서울서부지방법원 2025타경52432. 은평구 역촌동 블레스타운 3층 301호, 전용면적 29.7㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 등기부상 가장 큰 숫자인 보증금 270,000,000원을 그대로 ‘인수액’으로 읽으면 안 된다는 데 있습니다. 임차인 한종찬은 2022.07.29 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.07.15로, 말소기준인 2025.01.10 삼성카드 가압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차인이 맞고, 확약이 없다면 미배당 보증금은 매수인이 인수하는 구조입니다.
하지만 매각물건명세서의 조건이 결론을 바꿉니다. 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 배당받지 못한 잔액에 대한 보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이 조건을 반영하면 한종찬 관련 미배당액은 실질 0원으로 처리해야 합니다. 실제 임차인은 1명이고, 주택도시보증공사는 매각물건명세서상 임차권승계인이므로 별도의 270,000,000원 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52432 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 57-22 블레스타운 3층 301호 · 도로명 서울특별시 은평구 역말로2길 7-10 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대) · 전용 29.7㎡ · 지상 6층 내 3층 |
| 사용승인 | 2018.03.21 · 블레스타운(57-22) 15세대 |
| 소유자 | 전혜경 · 2022.08.02 매매 · 거래가액 273,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 209,600,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약이 결론을 바꾼다
2018.03.28 설정됐던 수협은행 근저당권 2건은 2018.08.20 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2025.01.10 삼성카드 가압류 15,288,438원입니다. 한종찬의 전입·점유와 확정일자, 2024.07.11 주택임차권등기는 모두 그보다 앞서므로 선순위입니다. 삼성카드 가압류와 2025.12.31 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한종찬 | 전유부분 전부 | 2022.07.29 | 2022.07.15 | 270,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 승계 · 실질 0원* |
② 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 이 사건의 핵심은 ‘확약 유지’
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 209,600,000원 | 64,134,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 167,680,000원 | 105,467,520원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 51% | 134,144,000원 | 138,534,016원 | 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 커져 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조가 됩니다. 하지만 이 사건은 한종찬 관련 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 존재하므로 그 인수액을 가격에 더하면 안 됩니다. 현재 회차의 권리 기준 실질취득액은 209,600,000원입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
블레스타운(57-22) 전용 29㎡대 실거래는 총 4건입니다. 전체 평균은 239,500,000원이지만 가격 판단은 그보다 데이터상 최근 12개월 평균 249,333,333원, 최신 거래 225,000,000원, 최근 흐름 +18.7%를 우선해서 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 29.98㎡ | 4 | 225,000,000원 |
| 2022.08 | 29.7㎡ | 3 | 273,000,000원 |
| 2022.04 | 29.85㎡ | 6 | 250,000,000원 |
| 2021.06 | 29.41㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 239,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 249,333,333원 |
확약 반영 실질취득액 209,600,000원은 데이터상 최근 12개월 평균 249,333,333원의 84.1%이고, 최신 거래 225,000,000원보다도 낮습니다. 전체 평균 대비로도 87.5%입니다. 최근 구간과 과거 구간의 가격 추세는 +18.7%로 하락 추세가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 209,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,734,400원 |
| 1. 임차인 한종찬 보증금(우선변제) | 270,000,000원 | 205,865,600원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 15,288,438원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 3,734,400원 후 임차보증금에 205,865,600원이 배당돼 미배당 64,134,400원이 발생합니다. 다만 매각물건명세서의 포기·말소 조건을 반영하면 이 미배당액은 매수인에게 실질 승계되지 않는 것으로 분석합니다. 주택도시보증공사는 임차권승계인이므로 임차보증금 270,000,000원과 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 6층 건물의 3층 301호입니다.
- 입지. 역촌초등학교 북서측 인근. 다가구·다세대·단독주택과 근린생활시설·학교가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 응암역이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측 약 3m, 북측 약 5m 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 급배수·위생·승강기·소방·난방설비와 필로티주차장이 설치돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 3,817,000원/㎡, 토지면적 289.5㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 15세대 소규모 다세대로 실거래 표본이 4건에 그칩니다. 가격 자체는 현재 최저가가 데이터상 시세 지표보다 낮지만, 거래 빈도와 개별 호수 상태에 따른 편차를 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원문 확인. 임차인과 주택임차권승계인의 미배당 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 현재 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 확인하세요.
- 보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 한종찬 1명이며, 주택도시보증공사는 매각물건명세서상 주택임차권승계인입니다. 270,000,000원을 두 번 더하면 안 됩니다.
- 가격 기준은 209,600,000원. 확약 반영 시 권리 기준 실질취득이 현재 최저가와 같으므로 이를 최근 12개월 평균 249,333,333원 및 최신 거래 225,000,000원과 비교해야 합니다.
- 시세 시차. 최신 실거래가 2023.03이고 총 거래 표본도 4건이므로 현장 중개 시세와 개별 내부 상태를 추가 확인하세요.
- 소규모 다세대 환금성. 15세대 규모인 만큼 아파트 대단지와 동일한 매도 유동성을 전제로 잡지 않는 편이 안전합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기 상태와 실제 점유 현황, 인도 시점 및 말소 절차를 입찰 전 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당 시뮬레이션에 반영되지 않은 비용을 별도로 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차인”보다 중요한 건 확약의 범위다
등기부만 보면 이 물건은 보증금 270,000,000원의 대항력 있는 임차인이 감정가 262,000,000원보다도 큰 전형적인 인수 위험형처럼 보입니다. 현재 최저가 209,600,000원에서는 실제로 룰상 미배당액 64,134,400원이 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서가 임차인과 주택임차권승계인의 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각조건으로 걸면서 결론이 달라집니다. 실질 인수는 0원, 권리 기준 실질취득은 현재 최저가 209,600,000원입니다.
가격도 나쁘지 않습니다. 이 금액은 데이터상 최근 12개월 평균 249,333,333원의 84.1%이고 최신 거래 225,000,000원보다 낮으며, 가격 추세도 +18.7%입니다. 다만 15세대 다세대이고 최신 거래가 2023.03이라는 점 때문에 시세 신뢰도와 환금성에는 보수적인 여유가 필요합니다. 결론은 “확약이 유효하면 권리는 정리되고 가격도 할인 구간, 다만 소규모 다세대의 시세 시차와 말소조건 이행을 끝까지 확인할 물건”입니다.
