창원지방법원 2025타경10587. 밀양시 삼랑진읍 미전리의 숙박시설(여관)과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층이며, 장기간 휴업 중이라 관리상태가 다소 불량한 것으로 조사됐습니다. 감정가 996,206,560원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 239,189,000원까지 낮아졌습니다.
그러나 이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다. 윤금자는 2016.08.31 전입했고 보증금 100,000,000원, 월세 2,000,000원으로 조사됐습니다. 말소기준 근저당은 2017.06.26 설정됐으므로 전입이 앞섭니다. 배당 시뮬레이션에서도 윤금자의 우선변제 배당은 0원, 보증금 전액 100,000,000원은 매수인 승계로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10587 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 삼랑진읍 미전리 577-7, 577-8 · 경상남도 밀양시 삼랑진읍 삼랑진로 523-7 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 숙박시설(여관) |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 · 급배수·위생·난방설비 |
| 소유자 | 신현기 · 2017.06.26 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 996,206,560원 / 239,189,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 청십자신용협동조합 / 876,000,000원 |
| 말소기준 | 2017.06.26 을구 9번 청십자신용협동조합 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(1-1, 3-1) 및 제시외 구축물(2-1) 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 남는다
등기상 말소기준은 2017.06.26 청십자신용협동조합 근저당입니다. 설정 당시 채권최고액은 804,000,000원이었고, 2018.07.31 변경계약으로 876,000,000원으로 변경됐습니다. 이후 밀양시 압류, 부산광역시 동구 압류, 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤금자 | 부분 미상 · 2016.08.31 | 100,000,000원 / 2,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 100,000,000원 |
② 가격 판단 — 감정가 24%보다 ‘실질취득’이 먼저다
현재 회차는 4회 유찰돼 최저매각가가 감정가의 24%인 239,189,000원까지 내려왔습니다. 하지만 임차보증금 100,000,000원 승계를 더하면 권리상 실질취득은 339,189,000원입니다. 이 사건은 동일 물건과 직접 비교할 실거래 시세가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 “싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 단정할 근거가 없습니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 권리상 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 239,189,000원 | 100,000,000원 | 339,189,000원 |
| 5회 유찰 시 | 167,432,300원 | 100,000,000원 | 267,432,300원 |
| 6회 유찰 시 | 117,202,610원 | 100,000,000원 | 217,202,610원 |
③ 예상배당표 (매각가 239,189,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,148,646원 |
| 인수 · 임차인 윤금자 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 9번 근저당 · 청십자신용협동조합 | 804,000,000원 | 235,040,354원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,148,646원을 제외한 235,040,354원이 근저당권자에게 배당되고, 산정채권액 804,000,000원 대비 미배당은 568,959,646원입니다. 윤금자 보증금 100,000,000원은 배당액 0원으로 계산되고 매수인 인수액으로 남습니다. 등기에는 2018.07.31 채권최고액 876,000,000원 변경이 별도로 기재돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 숙박시설(여관)이며 장기 휴업으로 관리상태가 다소 불량합니다.
- 주위환경. 밀양미전농공단지 남서측 인근으로 마을취락·공장·농경지가 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 관내 대중교통 사정을 고려한 제반 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역에 포함됩니다.
- 토지 형태. 확인된 토지는 평지·부정형·세로한면(가), 지목 대·주상용이며 공시지가는 181,400원/㎡입니다.
- 경계. 토지와 인접 토지의 지적경계가 다소 불분명해 정확한 확인을 위해 지적측량이 필요할 수 있고, 측량 결과에 따라 이용상황과 점유현황이 달라질 수 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 해당사항이 없습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물(1-1, 3-1)과 제시외 구축물(2-1)이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 100,000,000원 확인. 윤금자의 임대차계약서, 보증금 지급내역, 실제 점유 여부를 대조하세요. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 있더라도 확인 전에는 인수액을 0원으로 놓아서는 안 됩니다.
- 입찰가가 아닌 실질취득 기준. 현재 최저가 239,189,000원에 응찰한다면 권리상 실질취득은 339,189,000원입니다.
- 농지취득자격증명원. 목록5는 농지취득자격증명원 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수 조건이 기재돼 있습니다.
- 장기 휴업 여관 상태. 관리상태가 다소 불량하므로 건물·설비의 실제 상태와 재사용에 필요한 비용을 현장에서 확인하세요.
- 지적측량. 인접 토지와 지적경계가 다소 불분명하다는 감정 의견이 있어 실제 경계와 점유현황을 확인할 필요가 있습니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물(1-1, 3-1)과 구축물(2-1)의 위치·현황과 포함 범위를 현장에서 대조하세요.
- 근저당 금액 대조. 2017.06.26 설정 당시 채권최고액 804,000,000원에서 2018.07.31 876,000,000원으로 변경된 내역과 실제 배당요구·채권액을 원본에서 확인하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각조건을 입찰 전 다시 대조하세요.
맺으며 — “24% 낙찰가”보다 “100,000,000원 승계”가 먼저다
이 사건은 감정가 996,206,560원이 4회 유찰돼 239,189,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 강한 할인물건처럼 보입니다. 그러나 말소기준보다 앞선 대항력 임차인 윤금자의 보증금 100,000,000원을 더하면 현재 회차의 권리상 실질취득은 339,189,000원입니다. 여기에 장기 휴업 중인 여관의 관리상태, 목록5 농지취득자격증명원 미제출 시 보증금 몰수, 지적경계 확인 필요성, 임차인 관계 확인까지 동시에 검토해야 합니다.
따라서 이 물건은 “4회 유찰됐으니 싸다”가 결론이 아니라, “임차보증금 승계를 포함한 총액과 특수조건을 감당할 수 있는가”가 결론입니다. 동일 물건의 실거래 비교값이 없는 만큼 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 확정하기도 어렵습니다. 권리와 물건 모두 현장·원본 확인 비중이 큰 사건입니다.
