서울서부지방법원 2026타경38. 북가좌동 292-19 에버하임 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 지하 1층·지상 3층 다중주택으로 이용 중이며, 지하 1층에는 주택 5개 호, 지상 1층에는 주택 3개 호와 공동 취사장·세탁실, 지상 2~3층에는 주택 4개 호가 기재되어 있습니다. 일반적인 단일 세대 아파트와 달리 여러 점유자와 임차권등기가 한 건물 안에 모여 있어, 권리분석의 핵심은 각 호실의 점유·전입·보증금·배당요구 관계를 개별 확인하는 것입니다.
등기상 말소기준은 2018.10.15 수협은행 근저당권입니다. 이후 설정된 다수의 주택임차권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 일부 점유자의 보증금이 확인되지 않고, 박희동·강순걸은 임차인 정리 내역상 전입신고일을 확정하기 어려운 상태로 표시되어 있어 이 둘은 보수적으로 대항력 가능·미상으로 보고 원본을 대조하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경38 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 북가좌동 292-19 에버하임 · 서울특별시 서대문구 증가로25길 6-6 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 다중주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상 3층 / 지하 1층 |
| 토지 | 대 167.8㎡ · 제3종일반주거지역 · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김영희 |
| 감정가 / 최저가 | 1,768,954,120원 / 1,132,130,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 531,784,156원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차권등기 다수
말소기준권리는 2018.10.15 설정된 수협은행 근저당권입니다. 제공된 예상배당에서는 수협은행 채권최고액을 921,600,000원으로 적용하고 있습니다. 한편 등기 흐름에는 2019.03.04 근저당권 변경으로 채권최고액 619,200,000원이 기재되어 있으므로, 입찰 전에는 현재 유효한 근저당 채권최고액과 배당요구 내역을 등기 원본으로 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인·점유 관계 — 호실별 확인 필수
| 성명 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 박선호 | 지하1층 104호 | 2024-09-13 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 심문호 | 지하103호 | 2020-05-04 | 40,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김현기 | 105호 | 2019-11-26 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정지현 | 3층 403호 | 2022-12-23 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김영태 | 확인 필요 | 2021-03-05 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김인영 | 1층 205호 | 2024-07-23 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 임솔 | 3층 404호 | 2026-03-09 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김소진 | 1층 중 도면표시 | 2020-11-02 | 85,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정유경 | 2층 중 도면표시 | 2020-11-02 | 100,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김지석 | 1층 중 도면표시 | 2018-11-14 | 100,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최인혜 | 2층 중 | 2019-01-28 | 120,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조현민 | 1층 중 도면표시 | 2022-11-15 | 90,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박희동 | 2층 중 도면표시 | 미상 | 90,000,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강순걸 | 2층 중 별지 도면 | 미상 | 120,000,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 천서현 | 3층 중 도면 표시 | 2022-12-09 | 130,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 문미향 | 3층 중 도면 표시 | 2021-02-22 | 125,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 임율 | 3층 71.34㎡ 중 도면표시 | 2025-03-11 | 5,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 문지운 | 1층 74.43㎡ 중 도면 표시 | 2021-08-03 | 70,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
확인되는 임차관계가 많지만 보증기관 대위·승계로 표시된 신고는 없습니다. 전입일이 확인되는 점유자들은 모두 말소기준일인 2018.10.15 이후이고, 제공된 권리판정에서도 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 반면 박희동·강순걸은 전입일 판정이 명확하지 않아 대항력 가능·미상으로 별도 확인해야 합니다. 또한 박선호·김현기·정지현·김영태·김인영·임솔은 보증금이 확인되지 않아 금액 자체도 원본 대조가 필요합니다.
③ 가격 — 감정가 64%, 하지만 실거래 시세는 별도 확인
감정가는 1,768,954,120원, 현재 최저매각가는 1,132,130,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 64% 수준입니다. 수치상 감정가 대비 할인 폭은 크지만, 동일·유사 다중주택의 최근 실거래 비교 자료가 없어 이 비율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,132,130,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,721,300원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 921,600,000원 | 921,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 196,808,700원 |
현재 최저가 기준 예상배당에서는 수협은행 근저당이 전액 배당되고, 소유자 잔여가 196,808,700원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
한 차례 더 유찰되어 매각가가 905,704,000원으로 내려가면 예상 미배당은 27,353,040원, 4회 유찰로 724,563,200원까지 내려가면 예상 미배당은 206,682,432원으로 커집니다. 다만 제공 시나리오상 이 경우에도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 북가좌 사거리 남동측 인근의 일반 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 증산역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 지하 1층·지상 3층 규모의 다중주택으로 이용 중이며, 여러 개의 주택 호실과 공동시설이 배치되어 있습니다.
- 설비. 전기·위생·급배수·도시가스 난방·화재탐지·소화·주차설비가 구비되어 있고 관리상태는 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 167.8㎡, 제3종일반주거지역이며 공시지가는 4,899,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·도시지역·제3종일반주거지역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 건물. 위반건축물 표시는 없고, 공부와 현황의 물적 동일성이 인정되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 박희동·강순걸의 전입시점과 대항력 여부를 매각물건명세서·주민등록 관련 자료에서 직접 확인하세요.
- 보증금 미상 점유자. 박선호·김현기·정지현·김영태·김인영·임솔의 보증금과 배당요구 여부를 확인하세요.
- 근저당 금액 확인. 2018.10.15 설정금액 921,600,000원과 2019.03.04 변경등기 619,200,000원의 현재 효력을 등기 원본으로 대조하세요.
- 호실 일치 확인. 현황 호수·문패상 호수·임차권등기 도면 표시가 서로 일치하는지 확인하세요.
- 명도 비용. 다수 점유자가 있는 구조이므로 인도·퇴거 협의에 필요한 시간과 비용을 별도로 고려하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각 및 제시외 건물 포함 조건의 구체적 범위와 평가 반영 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가 64%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 북가좌동 유사 다중주택의 최근 매매·수익률 자료를 별도로 확인하세요.
맺으며 — “64% 할인”보다 중요한 것은 임차관계다
현재 최저가는 1,132,130,000원으로 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 예상배당만 보면 수협은행 근저당은 전액 배당되고 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 사건은 여러 호실이 있는 다중주택에 다수 점유자와 주택임차권등기가 얽힌 물건입니다. 확인되는 전입일 대부분은 말소기준 이후지만 일부 임차인은 대항력 판정이 명확하지 않고, 일부 점유자는 보증금도 확인되지 않습니다.
따라서 이 물건의 판단 순서는 가격보다 권리 원본 확인이 먼저입니다. 대항력 미상 임차인의 실제 전입일·점유관계, 보증금 미상 점유자의 계약 내용, 2019년 근저당 변경등기의 현재 효력까지 확인한 뒤에야 현재 최저가가 적정한지를 판단할 수 있습니다. 실거래 비교 자료가 없는 만큼 감정가 64%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 결론 내리는 것은 피해야 합니다.
