서울서부지방법원 2026타경50106. 은평구 응암동 한성벨라트리 5층 503호 오피스텔입니다. 감정가 205,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 131,200,000원입니다. 사건을 이해하는 열쇠는 가격보다 먼저 임차권등기와 주택도시보증공사의 확약서를 정확하게 연결하는 데 있습니다.
임차인 임병민은 2022.06.17. 전입 및 점유를 시작했고, 2022.06.13. 확정일자를 받았습니다. 2024.07.29.에는 보증금 204,000,000원의 임차권등기가 설정됐습니다. 모두 2026.02.26. 강제경매개시결정보다 앞선 권리입니다. 따라서 확약이 없었다면 현재 최저가가 아무리 낮아져도 미배당 보증금이 늘어날 뿐, 매수인의 실질취득 부담은 보증금 수준에 머무는 구조입니다.
다만 이번 사건은 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했습니다. 확약 대상인 보증금의 미배당액을 별도 인수금으로 더해서는 안 됩니다. 임병민의 임차보증금을 승계한 보증기관의 청구도 별개의 신규 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50106 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 85-14 한성벨라트리 5층 503호 도로명주소: 서울특별시 은평구 은평로13길 7-9 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 · 지하 1층/지상 9층 건물 중 5층 503호 |
| 시세 검색 대상면적 | 전용 26.88㎡ · 비교 실거래 면적과 불일치 |
| 소유자 | 김희경 (2020.04.29. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 131,200,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 204,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13. |
| 등기상 임차권 | 임병민 · 임차보증금 204,000,000원 · 전유부분 전부 |
| 민간임대주택등기 | 2021.12.29. 등기 · 2020.04.27. 등록 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
말소기준으로 제시된 권리는 2026.02.26. 갑구 5번 강제경매개시결정입니다. 임병민의 전입·확정일자·임차권등기는 모두 그보다 빠릅니다. 따라서 원래는 보증금 미배당분이 매수인에게 넘어갈 수 있는 선순위 대항력 인수형에 해당합니다.
“임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.”
따라서 확약 대상 임차보증금의 미배당분은 매수인이 실질적으로 인수하지 않는 것으로 분석합니다. 현재 회차 기준 룰상 미배당 인수액은 75,436,800원이지만, 확약 반영 실질 인수액은 0원입니다.② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 임병민 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 |
204,000,000원 | 2022.06.17. 2022.06.13. |
대항력 有 우선변제 有 확약으로 인수 해소 |
| 임대차계약일 | 2022.04.30. |
|---|---|
| 점유개시일 | 2022.06.17. |
| 임차권등기 | 2024.07.29. · 을구 1번 · 보증금 204,000,000원 |
| 배당요구 | 신고 확인 · 2024.07.29. |
| 보증기관 승계 | 주택도시보증공사 (양도 전 임차인 임병민) |
| 확약서 제출 | 2026.04.01. · 우선변제권만 주장, 대항력 포기, 임차권등기 말소 동의 |
| 현재 회차 예상배당 | 128,563,200원 |
| 미배당 보증금 | 75,436,800원 |
| 매수인 실질 인수 | 0원 (확약 반영) |
주택도시보증공사는 임병민의 보증금에 관한 권리를 승계한 보증기관입니다. 임병민과 주택도시보증공사를 각각 별도 임차인으로 세거나 보증금 204,000,000원을 두 번 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 임병민 1명으로 분석합니다.
③ 시세 비교 — 가격 할인과 비교 표본의 한계
한성벨라트리의 시세 검색상 대상 전용면적은 26.88㎡입니다. 확인된 거래는 전용 24.17㎡와 23.86㎡로 대상 호실과 면적이 정확히 일치하지 않습니다. 따라서 거래금액을 대상 호실의 확정 시세처럼 사용하기보다 참고 지표로 해석해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 24.17㎡ | 8층 | 240,000,000원 |
| 2022.02 | 23.86㎡ | 6층 | 255,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 24.17㎡ | 1건 | 240,000,000원 |
| 전체 거래 평균 | 면적 상이 | 2건 | 247,500,000원 |
최근 12개월 평균은 240,000,000원이며, 최신 거래 역시 2026.06.의 240,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 참고 거래가의 54.7%에 해당합니다. 확약을 반영하면 매수인의 실질취득 부담 역시 최저가 131,200,000원을 기준으로 판단할 수 있습니다.
다만 과거 거래 대비 최근 가격 추세는 -5.9%입니다. 전체 거래 평균 247,500,000원을 기준으로 가격 메리트를 과장하는 것은 적절하지 않습니다. 특히 최근 거래가 단 1건이며, 대상 호실과 전용면적도 일치하지 않는다는 점을 반드시 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 131,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,636,800원 |
| 1. 임병민 임차보증금 · 우선변제 주택도시보증공사 승계 |
204,000,000원 | 128,563,200원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 동일 보증금 관련 청구 · 중복 합산 금지 |
204,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 2,636,800원을 공제한 128,563,200원이 임차보증금 우선변제에 배분되는 추정입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영됐으며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사는 기존 임차보증금의 승계자이므로 동일 보증금 청구를 별개의 보증금 채무로 이중 계산하지 않습니다.
현재 회차의 실질취득 기준: 낙찰가 131,200,000원 + 확약 대상 인수액 0원.
