서울서부지방법원 2025타경52439. 은평구 역촌동 에스엠벨리체 4층 402호, 전용 29.32㎡의 다세대주택입니다. 이 사건에서 가장 먼저 봐야 할 것은 최저가가 20% 내려갔다는 사실이 아니라 임차인의 선순위 대항력입니다. 전남주는 2019.03.04 전입·점유를 시작했고, 현재 말소기준으로 잡힌 주택도시보증공사의 2023.11.17 가압류보다 훨씬 앞섭니다. 보증금은 225,000,000원이며 2024.02.02 주택임차권등기도 마쳤습니다.
따라서 최저매각가 214,400,000원만 보고 최근 거래 250,000,000원 대비 85.8%라서 싸다고 판단하면 안 됩니다. 이 유형은 낙찰가가 보증금보다 낮은 구간에서 낙찰가가 더 내려가도 인수부담이 늘어나는 구조로 봐야 하므로, 가격 비교의 기준을 실질취득 약 225,000,000원에 고정해야 합니다. 이 기준으로는 최근 시세의 90.0%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52439 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 18-10 에스엠벨리체 4층 402호 · 도로명 서울특별시 은평구 서오릉로9길 15 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 29.32㎡ · 철근콘크리트구조 · 지상 6층 중 4층 |
| 소유자 | 정연택 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 214,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 준공 / 세대수 | 2018.12.28 · 15세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
2019.01.03 설정된 은평신용협동조합 근저당권(채권최고액 3,013,000,000원)은 2019.03.04 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.11.17 주택도시보증공사 가압류입니다. 그런데 전남주의 전입·점유는 2019.03.04로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 전남주의 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하더라도 선행하는 대항력과 보증금 문제는 별도로 봐야 합니다.
② 임차인·점유자 — 실제 임차인 3명
| 성명 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 전남주 | 전유부분 전부 | 2019.03.04 | 225,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 없음 | 인수형 |
| SEDDIKI KENZA | 402호 | 2025.08.12 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
| REIS GONCALVES JESSICA | 402호 | 2025.08.12 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
2025.08.12 전입한 SEDDIKI KENZA와 REIS GONCALVES JESSICA는 말소기준인 2023.11.17보다 뒤에 전입해 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않았지만 선순위 인수형 임차인은 아닙니다. 다만 현재 402호 점유자로 조사된 만큼 실제 인도 과정에서는 점유관계 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 2.144억이 아니라 2.25억으로 비교
에스엠벨리체 전용 29.32㎡의 확인된 거래는 2024.12, 6층, 250,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 250,000,000원이며 표본은 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 29.32㎡ | 6 | 250,000,000원 |
| 평균 | 29.32㎡ | 1건 | 250,000,000원 |
현재 최저가 214,400,000원은 이 시세의 85.8%이지만, 이는 대항력 임차인 인수구조를 제외한 숫자입니다. 실제 투자판단용 기준인 225,000,000원은 최근 거래 250,000,000원의 90.0%입니다. 최근 거래 한 건만 놓고 보면 약 10% 낮지만, 최저가가 추가로 내려간다고 실질취득가도 같은 비율로 내려가는 구조로 보면 안 됩니다.
| 회차 | 최저가 | 실질취득 기준 | 최근 시세 대비 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 214,400,000원 | 225,000,000원 | 90.0% |
| 2회 유찰 시 | 171,520,000원 | 225,000,000원 | 90.0% |
| 3회 유찰 시 | 137,216,000원 | 225,000,000원 | 90.0% |
④ 예상배당표 (매각가 214,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,801,600원 |
| 인수 · 임차인 전남주 보증금 | 225,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,269,000,000원 | 210,598,400원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액은 1,494,000,000원, 예상 배당은 210,598,400원, 미배당은 1,283,401,600원입니다. 전남주 보증금 225,000,000원은 배당 0원으로 계산돼 매수인 인수대상으로 표시됩니다. 가격 판단에서는 대항력 인수형 기준에 따라 실질취득을 약 225,000,000원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 역촌역(지하철 6호선) 북서측 인근. 주변은 단독주택·다가구주택·다세대주택·아파트·소규모 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 역촌역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물의 4층 402호. 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 토지면적 326.9㎡, 평지의 사다리형이며 북동측·북서측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다. 공시지가는 4,230,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
- 환금성. 에스엠벨리체는 15세대, 2018.12.28 준공입니다. 동일 면적 확인 거래는 250,000,000원 1건이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 착시 금지. 현재 최저가 214,400,000원을 시세와 직접 비교하지 말고 대항력 임차인 보증금 225,000,000원을 기준으로 비교해야 합니다.
- 전남주 보증금. 전입·점유 2019.03.04, 임차보증금 225,000,000원, 주택임차권등기 2024.02.02. 배당가정상 배당 0원·인수형입니다.
- 후순위 점유자. SEDDIKI KENZA와 REIS GONCALVES JESSICA는 2025.08.12 전입으로 대항력은 없지만 현재 점유상태와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.11.28 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 현재 효력과 관련 의무를 원본 등기사항으로 확인해야 합니다.
- 회생 이력. 2024.06.18 회생절차가 개시됐다가 2025.01.09 폐지됐고 관련 보전처분·회생절차개시등기는 2025.01.24 말소됐습니다.
- 배당 부족. 현재 회차 기준 채권총액 1,494,000,000원 대비 예상배당 210,598,400원으로 1,283,401,600원의 미배당이 발생하는 구조입니다.
맺으며 — “20% 유찰”보다 “2.25억 임차인”이 먼저다
이 물건은 감정가 268,000,000원에서 한 번 유찰돼 214,400,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 거래 250,000,000원보다 35,600,000원 낮아 보입니다. 하지만 이 사건은 그런 방식으로 보면 안 됩니다. 전남주의 대항력 있는 보증금 225,000,000원이 존재하기 때문입니다.
따라서 투자판단용 실질취득가는 약 225,000,000원, 최근 거래 250,000,000원의 90.0%로 보는 것이 핵심입니다. 최근 거래보다 낮은 가격대라는 장점은 있지만, 선순위 임차인 인수와 현재 점유자 확인을 동반하는 물건이라 권리가 깨끗한 일반 다세대와는 성격이 다릅니다. 가격은 검토 가능, 권리는 주의. 최저가가 더 내려가는지만 볼 것이 아니라 225,000,000원이라는 실질취득 기준과 임차인 정리 가능성을 함께 확인해야 합니다.
