* 옥소민 임차권에 한정한 인수액입니다. 확약 미적용 가정 시 현재 회차의 배당 부족분은 86,050,240원입니다. 이경연의 별도 권리와 보증금은 확인되지 않아 전체 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.

서울서부지방법원 2026타경50098. 서울 은평구 신사동 에스엠벨리체 803호입니다. 물건종류는 근린시설로 표기되어 있으나, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 전용면적은 40.43㎡이며, 지하 1층·지상 13층 건물의 8층에 자리합니다. 현재 소유자는 박혜숙으로, 2021년 4월 29일 거래가액 255,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 주택도시보증공사가 청구금액 255,000,000원으로 강제경매를 신청했고, 2026년 1월 27일 경매개시결정이 등기되었습니다.

이 사건에서 가장 먼저 확인해야 하는 부분은 가격이 아니라 선순위 임차권의 처리 조건입니다. 옥소민은 경매개시결정보다 앞서 전입과 확정일자를 갖췄고, 2023년 6월 2일 주택임차권등기를 마쳤습니다. 따라서 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건으로 해당 부담이 해소됩니다. 이 조건은 옥소민과 그 임차권승계인에게 적용되는 것으로, 별도 전입자인 이경연의 권리까지 포괄하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 인수 해소

말소기준권리는 2026년 1월 27일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2023년 6월 2일에 등기된 옥소민의 주택임차권은 원칙적으로 매각만으로 소멸하지 않습니다. 이후 등기된 국민건강보험공단의 압류와 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸할 권리입니다.

② 임차인·점유자 분석 — 실제 확인 대상 2명

확인된 임차인·전입 관계자는 옥소민과 이경연입니다. 주택도시보증공사는 옥소민의 주택임차권승계인으로 명시되어 있으므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

등기부에는 2021년 4월 29일 민간임대주택등기도 존재합니다. 현재 등록 및 임대의무 상태, 경매매각 후의 처리 관계도 원본 서류와 관계기관을 통해 별도로 확인할 필요가 있습니다.

③ 시세 비교 — 가격 차이는 크지만 환금성을 함께 봐야 한다

SM벨리체의 동일 면적 최근 실거래는 2026년 9월, 전용 40.43㎡, 9층, 268,000,000원입니다. 최근 12개월 거래가 1건이므로 최근 평균도 268,000,000원입니다. 전체 12건의 평균인 262,916,666원보다 최근 거래가 우선적인 가격 판단 기준입니다.

현재 최저가 172,160,000원은 최근 거래가 268,000,000원의 64.2%입니다. 최근 거래는 과거 거래군 대비 2.1% 상승한 수준으로 집계됩니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건에 불과하고, 감정상 이용상태·내부구조 차이도 있어 단일 거래가격을 확정 시세로 받아들이기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 172,160,000원 가정)

집행비용은 추정치이며 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 주택도시보증공사의 청구금액은 배당표상 별도 표시하되, 승계 대상인 임차보증금을 실제 임차인 보증금에 중복 합산하지 않습니다. 신청채권자 예상배당은 0원입니다.

현재 회차에서 옥소민에게 예상되는 배당은 168,949,760원이고, 계산상 부족분은 86,050,240원입니다. 하지만 명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건으로 해당 부족분을 매수인이 실질 인수하지 않는 것이 핵심입니다. 이경연에 관한 금액은 확인되지 않아 아래 배당표에 포함하지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수액의 관계

확약 미적용 금액은 각 회차의 계산상 시나리오 수치입니다. 회차별 집행비용 등의 추정에 따라 총액에는 차이가 있을 수 있습니다. 실제 매각은 명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 전제로 하며, 이경연의 별도 권리관계는 어느 회차에서도 확인이 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 은평구 신사동 신사1동주민센터 남서측 인근입니다. 아파트·공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 주거지역으로, 감정평가상 주위환경은 대체로 양호합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 응암역이 소재합니다. 대중교통 여건은 대체로 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 13층 건물입니다. 승강기·기계식주차·급배수·난방·소화전설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지 및 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 관련 사항도 표시되어 있으므로 입찰 시점의 대상 용도와 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 내부구조 차이. 일부 방 문의 위치가 건축물현황도와 다른 것으로 조사되었습니다. 위반건축물로 표시된 사항은 없으나, 현황도와 실제 구조의 차이는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 12세대 규모이고 최근 12개월 동일 면적 거래는 1건입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 8.6회, 집계 낙찰률 0.0%라는 점을 고려하면 거래 유동성에 주의가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약 원문 확인. 옥소민 및 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 매각물건명세서 원본에 어떻게 기재되어 있는지 확인하세요.
• 이경연 임대차 실체 확인. 전입일 2024.04.09의 별도 전입자입니다. 계약서·보증금·확정일자·점유개시일·배당요구 및 현재 점유관계를 확인해야 합니다.
• 승계 관계 중복 계산 방지. 주택도시보증공사를 옥소민 외의 별도 보증금 임차인으로 합산하지 마세요. 다만 실제 승계 범위와 임차권 말소 절차는 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 등기된 민간임대주택의 현재 등록 상태와 매각에 따른 처리 관계를 확인하세요.
• 가격 비교 기준. 최근 실거래 268,000,000원과 비교하되, 확약 미적용 가정의 실질취득액과 확약 적용 후 취득액을 명확히 구분해야 합니다.
• 내부구조 확인. 일부 방 문의 위치가 건축물현황도와 다릅니다. 현장 상태와 도면을 대조하세요.
• 점유·명도 확인. 옥소민의 임차권 말소 조건과 별개로 이경연의 실제 점유 및 인도 가능 여부를 확인하세요.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비 및 배당에 영향을 줄 수 있는 당해세·최우선변제 사항을 확인하세요.
• 환금성 검증. 소규모 단지의 매수 수요와 최근 거래 표본의 한계를 반영해 재매각 가능성을 검토하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래가 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “확약은 옥소민의 인수만 해소한다”

이 사건은 2회 유찰로 최저가가 172,160,000원까지 내려왔고, 최근 동일 면적 거래가 268,000,000원과도 차이가 있습니다. 그러나 선순위 임차권 255,000,000원이 존재하므로 단순 최저가만 보고 판단할 물건은 아닙니다.

매각물건명세서의 조건에 따라 옥소민 및 주택도시보증공사가 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하면, 옥소민 관련 매수인 인수액은 실질 0원입니다. 이는 본건의 주된 선순위 인수 부담을 해소하는 중요한 조건입니다.

반면 이경연은 말소기준권리 이전 전입자로, 보증금과 확정일자 등이 미상입니다. 해당 확약의 범위에 포함된다는 근거도 없습니다. 따라서 이경연의 별도 임대차 및 인수위험을 확인하기 전에는 전체 인수액을 0원으로 단정해서는 안 됩니다.

여기에 12세대 규모, 단지 경매물건 평균 유찰 8.6회, 집계 낙찰률 0.0%라는 환금성 변수도 존재합니다. 이 사건의 핵심은 단순한 최저가 할인율이 아니라 확약 조건의 이행, 별도 점유자의 권리관계, 실제 매각 가능 가격을 함께 검증하는 데 있습니다.