취득세·등기비용·명도비용 등 별도 취득 부대비용은 제외한 기준입니다.⑤ 유찰 시나리오 — 확약 전후의 차이
낙찰가 하락이 실제 취득 부담을 낮추는지는 보증금 인수 여부에 달려 있습니다. 아래의 후속 회차 금액은 제시된 추정 시나리오이며, 입찰 전 확약의 유효성과 적용 범위를 다시 확인해야 합니다.
| 구분 | 예상 최저가 | 확약 전 예상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 감정가 64% |
131,200,000원 | 75,436,800원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 가정 감정가 51% |
104,960,000원 | 101,309,440원 | 실질 0원 |
| 4회 유찰 가정 감정가 41% |
83,968,000원 | 121,943,424원 | 실질 0원 |
확약 전 인수액은 각 회차의 추정치입니다. 실제 배당금과 비용에 따라 달라질 수 있으며, 위 확약은 해당 임차보증금에 한정됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울서부경찰서 동측 인근에 위치하며, 주변에 다세대주택·주거용 오피스텔·단독주택과 일부 근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 근거리에 지하철 6호선 역촌역과 응암역이 있어 대중교통 접근이 무난한 편입니다.
- 건물. 2020.03.06. 준공된 한성벨라트리로, 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 9층 건물입니다. 위생·급배수·난방·승강기·기계식 주차·소방·공동현관 보안설비 등을 갖추고 있습니다.
- 접근도로. 건물 북측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접합니다. 기계식 주차시설의 실제 이용 가능 여부와 유지관리 상태를 확인할 필요가 있습니다.
- 토지 및 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등이며, 토지거래허가구역 지정사항도 기재돼 있습니다. 오피스텔인 본건의 실제 허가 대상 여부와 적용 규정은 입찰 시점에 별도 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.12.29. 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준과 관련된 등기사항이므로 매각 후 등기 처리와 관련 의무를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 환금성. 전체 12세대의 소규모 건물입니다. 확인된 매매 사례가 2건이고 최근 12개월 거래도 1건에 그쳐, 참고 시세를 실제 매도 가능가격으로 그대로 간주하기 어렵습니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 호실 표기, 외부 관찰, 주위 탐문 및 유사물건 평가사례 등을 참고했습니다. 실제 내부 상태가 평가 내용과 다를 수 있으므로 내부 시설·수리 필요 여부를 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.01. 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서가 실제 매각 조건에 반영돼 있는지 확인하세요.
- 보증금 중복 계산 금지. 임병민과 주택도시보증공사는 동일 임차보증금에 연결된 원임차인과 승계기관 관계입니다. 실제 임차인은 1명이며 보증금 204,000,000원을 이중 합산하지 않습니다.
- 확약 대상 외 점유관계 확인. 별도 임차인이나 제3자 점유 여부는 현황조사서·매각물건명세서 및 현장 확인으로 재검증하세요. 확약 대상 밖의 권리는 별도로 판단해야 합니다.
- 시세 보수적 검토. 최근 거래 240,000,000원은 전용 24.17㎡이고 대상 검색면적은 26.88㎡입니다. 동일 면적 거래가 아니며 최근 가격 추세도 -5.9%인 점을 반영하세요.
- 소규모 건물의 환금성. 12세대 규모와 단지 평균 유찰 3.0회 이력을 고려해, 낙찰 이후 재매각·임대 수요를 별도로 검토하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 임대주택 등록 관련 사항의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 내부·시설 및 체납 확인. 내부 확인이 제한된 평가인 만큼 실제 상태, 기계식 주차, 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 확약서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 최종 대조하세요.
맺으며 — “인수 7,543만원”보다 중요한 것은 확약서
이 물건은 전형적인 선순위 대항력 임차권이 존재하는 경매입니다. 등기부와 예상배당만 보면 현재 최저가 131,200,000원에 낙찰받더라도 보증금 미배당액 75,436,800원을 인수해야 하는 구조입니다. 확약이 없었다면 감정가 대비 큰 폭의 할인만 보고 응찰하기 어려운 유형입니다.
그러나 2026.04.01. 주택도시보증공사가 우선변제권만 행사하고 대항력을 포기하며, 미변제액이 남더라도 임차권등기를 말소하겠다고 확약한 사실이 판단을 바꿉니다. 해당 확약이 유효하게 적용되는 경우, 보증금 부족분의 매수인 인수는 실질 0원이며 실질취득 기준은 낙찰가 자체가 됩니다.
가격 측면에서는 최저가가 최근 거래 참고가의 54.7%로 낮지만, 동일 전용면적 거래가 아니고 최근 가격 추세는 -5.9%입니다. 12세대 소규모 건물의 제한적인 거래 표본과 평균 유찰 3.0회도 함께 고려해야 합니다.
결론은 확약서의 원본과 매각조건 확인을 전제로 인수 부담이 크게 해소된 오피스텔이라는 것입니다. 다만 참고 실거래와 대상 호실의 면적 차이, 외부 관찰 중심의 감정평가, 민간임대주택등기 및 환금성 위험은 별도로 점검해야 합니다. 확약 대상 외 권리가 새로 확인될 경우 해당 위험은 독립적으로 다시 분석해야 합니다.
