137,600,000원
서울서부지방법원 2026타경41. 은평구 구산동 우진뉴캐슬 4층 401호, 2018.08.31 사용승인된 단지형 다세대입니다. 이 사건의 핵심은 후순위 압류가 아니라 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다. 성시문은 2021.06.01 전입·점유를 시작했고, 임대차계약일은 2021.04.05, 확정일자는 2021.04.15로 기재되어 있습니다. 이후 2025.06.17 보증금 213,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
현재 말소기준은 2025.11.05 강서구 압류입니다. 성시문의 전입과 임차권 관계는 그보다 훨씬 앞서므로 매각으로 단순 소멸하는 후순위 권리와 성격이 다릅니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있는 주택임차권이 명시되어 있습니다. 따라서 최저가 137,600,000원만 놓고 “감정가보다 77,400,000원 싸다”고 보는 접근은 이 사건에서는 맞지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경41 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 구산동 177-13 우진뉴캐슬 4층 401호 · 도로명 서울특별시 은평구 갈현로15길 11-18 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 단지형 다세대주택(방2·거실·주방·욕실·발코니·현관 등) · 5층 건물 내 4층 |
| 대상면적 | 29.63㎡ |
| 소유자 | 조재현 |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 137,600,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 성시문 / 213,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다
2018.09.07 설정된 은평신용협동조합 근저당권 2건은 2019.04.12 이미 말소됐습니다. 이후 현재 권리분석의 기준점은 2025.11.05 강서구 압류입니다. 그 뒤의 강제경매개시결정과 국민건강보험공단·송파구·은평구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 반대로 성시문의 전입은 2021.06.01, 주택임차권등기는 2025.06.17로 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 성시문 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.06.01 | 2021.04.15 | 213,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 有 |
성시문은 2025.06.17 임차권등기명령을 원인으로 임차권등기를 마쳤고 같은 날 배당요구도 확인됩니다. 예상배당에서는 이 임차권에 대해 우선변제권 없음으로 처리되어 있으며, 보증금이 배당으로 모두 해결되지 않는 경우 매수인에게 잔액이 넘어가는 구조입니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 약 213,000,000원
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 실질취득 기준 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 137,600,000원 | 64% | ≈ 213,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 110,080,000원 | 51.2% | ≈ 213,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 88,064,000원 | 40.96% | ≈ 213,000,000원 |
현재 최저가가 137,600,000원까지 내려온 것은 사실이지만, 대항력 보증금이 최저가보다 큽니다. 이 사건에서는 최저가가 아니라 실질취득 약 213,000,000원을 가격 판단의 출발점으로 봐야 합니다. 이 금액은 감정가 215,000,000원의 약 99.1%에 해당해, 두 번 유찰된 물건에서 기대하는 가격 할인은 실질적으로 거의 남지 않습니다.
④ 실거래 비교 — 330,000,000원 한 건을 그대로 시세로 보면 안 된다
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 42.78㎡ | 4 | 330,000,000원 |
확인되는 우진뉴캐슬 실거래는 2021.08 330,000,000원 한 건뿐입니다. 문제는 해당 거래 면적이 42.78㎡인 반면 이 사건 대상면적은 29.63㎡로 서로 맞지 않고, 거래 시점도 2021년입니다. 따라서 숫자만 놓고 실질취득 213,000,000원이 330,000,000원보다 낮다는 이유로 “시세보다 싸다”는 결론을 내릴 근거는 부족합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 137,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,726,400원 |
| 인수 · 성시문 주택임차권 보증금 | 213,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 성시문 | 213,800,000원 | 134,873,600원 |
| 신청채권 미배당 | - | 78,926,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 매각대금 137,600,000원은 집행비용 2,726,400원과 신청채권자 배당 134,873,600원으로 소진됩니다. 성시문의 임차보증금은 별도의 인수 문제로 남아 있습니다. 국세·지방세 압류와 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택이며 감정평가상 단지형 다세대(방2·거실·주방·욕실·발코니·현관 등)로 이용 중입니다.
- 입지. 구산중학교 남측 인근의 기존 주택지대로 단독주택·다세대주택이 혼재하며, 간선도로변에 근린생활시설과 근린공원·학교·병원 등이 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 북동측 근거리에 지하철 6호선 구산역이 있으며 갈현로·갈현로15길 주변 버스정류장을 이용할 수 있습니다.
- 건물. 2018.08.31 사용승인된 철근콘크리트조 5층 건물로, 승강기·주차장·도시가스·급배수설비 등을 갖추고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 우진뉴캐슬은 14세대 규모이고 확인되는 실거래 표본도 1건뿐이어서, 현재 매매가와 환금성을 정량적으로 판단할 자료가 충분하지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액으로 계산. 현재 137,600,000원, 추가 유찰 시 110,080,000원·88,064,000원으로 내려가더라도 대항력 임차보증금 때문에 총 경제적 부담은 약 213,000,000원 수준으로 봐야 합니다.
- 성시문 채권관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 동일하므로 임차보증금과 213,800,000원 청구채권의 발생 원인·동일성·중복 여부를 집행권원과 배당요구 서류에서 확인해야 합니다.
- 주택임차권 인수 확인. 을구 순위 4번 주택임차권등기는 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 표시돼 있습니다. 보증금 미변제 잔액의 승계 범위를 매각물건명세서 원문과 대조해야 합니다.
- 압류·당해세 확인. 강서구·국민건강보험공단·송파구·은평구 압류가 있고, 당해세에 해당할 경우 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.06 민간임대주택등기가 존재하므로 임대사업자 등록 상태와 매각 후 처리관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 시세 재확인. 확인되는 2021.08 거래는 42.78㎡로 대상 29.63㎡와 면적이 다릅니다. 현재 동일·유사 면적 다세대 실거래를 추가 확인하지 않고 330,000,000원을 기준 시세로 사용하면 안 됩니다.
맺으며 — “137,600,000원짜리 물건”으로 보면 틀린다
이 사건의 숫자상 최저가는 137,600,000원이지만, 권리구조상 핵심 가격은 그 숫자가 아닙니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차인 성시문의 보증금이 213,000,000원이고, 미변제 잔액을 매수인이 승계할 수 있어 실질취득 부담은 약 213,000,000원 수준으로 보는 것이 핵심입니다. 이는 감정가 215,000,000원과 거의 같은 수준이라 2회 유찰이 만들어낸 외형상 할인은 실질적으로 크지 않습니다.
여기에 임차권자와 경매 신청채권자가 성시문으로 동일하고, 세금·공단 압류도 겹쳐 있습니다. 반면 시세 자료는 2021.08의 42.78㎡ 거래 330,000,000원 한 건뿐이며 대상면적 29.63㎡와 맞지 않아 현재 가격 메리트를 입증하기에도 부족합니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라 성시문 채권의 실체와 임차보증금 인수 범위를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
