서울서부지방법원 2026타경50106. 서울 은평구 응암동 한성벨라트리 5층 503호, 감정평가상 오피스텔입니다. 이번 사건은 가격보다 먼저 임차권을 읽어야 합니다. 을구 1번 임병민의 주택임차권은 보증금 204,000,000원, 임대차계약일 2022.04.30, 주민등록·점유개시 2022.06.17, 확정일자 2022.06.13입니다. 경매개시결정은 2026.02.26이므로 임차권은 그보다 앞서고, 배당요구도 이뤄져 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 구조입니다.
따라서 확약이 없다면 현재 최저가 164,000,000원에서 집행비용 3,096,000원을 제외한 160,904,000원만 임차보증금에 배당되고 43,096,000원이 남습니다. 이런 대항력 인수형은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘기 때문에 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 2026.04.01. 확약서입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50106 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 85-14 한성벨라트리 5층 503호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 은평구 은평로13길 7-9 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제5층 제503호 · 지하 1층/지상 9층 건물 |
| 소유자 | 김희경 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 164,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 204,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약
등기 흐름은 2020.03.18 소유권보존과 우리자산신탁주식회사 신탁, 2020.04.29 신탁등기 말소 및 김희경 소유권이전, 2021.12.29 민간임대주택등기, 2024.07.29 임병민 주택임차권등기, 2026.02.26 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 순입니다. 주택임차권은 경매개시보다 앞서므로 원칙상 매수인 인수 문제가 생기지만, 이번 사건은 확약으로 그 위험이 실질적으로 해소되는 구조입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 임병민 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 204,000,000원 | 2022.06.17 / 2022.06.13 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 임병민은 배당요구를 했고, 배당요구일은 2024.07.29입니다. 보증기관 승계로 중복 집계된 임차인은 없습니다. 다만 확약서에는 주택도시보증공사(양도전: 임차인 임병민)라고 기재돼 있으므로, 입찰 전 확약서 원문과 임차권등기 말소 이행 조건을 반드시 맞춰 보는 것이 핵심입니다.
② 시세 비교 — 표면상 68.3%, 그러나 표본은 얇다
한성벨라트리는 총 12세대, 사용승인일은 2020.03.06입니다. 이번 물건의 대상면적은 26.88㎡인데 확인된 거래는 24.17㎡와 23.86㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 가격비교는 방향성 확인용으로 보는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 24.17㎡ | 8 | 240,000,000원 |
| 2022.02 | 23.86㎡ | 6 | 255,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 240,000,000원 |
최근 12개월 거래는 2026.06의 240,000,000원 1건이며, 현재 최저가 164,000,000원은 이 값의 68.3%입니다. 확약을 반영한 실질취득도 164,000,000원이므로 비교 기준 역시 같습니다. 다만 최근 거래가 과거 거래보다 -5.9% 낮아진 하락 추세이고, 최근 표본이 1건뿐이며 면적도 불일치합니다. 따라서 “68.3%니까 무조건 싸다”가 아니라 현장 상태와 추가 시세 확인 뒤 가격 메리트를 확정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,096,000원 |
| 1. 임차인 임병민 보증금 | 204,000,000원 | 160,904,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 204,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 미배당액은 43,096,000원으로 산출되지만, 2026.04.01. 확약으로 해당 임차권의 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소가 약속돼 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울서부경찰서 동측 인근으로, 다세대주택·주거용 오피스텔·단독주택과 일부 근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근 노선버스정류장과 근거리에 지하철 6호선 역촌역·응암역이 있어 대중교통 상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층/지상 9층 건물의 5층 503호이며, 승강기·기계식 주차시설·소방설비·공동현관보안설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 4,303,000원/㎡입니다. 북측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 현황. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 조사 한계. 이해관계인 부재로 호실 표기 기준 외부관찰·주위 탐문·표준적 이용상태와 유사물건 평가사례 등을 참고해 평가돼 실제 내부 상태와 다를 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 최우선. 2026.04.01. 확약서의 제출 주체, 대항력 포기 범위, 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원문과 직접 대조하세요.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 배당계산상 미배당은 43,096,000원이지만 확약 반영 실질 인수는 0원입니다. 둘을 혼동하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.12.29. 민간임대주택등기의 현재 등록상태와 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 시세 표본 보강. 최근 12개월 거래는 240,000,000원 1건뿐이고 대상면적 26.88㎡와 거래면적 24.17㎡가 일치하지 않습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 거래 대비 -5.9%이므로 전체 평균 247,500,000원보다 최신 240,000,000원을 우선 기준으로 보는 것이 안전합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가가 외부관찰 등을 참고해 작성됐으므로 실제 내부 상태·설비 상태를 별도로 확인하세요.
맺으며 — “선순위 2.04억”보다 중요한 것은 확약의 효력
등기부만 보면 이 물건은 겁나는 구조입니다. 보증금 204,000,000원의 선순위 임차권이 있고, 현재 164,000,000원에 매각되면 배당계산상 43,096,000원이 부족하기 때문입니다. 대항력 인수형 원칙대로라면 최저가가 내려가도 인수액이 커져 총부담이 줄지 않습니다.
하지만 이번 사건은 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 있어 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 바뀝니다. 따라서 가격 비교도 204,000,000원 보증금이 아니라 확약 반영 실질취득 164,000,000원을 기준으로 봐야 합니다. 이 금액은 최근 12개월 거래 240,000,000원의 68.3%입니다.
다만 거래표본은 1건뿐이고 면적이 일치하지 않으며 최근 추세가 -5.9%입니다. 여기에 민간임대주택등기와 내부 확인 한계까지 남아 있습니다. 결론은 “확약 확인이 끝나면 가격 메리트는 있으나, 확약과 시세를 원본으로 재검증해야 하는 B급 물건”입니다.
