서울서부지방법원 2025타경52439. 은평구 역촌동 에스엠벨리체 4층 402호, 전용 29.32㎡의 다세대주택입니다. 두 차례 유찰을 거치며 최저매각가격은 감정가 268,000,000원에서 171,520,000원으로 내려왔습니다. 겉으로는 가격이 매력적으로 보일 수 있지만, 이 사건은 최저매각가격보다 먼저 임차권의 선후관계를 살펴야 합니다.
2019년부터 전입하고 점유한 전남주의 보증금은 225,000,000원입니다. 2023년 주택도시보증공사의 가압류보다 먼저 성립한 대항력을 갖고 있으며, 2024년에는 임차권등기까지 마쳤습니다. 이후 진행된 강제경매에서 제시된 예상배당은 임차인에게 배당금이 돌아가지 않는 구조입니다. 등기된 임차권의 매각 소멸 여부와 별개로, 대항력에 따른 보증금 반환 부담은 매수인에게 남을 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52439 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 18-10 에스엠벨리체 제4층 제402호 도로명주소: 서울특별시 은평구 서오릉로9길 15 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 29.32㎡ · 지상 6층 중 4층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 2018.12.28 준공 · 총 15세대 |
| 소유자 | 정연택 (2019.03.04 소유권이전) |
| 감정가 | 268,000,000원 |
| 최저매각가 | 171,520,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 225,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.11.17 주택도시보증공사 가압류 · 청구금액 1,269,000,000원 |
| 선순위 임차권 | 전남주 · 보증금 225,000,000원 · 대항력 있음 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 가압류보다 먼저 들어온 임차인
이 사건의 말소기준권리는 2023.11.17 주택도시보증공사 가압류입니다. 2019년 설정됐던 은평신용협동조합 근저당권은 같은 해 말소됐으므로 현재 매수인이 인수하는 선순위 근저당권으로 계산하지 않습니다.
중요한 점은 전남주의 주민등록과 점유개시일이 모두 2019.03.04라는 것입니다. 말소기준보다 앞선 임차관계로, 보증금 증액 내역과 확정일자도 등기부에 기재돼 있습니다. 임차권등기 자체는 말소기준 이후인 2024.02.02에 접수됐지만, 임차권등기 접수일만 보고 기존 대항력을 부정해서는 안 됩니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차권자와 추가 전입자를 구분해야 한다
등기된 임차권자 전남주 1명과 현황조사에서 확인된 추가 전입 점유자 2명이 있습니다. 보증기관의 대위·승계를 별도 임차인으로 중복 집계한 내역은 없습니다. 추가 전입자들은 임대차보증금과 확정일자가 확인되지 않아 별도의 임대차계약 존재 여부 및 현재 점유관계를 확인해야 합니다.
| 성명 / 점유 | 전입·점유개시 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 전남주 전유부분 전부 · 임차권등기 |
2019.03.04 | 225,000,000원 |
대항력 有
배당표상 배당 없음
전액 인수
배당요구 있음 · 예상배당 0원 |
| SEDDIKI KENZA 402호 전입 |
2025.08.12 | 미상 |
말소기준 이후 전입
우선변제 미확인
독립적인 보증금·점유관계 확인 필요 |
| REIS GONCALVES JESSICA 402호 전입 |
2025.08.12 | 미상 |
말소기준 이후 전입
우선변제 미확인
독립적인 보증금·점유관계 확인 필요 |
③ 보증금 인수와 실질취득 — 1.71억이 아니라 3.97억
이 물건에서 가장 중요한 계산은 낙찰가격과 보증금 인수액을 합치는 것입니다. 일반적인 선순위 임차인 일부배당 구조라면 낙찰가격이 낮아질수록 미배당 인수액이 증가해 실질취득이 보증금에 가까워질 수 있습니다.
그러나 이 사건의 제시된 예상배당표는 전남주 배당액을 0원으로 산정하고 있습니다. 따라서 현재 가정에서는 매각대금과 별개로 보증금 전액을 인수하는 구조입니다. 이 계산에서는 실질취득을 단순히 보증금 225,000,000원으로 고정할 수 없습니다.
전남주 보증금 예상 인수: 225,000,000원
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실질취득 합계: 396,520,000원
취득세·등기비용·명도비용 등 부대비용 제외. 임차인 예상배당 0원이라는 제시된 배당 가정에 따른 금액입니다.
유찰이 이어지는 경우에도 제시된 시나리오는 보증금 전액을 계속 인수하는 것으로 계산하고 있습니다. 이에 따른 실질취득 변화는 다음과 같습니다.
| 경매 회차 | 최저가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 감정가 64% |
171,520,000원 | 225,000,000원 | 396,520,000원 |
| 3회 유찰 시 감정가 51.2% |
137,216,000원 | 225,000,000원 | 362,216,000원 |
| 4회 유찰 시 감정가 40.96% |
109,772,800원 | 225,000,000원 | 334,772,800원 |
각 시나리오는 최저가에 낙찰되고, 전남주의 예상배당이 0원이며, 보증금 전액 인수가 유지된다는 가정입니다. 실제 낙찰금액과 배당순위, 임차권의 최종 처리 결과에 따라 달라집니다.
