주택·근린생활시설·학교 등이 혼재한 지역으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 2018.04.10 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 기본적인 위생·급배수·소방·난방설비와 엘리베이터가 구비되어 있습니다.
• 도로. 북서측 노폭 약 4m의 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 지정 사항이 포함되어 있으므로 입찰 및 취득 단계에서 해당 물건에 대한 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정자료상 위반건축물 사항은 없고, 공부와의 차이도 기재되어 있지 않습니다.
• 환금성. 총 20세대 규모의 다세대주택이며, 확인된 비교 거래는 2022년 2건입니다. 단지 평균 유찰 횟수도 5.6회로 집계되어 있어 실제 매도 가능 가격과 거래 수요를 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 잔액 포기 조건 확인. 매각물건명세서의 임차보증금 미배당 잔액 반환청구권 포기 조건과 그 적용 범위를 원문으로 확인해야 합니다.
• 임차권 말소 확인. 함인균 및 주택도시보증공사의 권리 승계 관계와 임차권등기 말소 조건의 이행 절차를 확인해야 합니다.
• 대항력 선순위 검토. 전입일 2022.06.20이 말소기준권리 설정일 2023.01.17보다 빠르므로, 조건 미성립 시 통상적인 인수 위험을 반드시 따로 계산해야 합니다.
• 보증금 중복 계산 방지. 주택도시보증공사는 주택임차권승계인이자 신청채권자입니다. 함인균의 보증금과 별개인 새로운 임대차보증금으로 중복 합산하지 않아야 합니다.
• 현재 시세 재확인. 2022년 거래 평균 245,000,000원만으로 2026년 현재의 적정 매매가격을 단정하지 않아야 합니다. 인근 유사 다세대주택의 최근 실거래와 매물 호가를 대조해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유 상태, 열쇠 인도 및 명도 협의 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 압류 및 배당 확인. 은평구 압류에 관한 실제 세액과 우선배당 여부, 집행비용 및 배당요구 관계를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각조건 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “64% 할인보다 중요한 것은 포기 조건의 이행”

고은명가 402호는 감정가 249,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 159,360,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 하지만 보증금 250,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있다는 사실만으로는 매수인의 실질 부담을 판단할 수 없습니다.

이 사건의 핵심은 매각물건명세서에 명시된 임차인 및 주택임차권승계인의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 조건이 유효하게 이행되면 매수인의 보증금 실질 인수액은 0원이고, 현재 회차의 실질취득 기준금액은 159,360,000원입니다. 반면 조건이 성립하지 않는다면 배당 추정상 보증금 잔액 93,671,040원의 인수 위험을 별도로 고려해야 합니다.

가격 측면에서는 과거 실거래 평균 245,000,000원 대비 낮은 수준이지만, 거래가 2022년에 집중되어 있어 현재 시세를 직접 입증하지는 못합니다. 또한 소규모 다세대주택의 환금성, 평균 5.6회의 유찰 이력도 함께 고려해야 합니다.

결론은 명세서상 포기·말소 조건의 이행 확인이 우선이고, 현재 시세 검증이 그다음입니다. 이 두 조건을 확인해야 감정가 대비 할인율이 실제 취득 메리트로 이어지는지 판단할 수 있습니다.