제주지방법원 2025타경8943. 제주시 조천읍 와산리 1219-2, 도로명주소 미래로 92-12의 제102동입니다. 현재 소유자는 김천열이고, 등기상 말소기준은 2021.06.30 설정된 서귀포새마을금고의 채권최고액 480,000,000원 근저당입니다. 이 근저당권은 2025.08.29 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 2025.10.21 엠씨아이대부주식회사를 채권자로 한 임의경매개시결정이 등기돼 있습니다.
말소기준 이후에는 정극홍 240,000,000원 근저당, 주식회사헤븐랜드 168,000,000원 근저당, 의령군산림조합 604,859,316원 가압류가 이어집니다. 이들은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8943 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 와산리 1219-2 · 제102동 · 도로명주소 제주특별자치도 제주시 조천읍 미래로 92-12 |
| 용도 | 기타 |
| 소유자 | 김천열 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 663,103,748원 / 464,173,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 455,643,969원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 토지 | 3,512.0㎡ · 대 · 계획관리지역 · 단독 · 완경사 · 자루형 · 소로한면 |
| 공시지가 | 188,600원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2021.06.30 을구 1번 근저당입니다. 이 권리를 기준으로 뒤에 설정된 근저당 2건과 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 2024.04.19 서귀포새마을금고가 신청한 앞선 임의경매개시결정은 2025.04.21 취하로 말소됐고, 이후 2025.10.21 엠씨아이대부주식회사가 다시 임의경매개시결정을 등기했습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김여진 | 본건 제시건물(제102동) | 2023.09.19 | 20,000,000원 | 20,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
김여진의 전입일은 2023.09.19로 말소기준일 2021.06.30보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 보증기관 대위나 승계 신고도 아닙니다. 실제 임차인은 1명이며 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 464,173,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,041,730원 |
| 을구 1번 근저당 · 서귀포새마을금고 | 480,000,000원 | 457,131,270원 |
| 을구 2번 근저당 · 정극홍 | 240,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당 · 주식회사헤븐랜드 | 168,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 의령군산림조합 | 604,859,316원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,492,859,316원 중 예상 배당액은 457,131,270원, 미배당은 1,035,728,046원입니다. 배당 부족은 후순위 채권자의 문제이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 을구 1번 근저당권은 2025.08.29 엠씨아이대부주식회사로 이전된 등기가 존재합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰 · 감정가 70% | 464,173,000원 | 457,131,270원 | 1,035,728,046원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 324,921,100원 | 319,572,205원 | 1,173,287,111원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34.3% | 227,444,770원 | 223,460,543원 | 1,269,398,773원 | 0원 |
⑤ 토지·이용 메모
- 토지 규모. 3,512.0㎡, 지목은 대이며 토지이용상황은 단독입니다.
- 형상·접면. 완경사·자루형 토지이고 도로접면은 소로한면입니다.
- 용도지역. 계획관리지역입니다.
- 보전·제한. 지하수자원보전3등급·4등급, 생태계보전지구4-2등급·5등급, 경관보전지구4등급, 공장설립제한지역, 하수처리구역, 가축사육제한구역 관련 지정이 있습니다.
- 매각 대상. 일괄매각이며 조경수 포함, 데크는 건물에 포함해 평가됐습니다. 목록1은 지분 매각이고 4동의 단독주택 부지 및 진입로 등으로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2021.06.30 을구 1번 근저당을 기준으로 후순위 근저당·가압류·경매개시결정의 소멸 여부를 원본 등기에서 최종 대조하세요.
- 근저당권 이전. 을구 1번 권리는 2025.08.29 서귀포새마을금고에서 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다.
- 임차인 점유. 김여진은 대항력이 없지만 실제 점유 관계와 인도 절차는 별도로 확인해야 합니다.
- 지분·일괄매각 범위. 목록1 지분과 제102동, 조경수, 데크, 4동 단독주택 부지·진입로의 구체적 매각 범위를 원본 목록 및 감정평가서에서 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 70%만을 근거로 응찰가를 정하지 말고 현장 이용상태와 주변 거래 수준을 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격 검증은 별도
권리 구조만 보면 결론은 비교적 분명합니다. 2021.06.30 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·가압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 김여진도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으며, 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 이 물건은 용도가 ‘기타’이고, 목록1 지분 매각과 4동의 단독주택 부지·진입로 이용, 조경수 일괄매각 등 매각 범위 확인이 중요합니다. 무엇보다 최근 실거래 비교가 없으므로 감정가의 70%라는 이유만으로 가격이 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 권리 측면은 양호하지만, 실제 입찰 판단은 매각 범위와 현장 이용상태, 시장가 확인이 함께 이뤄져야 합니다.