④ 시세 비교 — 최저가 할인율이 아니라 실질취득으로 판단
에스엠벨리체는 총 15세대 규모의 다세대주택입니다. 동일 전용면적 29.32㎡의 확인된 실거래 표본은 2024년 12월 거래 1건입니다. 해당 거래는 6층에서 250,000,000원에 이뤄졌습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 29.32㎡ | 6층 | 250,000,000원 |
| 확인된 표본 평균 | 29.32㎡ | 1건 | 250,000,000원 |
최저가 171,520,000원만을 실거래 250,000,000원과 비교하면 68.6%로 나타납니다. 그러나 이 비율에는 매수인이 부담하는 선순위 임차보증금 225,000,000원이 빠져 있습니다.
실질취득 396,520,000원을 기준으로 비교하면 확인된 거래금액 대비 158.6%입니다. 즉 실거래보다 146,520,000원 높은 금액입니다. 따라서 최저가가 감정가의 64%라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 171,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,201,280원 |
| 임차인 · 전남주 선순위 대항력 임차보증금 |
225,000,000원 | 0원 전액 인수 |
| 1. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,269,000,000원 | 168,318,720원 |
| 2. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 3,201,280원을 제외한 배당재원 168,318,720원이 주택도시보증공사 가압류채권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 임차인 전남주에게 돌아가는 배당금은 0원이며, 보증금 225,000,000원은 전액 매수인 인수로 계산됩니다.
채권 합계 1,494,000,000원 · 채권자 예상배당 168,318,720원 · 미배당 합계 1,325,681,280원 · 소유자 잔여 0원. 같은 주택도시보증공사의 가압류채권과 경매신청채권은 실제 동일채권·대위채권과 중복되는 부분이 있는지 원본 채권계산서로 확인해야 합니다. 위 합계는 제시된 배당 항목을 그대로 합산한 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구 녹번동 소재 역촌역(지하철 6호선) 북서측 인근입니다. 단독주택·다가구·다세대주택·아파트와 소규모 근린생활시설이 혼재한 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장과 역촌역이 있습니다. 북동측 및 북서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지상 6층 건물로 외벽은 치장벽돌·돌붙임 마감, 창호는 샷시 창호입니다. 기본 위생·급배수·난방설비 및 승강기가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역과 대공방어협조구역에 포함됩니다. 토지는 사다리형이고 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 4,230,000원/㎡입니다.
- 거래·환금성. 15세대 규모이며 확인된 동일면적 거래는 2024년 12월 1건입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다. 실거래 표본이 부족하므로 현재 적정가격과 환금성을 단정하기 어렵습니다.
- 임대주택 이력. 2022.11.28 민간임대주택등기가 접수돼 있습니다. 등록 및 의무기간 관련 사항은 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
- 토지거래 관련 사항. 감정요항표에 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내역이 기재돼 있습니다. 매각기일 기준 적용 대상과 허가 필요 여부를 관할기관에 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전남주 보증금 인수 여부. 말소기준권리 이전 전입·점유, 임대차계약과 보증금 증액 내역, 확정일자, 임차권등기명령 원본을 대조하세요. 예상배당 0원 및 보증금 전액 인수 가정을 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 입찰가 산정. 최저가 171,520,000원에 인수 예상액 225,000,000원을 더하면 396,520,000원입니다. 최저가와 시세의 단순 비교는 이 사건의 실제 경제적 부담을 반영하지 못합니다.
- 추가 점유자 확인. SEDDIKI KENZA와 REIS GONCALVES JESSICA의 전입 및 점유관계, 임대차계약 여부, 보증금·확정일자를 확인하고 전남주와의 관계도 조사해야 합니다.
- 채권 중복·배당구조 검증. 주택도시보증공사의 가압류 청구액 1,269,000,000원과 경매신청 청구액 225,000,000원의 관계를 확인하세요. 실제 배당은 채권 원인·순위·배당요구·채권계산서에 따라 달라질 수 있습니다.
- 최신 시세 재확인. 비교 거래는 2024년 12월의 단일 표본입니다. 해당 호수와 층수·면적이 유사한 최근 거래를 추가 확인한 뒤 인수금을 포함한 실질취득과 비교해야 합니다.
- 민간임대주택 및 토지이용 규제. 관련 등기와 토지거래허가구역의 매각기일 기준 적용 여부를 원본 및 관할기관에서 확인하세요.
- 현장·명도·관리비. 실제 점유자와 호실 상태, 미납 관리비, 인도 절차 및 추가 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령, 배당요구 및 채권계산서 등을 직접 확인하세요.
맺으며 — “64% 낙찰가보다 중요한 것은 3.97억의 실질취득”
에스엠벨리체 402호는 두 차례 유찰되면서 최저가가 171,520,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 가격 인하가 아니라 선순위 임차보증금의 인수 구조입니다.
전남주는 말소기준권리보다 먼저 전입·점유한 대항력 임차권자이며, 제시된 배당표상 보증금 225,000,000원을 전액 인수하는 것으로 산정됩니다. 그 결과 현재 회차의 실질취득은 396,520,000원입니다. 확인된 실거래 250,000,000원의 158.6% 수준으로, 감정가 대비 할인율만으로 가격상 이점이 있다고 볼 수 없습니다.
또한 추가 전입 점유자 2명의 계약 및 보증금 관계가 확인되지 않았습니다. 이 물건은 선순위 보증금 인수·배당구조·점유관계를 먼저 확정하고, 인수액을 포함한 실질취득으로 가격을 판단해야 하는 사건입니다. 단순히 한 번 더 유찰되는 것만으로 권리 문제가 해결되지는 않습니다.
