215,200,000원
서울서부지방법원 2026타경50098. 은평구 신사동 에스엠벨리체 8층 803호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 현황은 오피스텔 이용입니다. 감정가는 269,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저가는 215,200,000원입니다. 소유자 박혜숙은 2021.04.29. 거래가 255,000,000원으로 소유권을 취득했고, 이 물건에는 2023.06.02. 옥소민 명의의 주택임차권등기가 설정되어 있습니다.
권리분석의 핵심은 일반적인 근저당이 아닙니다. 이 사건의 말소기준은 2026.01.27. 강제경매개시결정이고, 옥소민의 임차권등기와 이경연의 전입은 모두 그보다 앞섭니다. 특히 옥소민은 전입·점유·확정일자가 모두 2021.04.29.이고 보증금도 255,000,000원으로 특정돼 있어 원칙적으로 매각대금에서 배당받지 못한 잔액을 매수인에게 주장할 수 있는 구조입니다. 그러나 이번 매각에는 그 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50098 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 신사동 29-160 에스엠벨리체 8층 803호 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 · 전용 40.43㎡ · 지하1층/지상13층 중 8층 |
| 소유자 | 박혜숙 (2021.04.29. 소유권이전 · 거래가액 255,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 269,000,000원 / 215,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 준공 / 세대수 | 2020.10.20. · 12세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2026.01.27. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 그 이후인 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 옥소민의 주택임차권등기는 2023.06.02.로 말소기준보다 앞서며, 등기자료에도 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 판정되어 있습니다. 다만 이 사건은 매각물건명세서에 별도의 포기·말소 조건이 있어 그 효과를 반드시 함께 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 조사된 임차인은 2명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이경연 | 803호 · 2024.04.09. | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 옥소민 | 803호 전부 · 2021.04.29. | 255,000,000원 | 2021.04.29. | 2023.06.02. | 대항력 有 우선변제 有 주택도시보증공사 승계 |
주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인으로 중복 합산하지 않습니다. 매각물건명세서에는 주택임차권승계인으로 기재되어 있으며, 옥소민 보증금 255,000,000원과 별개의 보증금으로 더하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 82.0%지만, 거래시점과 미상 인수위험을 같이 봐야 한다
SM벨리체의 동일 면적 중심 실거래 표본은 11건이고 평균 거래가는 262,454,545원입니다. 현재 최저가 215,200,000원은 이 평균의 82.0%입니다. 최신 거래는 2021.11. 255,000,000원으로, 거래자료 자체가 현재 매각기일보다 상당히 앞선 시점에 집중돼 있습니다. 따라서 82.0%라는 수치만으로 현재 시세보다 확실히 저렴하다고 단정하는 것은 위험합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 40.43㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2021.11 | 40.43㎡ | 7 | 255,000,000원 |
| 2021.11 | 40.43㎡ | 6 | 255,000,000원 |
| 2021.08 | 40.43㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2021.08 | 40.43㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2021.07 | 42.8㎡ | 4 | 278,000,000원 |
| 2021.07 | 40.43㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2021.07 | 40.43㎡ | 5 | 255,000,000원 |
| 2021.07 | 40.43㎡ | 6 | 268,000,000원 |
| 2021.06 | 42.8㎡ | 6 | 278,000,000원 |
| 2021.06 | 42.8㎡ | 5 | 278,000,000원 |
| 평균 | — | 11건 | 262,454,545원 |
④ 예상배당표 (매각가 215,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,812,800원 |
| 1. 임차인 옥소민 보증금 | 255,000,000원 | 211,387,200원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 옥소민 보증금 미배당분은 43,612,800원입니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 충족되면 옥소민에 관한 실질 인수는 0원입니다. 이 계산에는 이경연의 보증금이 포함되지 않았으므로, 전체 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 옥소민 미배당은 커지지만 확약 조건이 핵심
| 회차 | 매각가 | 룰상 옥소민 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 215,200,000원 | 43,612,800원 | 조건 충족 시 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 172,160,000원 | 86,050,240원 | 조건 충족 시 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 137,728,000원 | 120,000,192원 | 조건 충족 시 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 쉽게 줄지 않습니다. 이 사건은 옥소민에 대해서는 매각조건상 포기·말소 확약이 있으므로 그 원칙을 그대로 적용하지 않습니다. 하지만 이경연에 관한 보증금 미상 위험은 어느 회차에서도 별도로 남습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신사1동주민센터 남서측 인근으로 아파트·공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 주거지역이며 주위환경은 대체로 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 응암역(지하철6호선)이 있어 대중교통 여건도 대체로 양호합니다.
- 현황. 사건상 용도는 근린시설이나 감정평가상 본 호실은 오피스텔로 이용중입니다. 기본 위생·급배수·승강기·소화전·기계식주차·난방설비가 되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다. 공시지가는 3,708,000원/㎡입니다.
- 물적 확인. 위반건축물 표시는 없지만 내부조사상 일부 방 문의 위치가 건축물현황도면과 상이합니다.
- 환금성. SM벨리체는 12세대이고 경매 통계상 평균 유찰 7.8회, 낙찰률 0.0%로 나타나 환금성 판단에 보수적 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이경연 보증금 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되기 전에는 전체 인수액과 실질취득액을 확정하지 마세요.
- 확약 조건 원문 확인. 옥소민 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 어떻게 집행되는지 원문을 대조하세요.
- 주택임차권 말소 확인. 낙찰 후 임차권등기 말소 조건의 이행 절차와 시점을 확인해야 조건부 인수 0원의 전제가 완성됩니다.
- 현황도 차이 확인. 일부 방 문의 실제 위치와 건축물현황도 차이를 현장과 서류에서 직접 확인하세요.
- 가격 판단 보수화. 최저가는 최근 12개월 평균의 82.0%지만 최신 실거래가 2021.11.이므로 현재 시세로 그대로 환산하지 마세요.
- 환금성 점검. 평균 유찰 7.8회·낙찰률 0.0%라는 경매 통계를 고려해 재매각 가능성과 자금 회수기간을 따로 검토하세요.
맺으며 — “주된 인수는 지웠지만, 전체 인수는 아직 확정되지 않았다”
이 사건의 가장 큰 장점은 옥소민의 255,000,000원 임차보증금이 원칙대로라면 현재 최저가에서 43,612,800원 남지만, 매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 확약으로 그 임차권에 관한 실질 인수가 0원이 된다는 점입니다. 이 조건만 보면 최저가 215,200,000원은 과거 최근 12개월 평균 262,454,545원의 82.0%로 내려와 있습니다.
하지만 결론을 “인수 0원”으로 닫을 수는 없습니다. 이경연이 2024.04.09. 전입한 사실이 있고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 리스크가 남습니다. 더구나 실거래 최신 시점은 2021.11.이고 단지 경매 통계도 평균 유찰 7.8회·낙찰률 0.0%입니다. 따라서 이 물건은 옥소민 확약은 긍정적이지만, 이경연의 권리금액이 확인되기 전까지는 조건부 보류가 맞습니다.
