서울서부지방법원 2026타경41. 은평구 구산동 우진뉴캐슬 4층 401호, 감정평가상 단지형 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 본건의 권리분석은 일반적인 “후순위 권리가 매각으로 지워지는가”보다 선순위 임차인의 보증금이 얼마 남아 매수인에게 넘어오는가가 핵심입니다. 성시문은 2021.06.01 전입·점유를 시작했고 2025.06.17 보증금 213,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준으로 제시된 2025.11.05 강서구 압류보다 앞서므로 매수인에게 대항할 수 있는 임차권입니다.

더 중요한 점은 성시문이 이 강제경매의 신청채권자이기도 하다는 것입니다. 신청채권액은 213,800,000원이고, 현재 최저가 172,000,000원을 가정한 배당에서는 집행비용 3,208,000원을 뺀 168,792,000원이 신청채권자에게 배당되는 구조로 계산돼 있습니다. 매각물건명세서 역시 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수할 수 있음을 명시하고 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 살아남는다

2018년 설정됐던 은평신용협동조합 근저당권 2건은 2019.04.12 이미 말소됐고, 과거 은평구·국세 압류 일부도 등기부상 해제·말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2025.11.05 강서구 압류입니다. 이후의 강제경매개시결정과 국민건강보험공단·송파구·은평구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

성시문은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 보증금 213,000,000원을 다른 보증기관 채권과 중복 합산할 사안도 아닙니다. 다만 신청채권자 역시 성시문으로 동일하므로 실제 배당액이 임대차보증금 원금에 어떻게 충당되는지, 집행권원과 채권원인을 반드시 원문으로 대조해야 합니다.

③ 실질취득가 — 유찰돼도 약 2.13억에 수렴

이 사건에서 가장 위험한 계산은 “감정가 2.15억이 1회 유찰돼 최저가가 1.72억이니 4,300만원 싸졌다”고 보는 것입니다. 대항력 보증금이 213,000,000원으로 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려가면 임차인이 경매절차에서 회수하지 못하는 금액이 커지고 그 미회수분이 매수인에게 남는 구조입니다.

신청채권 미배당액은 제공된 회차별 배당 시나리오 기준입니다. 임대차보증금 잔액의 실제 인수액은 세금·집행비용과 배당충당 관계에 따라 달라질 수 있으므로, 실질취득가 판단은 보증금 213,000,000원을 중심으로 보수적으로 보는 편이 안전합니다.

④ 시세 비교 — 3.3억 숫자를 그대로 할인율로 쓰면 안 된다

우진뉴캐슬의 제공된 실거래는 2021.08 1건, 330,000,000원입니다. 그러나 이 거래의 전용면적은 42.78㎡이고 본건 시세 매칭 대상 면적은 29.63㎡로, 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 최저가 172,000,000원이 330,000,000원의 절반 수준이라는 이유만으로 “시세보다 매우 싸다”라고 판단할 수 없습니다.

시세 지표상 평균·최신 거래가 모두 330,000,000원으로 잡혀 있지만 실제 근거 거래는 2021.08 단 1건입니다. 본건보다 큰 면적의 오래된 단일 거래이므로, 가격 메리트 판단은 이 숫자보다 본건 29.63㎡와 유사한 면적·층·준공연도 조건의 실제 거래를 추가 확인하는 것이 우선입니다. 특히 이 사건은 최저가가 아니라 실질취득 약 213,000,000원을 기준으로 비교해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 172,000,000원 가정)

현재 계산상 신청채권자 미배당은 45,008,000원입니다. 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세가 선순위로 차감되면 후순위 배당액은 더 줄 수 있고, 대항력 임차인의 미회수 보증금 부담은 그만큼 커질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 아파트가 아니라 단지형 다세대주택입니다. 방2·거실·주방·욕실·발코니·현관 등으로 이용 중입니다.
• 입지. 구산중학교 남측 인근의 기존 주택지대로 단독주택·다세대주택이 혼재하며, 간선도로변에 근린생활시설이 있고 인근에 근린공원·학교·병원이 소재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 북동측 근거리에 지하철 6호선 구산역이 있으며, 갈현로·갈현로15길 변 버스정류장을 이용할 수 있습니다.
• 건물. 2018.08.31 사용승인된 철근콘크리트조 5층 건물이며 승강기·도시가스·주차장·급배수설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 2필 일단지 사다리형 토지이며 동측 폭 약 6미터 포장도로와 접합니다. 공시지가 2,760,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 지정이 확인됩니다.
• 환금성. 우진뉴캐슬은 14세대 규모이고 제공된 실거래도 1건뿐입니다. 대단지 아파트처럼 동일평형 거래가 풍부한 유형은 아니어서 적정가 산정 오차를 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가를 취득가로 보지 말 것. 172,000,000원에 낙찰되더라도 대항력 있는 보증금 미배당분이 남아 실질 부담은 약 213,000,000원 수준으로 수렴하는 구조입니다.
• 유찰을 할인으로 착각하지 말 것. 2회·3회 유찰 시 낙찰가가 137,600,000원·110,080,000원으로 내려가지만 신청채권 미배당은 78,926,400원·106,061,120원으로 커집니다.
• 임대차 원본 확인. 임차인과 신청채권자가 동일인이므로 임대차계약서, 보증금 지급내역, 집행권원과 채권원인을 반드시 대조해야 합니다.
• 배당충당 확인. 신청채권자에게 지급되는 배당액이 임대차보증금 원금에 얼마만큼 충당되는지 확인해야 실제 인수잔액을 확정할 수 있습니다.
• 세금 확인. 국세·지방세 관련 압류가 존재하므로 당해세 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
• 시세 추가조사. 제공된 330,000,000원 거래는 42.78㎡로 본건 29.63㎡와 면적이 달라 직접 비교에 한계가 있습니다.
• 민간임대주택 관련 등기 확인. 2019.02.25 민간임대주택 등록을 원인으로 한 등기가 있으므로 매각 후 관련 행정상 처리와 말소 여부를 원문으로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 세금 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “1.72억 낙찰”이 아니라 “약 2.13억 취득”으로 봐야 한다

이 물건의 권리분석 결론은 명확합니다. 말소기준 이후 압류들은 정리될 수 있지만, 말소기준보다 앞선 성시문의 대항력 있는 임차권은 별개의 문제입니다. 보증금은 213,000,000원이고 현재 최저가는 172,000,000원입니다. 따라서 낙찰가가 내려갈수록 인수할 미배당 보증금이 커지는 인수형으로 접근해야 하며, 유찰 횟수만 보고 “싸졌다”고 판단해서는 안 됩니다.

시세 쪽도 섣불리 낙관할 근거가 부족합니다. 제공된 330,000,000원 거래는 2021.08의 단 1건이며 본건보다 큰 42.78㎡ 거래입니다. 때문에 172,000,000원 또는 약 213,000,000원을 그 숫자와 단순 비교해 “시세보다 싸다”는 가격 가점을 주기 어렵습니다. 여기에 신청채권자와 임차인이 동일하고 국세·지방세 압류까지 있어 배당충당과 실제 인수잔액 확인이 필수입니다. 최저가는 낮아졌지만 권리 난도는 낮아지지 않은 사건입니다.