서울서부지방법원 2025타경52432. 서울 은평구 역촌동 블레스타운 3층 301호로, 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)입니다. 현재 등기상 소유자는 전혜경이며, 2022.08.02 매매를 원인으로 2022.08.10 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 273,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 임차보증금 인수 여부입니다. 한종찬은 임대차계약일 2022.07.14, 확정일자 2022.07.15, 주민등록·점유개시일 2022.07.29이며 보증금은 270,000,000원입니다. 2025.01.10 삼성카드 가압류보다 앞선 대항력을 갖추고 있어 원칙적으로 배당 부족분이 매수인에게 넘어오는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서의 조건부 포기로 인해 이번 매각에서는 그 부족분의 실질 인수 위험이 해소됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52432 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 57-22 블레스타운 3층 301호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 29.7㎡ · 지상6층 내 3층 301호 |
| 이용상태 | 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대) |
| 소유자 | 전혜경 · 2022.08.10 소유권이전 · 거래가액 273,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 167,680,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 핵심
2018년에 설정된 수협은행 근저당 2건은 2018.08.20 이미 말소됐습니다. 현재 매각기준으로 제시된 권리는 2025.01.10 삼성카드 주식회사의 가압류 15,288,438원입니다. 이에 앞서 한종찬은 2022.07.29 주민등록과 점유를 시작했고 2024.07.11 주택임차권등기까지 마쳐 말소기준권리보다 선순위인 대항력 임차권입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 한종찬 | 전유부분 전부 | 270,000,000원 | 2022.07.29 / 2022.07.15 | 대항력 有 우선변제권 조건부 인수 해소 |
실제 임차인은 한종찬 1명입니다. 매각물건명세서에는 임차인과 함께 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 기재되어 있는데, 이는 별도의 두 번째 임차보증금을 의미하지 않습니다. 보증금은 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 조건부 포기 반영 시 최저가가 실질취득가
블레스타운(57-22)은 총 15세대, 사용승인일은 2018.03.21입니다. 전용 29.7㎡와 매칭되는 거래는 4건이며 전체 평균은 239,500,000원, 최근 12개월 평균은 249,333,333원입니다. 최신 거래는 2023.03 225,000,000원이고, 최근 구간은 이전 구간 대비 +18.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 29.98㎡ | 4 | 225,000,000원 |
| 2022.08 | 29.7㎡ | 3 | 273,000,000원 |
| 2022.04 | 29.85㎡ | 6 | 250,000,000원 |
| 2021.06 | 29.41㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 249,333,333원 |
조건부 포기가 없었다면 현재 회차의 매수인 인수액은 105,467,520원이어서 단순히 최저가 167,680,000원만 보고 가격 메리트를 판단할 수 없었습니다. 그러나 이번 매각은 그 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건이므로 실질취득은 167,680,000원으로 계산됩니다. 이는 최근 12개월 평균의 67.3%이며 최신 거래 225,000,000원보다도 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 167,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,147,520원 |
| 1. 임차인 한종찬 보증금 | 270,000,000원 | 164,532,480원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 15,288,438원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 한종찬의 보증금 미배당액은 105,467,520원입니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건에 따라 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 포기 조건 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 인수 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 167,680,000원 | 105,467,520원 | 0원 · 포기 조건 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 134,144,000원 | 138,534,016원 | 0원 · 포기 조건 |
| 4회 유찰 시 · 41% | 107,315,200원 | 164,987,213원 | 0원 · 포기 조건 |
대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 사건은 원래 낙찰가가 낮아질수록 미배당액이 늘어 매수인의 실질취득 총액이 내려가지 않는 구조가 될 수 있습니다. 이 사건에서 회차가 내려갈수록 배당계산상 인수액이 105,467,520원 → 138,534,016원 → 164,987,213원으로 증가하는 이유도 같습니다. 그러나 매각조건의 포기가 해당 잔액에 적용되므로 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 역촌초등학교 북서측 인근. 다가구·다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 응암역이 있으며, 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상6층 내 3층 301호, 사용승인일 2018.03.21. 급배수·위생·승강기·소방·난방·필로티주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 동측 약 3m, 북측 약 5m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 토지면적 289.5㎡, 공시지가 3,817,000원/㎡, 지목은 대입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·도시지역·제2종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 없습니다.
- 환금성. 총 15세대의 소규모 다세대이며, 비교 거래는 4건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 조건부 포기 원문 대조. 한종찬과 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건에 유지되는지 확인합니다.
- 실제 임차인 수. 실제 임차인은 한종찬 1명이며 주택도시보증공사는 주택임차권승계인입니다. 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
- 가격 비교. 실질 인수 0원 조건을 반영하면 현재 실질취득 167,680,000원은 최근 12개월 평균 249,333,333원의 67.3%, 최신 거래 225,000,000원보다 낮습니다.
- 거래 표본. 비교 가능한 거래는 4건으로 많지 않고 총 15세대의 소규모 다세대이므로 개별 호수 상태와 실제 매도 가능 가격을 별도 확인합니다.
- 임차권 말소. 낙찰 후 조건에 따라 주택임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 필요 서류를 확인합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전 다시 대조합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 매각조건이 결론을 바꾼다”
등기만 보면 보증금 270,000,000원의 대항력 있는 임차인이 최저가 167,680,000원보다 커, 통상적인 인수형 경매라면 가격이 내려가도 미배당액이 늘어 실질취득이 낮아지지 않는 구조입니다. 실제 배당계산상 현재 회차의 미배당액도 105,467,520원입니다.
하지만 이 사건은 매각물건명세서에서 임차인 한종찬과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건을 명시했습니다. 따라서 그 조건을 전제로 하면 실질 인수는 0원, 실질취득은 최저가와 같은 167,680,000원입니다. 최근 12개월 평균 249,333,333원과 최신 거래 225,000,000원보다 낮은 가격대입니다. 이 물건의 핵심은 단순한 최저가가 아니라 포기 조건의 최종 유지 여부와 말소 이행 확인입니다.
