제주지방법원 2025타경8654. 서귀포시 대정읍 신평리 1239-1 일대의 토지와 단독주택 이용 물건입니다. 감정가 468,566,400원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 327,996,000원, 감정가의 70%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 눈에 들어오지만, 권리분석에서는 2001.06.23 전입한 이옥자의 점유가 먼저입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 대항력과 인수액을 확정할 수 없고, 따라서 낙찰가 327,996,000원만을 실질취득비용으로 간주해서도 안 됩니다.
토지 쪽에도 별도 확인사항이 있습니다. 목록3은 농지취득자격증명이 필요한 농지로 기재돼 있고, 최고가매수신고 후 매각결정기일까지 이를 제출하지 않으면 매수보증금을 반환하지 않는 조건입니다. 같은 목록3 지상에는 공부상 표시가 없는 분묘 1기가 있으며, 분묘기지권 성립 여부는 불분명합니다. 일괄매각이며 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8654 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 신평리 1239-1 · 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성상로 238-8 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김종범 |
| 토지 | 653.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 경량철골조 판넬지붕 단층 · 사용승인일 2007.11.20 |
| 감정가 / 최저가 | 468,566,400원 / 327,996,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 212,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 과거 근저당보다 ‘선전입 점유자’가 핵심
등기 흐름에는 과거 근저당 설정과 말소가 반복됩니다. 2009년 서귀포시축산업협동조합 39,000,000원 근저당, 2011년 대정농업협동조합 60,000,000원 근저당, 2013년 대정농업협동조합 50,000,000원 근저당은 각각 말소 이력이 확인됩니다. 2015.03.20 제주시농업협동조합 명의의 36,000,000원 근저당이 설정됐고 2016.10.14 채권최고액은 84,000,000원으로 변경됐으며, 2025.11.20 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
② 임차·점유 분석 — 실제 점유자 1명, 보증금 미상
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이옥자 | 본건 전부분 | 2001.06.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차·점유자는 1명입니다. 보증기관 대위나 승계 신고가 아니라 이옥자 본인의 점유로 조사됐습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당으로 얼마가 소진되는지, 미배당 보증금이 매수인에게 얼마나 남는지를 계산할 수 없습니다. 따라서 현재 최저가 327,996,000원보다 보증금이 크거나, 배당 후 잔액이 발생하는 구조라면 실질취득비용은 낙찰가보다 커질 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 70% 할인보다 실질취득 불확실성이 먼저
| 감정가 | 468,566,400원 |
|---|---|
| 현재 회차 | 327,996,000원 · 감정가 70% · 1회 유찰 |
| 2회 유찰 시 | 229,597,200원 · 감정가 49% |
| 3회 유찰 시 | 160,718,040원 · 감정가 34.3% |
유찰이 이어지면 최저가는 229,597,200원, 160,718,040원으로 내려갑니다. 그러나 이 사건은 최저가 하락만으로 가격 메리트를 판정할 수 없습니다. 대항력 가능 점유자의 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다. 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금을 매수인이 부담하는 구조라면 최종 실질취득비용은 낙찰가만큼 떨어지지 않을 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 327,996,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,391,944원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 322,604,056원 |
현재 예상배당 계산에는 집행비용 5,391,944원과 소유자 잔여 322,604,056원이 반영돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 이옥자의 보증금도 확인되지 않았으므로 실제 배당과 매수인 인수액 판단은 달라질 수 있습니다.
⑤ 토지 리스크 — 농취증과 분묘를 별도로 봐야 한다
또한 목록2 일부 토지는 경작지로 이용 중이며, 전체 매각은 일괄매각이고 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 건물과 토지를 따로 떼어 권리·이용관계를 판단하기보다 전체 점유와 실제 이용상태를 함께 확인해야 하는 사건입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀포시 대정읍 신평리 ‘신평리마을회관’ 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 전·과수원 등이 혼재합니다.
- 교통. 토지는 서로 연접하고 차량 통행이 가능하며, 근거리에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며, 목록2 일부 토지는 경작지로 이용 중입니다.
- 건물. 경량철골조 판넬지붕 단층 구조로 사용승인일은 2007.11.20이며, 기본 위생·급배수·보일러 난방설비가 있습니다.
- 토지규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구, 지하수자원보전4등급, 지하수자원특별관리구역 등이 적용됩니다.
- 공시지가. 131,700원/㎡.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이옥자 보증금 확인. 2001.06.23 전입이지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능성을 전제로 임대차계약서, 배당요구 여부와 실제 보증금부터 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 보증금이 확인되기 전에는 현재 최저가 327,996,000원을 최종 취득비용으로 보면 안 됩니다.
- 농취증 사전 확인. 목록3 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 제출하지 못하면 매수보증금이 반환되지 않습니다. 입찰 전 발급 가능 여부를 해당 행정관서에 확인해야 합니다.
- 분묘 현장 확인. 목록3 지상 분묘 1기의 설치 시기·관리 주체와 분묘기지권 성립 가능성을 확인해야 합니다.
- 경작지·점유 범위 확인. 목록2 일부가 경작지로 이용 중이므로 실제 경작자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 매각에 포함되므로 현황과 매각대상 범위를 원본 명세서와 대조해야 합니다.
- 등기 원본 재대조. 2015년 근저당의 변경·이전 관계와 경매개시결정 이후 권리관계를 최신 등기부로 확인해야 합니다.
맺으며 — 70% 할인보다 먼저 확인할 세 가지
이 사건의 숫자는 단순합니다. 감정가 468,566,400원에서 한 번 유찰돼 최저가가 327,996,000원으로 내려왔습니다. 하지만 실제 입찰 판단은 단순하지 않습니다. 첫째, 이옥자는 2001.06.23 전입했으나 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상으로 남습니다. 둘째, 목록3은 농지취득자격증명을 기한 내 제출하지 못하면 매수보증금이 반환되지 않는 조건입니다. 셋째, 같은 토지에 분묘 1기가 있고 분묘기지권 성립 여부도 불분명합니다.
따라서 현재 327,996,000원이라는 최저가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 보증금 확인 → 농취증 발급 가능성 확인 → 분묘·현장점유 확인 순으로 불확실성을 제거한 뒤, 그 결과를 반영한 실질취득가로 응찰 여부를 결정해야 합니다. 이 사건은 가격보다 권리와 취득요건 확인이 먼저인 물건입니다.
