서울서부지방법원 2026타경38. 서울 서대문구 북가좌동 292-19 에버하임 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 지상 3층·지하 1층으로, 현재 다중주택으로 이용 중입니다. 지상 2~3층은 각각 주택 4개 호, 지상 1층은 주택 3개 호와 공동 취사장·세탁실, 지하 1층은 주택 5개 호로 조사됐습니다. 매각에는 제시외 건물도 포함됩니다.

말소기준권리는 2018.10.15 수협은행 근저당권입니다. 이후 등기된 주택임차권들은 등기순위만 보면 모두 말소기준권리 뒤에 있고, 등기정보에는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 임차인의 대항력은 단순히 임차권등기 접수일만 보는 것이 아니라 실제 전입·점유 시점까지 함께 봐야 합니다. 대부분은 말소기준일 뒤 전입이 확인되지만, 박희동·강순걸은 전입일이 미상으로 정리되어 대항력 가능 여부가 미상입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 임차권이 집중됐다

말소기준일 이후에는 2024.11.21부터 2026.05.26까지 주택임차권등기 11건이 연속적으로 접수됐습니다. 등기된 임차보증금만 합하면 1,035,000,000원이고, 별도로 배당요구한 심문호의 보증금 40,000,000원까지 포함하면 현재 금액이 확인되는 보증금은 1,075,000,000원입니다. 이 금액을 단순히 매수인 인수액으로 합산할 수는 없습니다. 대항력·배당순위·배당액에 따라 결과가 달라지며, 현재 배당 시나리오는 매수인 인수액을 0원으로 보고 있습니다.

② 임차·점유관계 — ‘등기 후순위’와 ‘대항력 미상’을 나눠 봐야 한다

확인된 이름 기준 임차·점유관계는 18명입니다. 이 중 박선호·김현기·정지현·김영태·김인영·임솔은 보증금이 확인되지 않았고, 심문호는 보증금 40,000,000원으로 배당요구가 확인됩니다. 임차권등기자는 11명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복된 신고는 없어 아래 이름들은 각각 별개의 임차·점유관계로 봅니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,415,163,000원 가정)

현재 배당 시나리오는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다. 따라서 소유자 잔여 477,011,370원은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·물건 특성 — 다중주택 전체를 사는 경매

• 입지. 북가좌 사거리 남동측 인근의 일반 주택지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 증산역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물 이용. 옥탑은 다락, 지상 2~3층은 각각 주택 4개 호, 1층은 주택 3개 호와 공동 취사장·세탁실, 지하 1층은 주택 5개 호로 이용 중입니다.
• 설비. 전기·위생·급배수·도시가스 난방·화재탐지 및 소화·주차설비가 있고 관리상태는 양호한 것으로 조사됐습니다.
• 토지. 대 167.8㎡, 평지·정방형, 세로한면(가) 접면, 제3종일반주거지역이며 공시지가는 4,899,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 기재가 있습니다. 지정기간과 적용대상 용도가 서로 다르므로 매각기일 기준 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 공부 차이. 감정평가에서는 물적 동일성이 인정된 것으로 조사됐습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 박희동·강순걸 대항력 확인. 두 임차인은 전입일이 미상으로 정리돼 있습니다. 주민등록 전입세대 열람, 임대차계약서, 점유개시 자료를 통해 2018.10.15 말소기준권리보다 앞서는지 반드시 확인해야 합니다.
• 보증금 미상 점유자 확인. 박선호·김현기·정지현·김영태·김인영·임솔의 보증금이 확인되지 않습니다. 후순위 전입이라 대항력은 없다고 정리돼 있지만 명도·배당절차의 실무 난도는 별도로 점검해야 합니다.
• 근저당 변경내역 원본 대조. 최초 921,600,000원과 2019.03.04 변경 619,200,000원이 함께 기재돼 있습니다. 배당 시나리오는 921,600,000원을 사용하므로 현행 채권최고액과 채권계산서를 확인해야 합니다.
• 임차권등기 11건. 등기된 보증금 합계만 1,035,000,000원입니다. 임차권 자체는 후순위로 정리돼도 배당요구·명도·점유현황을 호실별로 대조해야 합니다.
• 일괄매각·제시외 건물. 토지와 건물이 함께 매각되고 제시외 건물도 포함됩니다. 매각대상 범위와 현황도면을 현장에서 대조해야 합니다.
• 가격 검증. 1회 유찰로 감정가의 80%까지 내려왔지만 실거래 비교 근거가 없으므로 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 않습니다.
• 배당표 한계. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 소유자 잔여와 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “인수 0원 계산”보다 임차관계 확인이 먼저다

이 사건의 표면적인 숫자만 보면 감정가 1,768,954,120원에서 한 차례 유찰돼 1,415,163,000원까지 내려왔고, 제공된 세 회차 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준도 2018.10.15 수협은행 근저당으로 명확하고, 확인된 다수 임차인의 전입은 그보다 뒤입니다.

하지만 다중주택 전체 매각이라는 물건 성격과 임차권등기 11건, 보증금 미상 점유자, 그리고 대항력 판정 미상 2건 때문에 권리분석 난도는 낮지 않습니다. 특히 박희동·강순걸의 실제 전입·점유가 말소기준일보다 앞서는지 확인되지 않은 상태에서는 ‘낙찰가 1,415,163,000원만 준비하면 끝’이라고 단정해서는 안 됩니다.

또한 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가의 80%라는 사실만으로 가격이 싸다고 평가할 수도 없습니다. 따라서 결론은 “배당 시나리오상 인수 0원, 그러나 임차관계 원본 확인 전에는 보수적으로 접근”입니다. 권리확정과 가격검증 두 단계가 모두 끝난 뒤 응찰 여부를 판단하는 유형입니다.