제주지방법원 2025타경8958. 제주 제주시 조천읍 대흘리 1709-2 제8동으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고 감정 현황은 단독주택으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층이며 사용승인일은 2017.08.26.입니다. 이번 매각은 일괄매각이고 제시외 건물이 포함되며, 목록1은 지분매각입니다. 목록2 건물의 확장형 발코니는 건물에 포함해 평가됐고, 토지 지상의 수목·돌담 등도 토지에 포함해 평가됐습니다.
권리의 기준점은 명확합니다. 2017.09.01. 설정된 제주시수산업협동조합 근저당 324,000,000원이 말소기준권리이고, 2024년 이후 설정된 제민신용협동조합 근저당 1,320,000,000원과 여러 가압류·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8958 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 대흘리 1709-2 제8동 도로명: 제주특별자치도 제주시 조천읍 곱은달서길 173-9 |
| 용도 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 · 사용승인일 2017.08.26 |
| 토지 | 지목 대 · 토지면적 6,882.0㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 박정아 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 473,918,760원 / 331,743,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록1 지분매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2017.09.01. 제주시수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 2024.08.01. 제민신용협동조합 근저당 1,320,000,000원, 2024년의 가압류들, 2025.10.22. 현재 사건의 임의경매개시결정, 2025.11.12. 국민건강보험공단 압류까지 모두 말소기준권리 뒤에 위치합니다. 2024.10.21. 제민신용협동조합의 종전 임의경매개시결정은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 김재호, 전입은 기준권리보다 늦다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재호 | 제8동 | 2024.01.31 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김재호의 전입일은 2024.01.31.로, 말소기준권리인 2017.09.01. 근저당보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 보수적으로 확인해야 하지만, 현재 배당 시뮬레이션과 매각물건명세서상 매수인에게 인수되는 권리는 해당사항 없습니다.
③ 가격 — 70%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금물
감정가는 473,918,760원, 현재 최저매각가는 331,743,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 232,220,100원(49%), 3회 유찰 시 162,554,070원(34%)입니다.
④ 예상배당표 (매각가 331,743,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,444,402원 |
| 1. 근저당 · 제주시수산업협동조합 | 324,000,000원 | 324,000,000원 |
| 2. 근저당 · 제민신용협동조합 | 1,320,000,000원 | 2,298,598원 |
| 3. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 | 254,778,446원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행주식회사 | 122,612,498원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 제주시수산업협동조합 | 32,275,729원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 43,185,108원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 제주시수산업협동조합 | 7,620,902원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 총 채권액 2,104,472,683원 중 326,298,598원이 배당되고, 미배당은 1,778,174,085원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대흘초등학교 북동측 인근으로 주택과 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 현황. 건물은 단독주택으로 이용 중이며 기본 위생·급배수설비와 보일러 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역, 지목 대, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 158,100원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급, 하수처리구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 목록1 지분 범위 확인. 토지 전체가 아니라 지분매각이므로 매각대상 지분과 실제 사용관계의 일치를 원본에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 목록2 건물과 제시외 건물, 확장형 발코니, 토지 지상의 수목·돌담 등이 어떤 범위로 포함되는지 현장과 감정평가서를 대조해야 합니다.
- 임차인 보증금 확인. 김재호는 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당요구와 우선변제 여부는 매각물건명세서 원본으로 확인하는 편이 안전합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가 판단을 하지 말고, 단독주택·토지지분·제시외 건물을 합친 실제 거래가치를 별도로 비교해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 비교적 명확, 가격은 현장검증이 핵심”
이 사건은 2017.09.01. 근저당을 기준으로 이후 권리들이 매각으로 정리되고, 임차인 김재호 역시 2024.01.31. 전입으로 대항력이 없어 매수인 인수 0원이 핵심입니다. 권리관계만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 그러나 물건 자체는 목록1 지분매각, 목록2와의 일괄매각, 제시외 건물 포함이라는 특성이 있고, 현황 이용도 단독주택입니다. 현재 최저가 331,743,000원은 감정가의 70%지만 그것만으로 시세 대비 저가라고 결론 낼 근거는 부족합니다. 권리는 통과 가능, 가격은 보수적으로 검증. 이 물건의 승부처는 권리보다 실제 매각대상 범위와 토지·건물의 현재 시장가치를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
