205,440,000원
서울서부지방법원 2026타경50123. 은평구 신사동 찬솔팰리스 5층 502호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 권리분석의 핵심은 등기부에 남은 가압류보다 먼저 입주한 유은숙 임차인입니다. 확정일자는 2021.04.16, 전입·점유는 2021.05.12이고, 말소기준권리는 2022.10.20 애큐온캐피탈 가압류이므로 임차인은 말소기준보다 앞선 대항력을 갖습니다. 임차보증금도 310,000,000원으로 현재 최저가보다 큽니다.
통상적인 구조라면 여기서 입찰가는 내려가도 미배당 보증금 인수가 늘어나 실질취득액이 쉽게 줄지 않습니다. 그러나 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에서 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 임차인에 관한 미배당액은 실질적으로 매수인에게 남지 않는 구조로 분석해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50123 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 신사동 346-8 찬솔팰리스 5층 502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제5층 제502호 · 사용승인일 2012.05.21 |
| 소유자 | 정창민 · 2021.06.08 소유권이전 · 거래가액 310,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 321,000,000원 / 205,440,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 310,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만, 확약 조건이 인수를 끊는다
말소기준권리는 2022.10.20 접수된 애큐온캐피탈 가압류 37,485,963원입니다. 이후의 키움저축은행 가압류 31,328,757원, 서민금융진흥원 가압류 5,653,990원, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 유은숙의 전입·점유일은 2021.05.12로 말소기준보다 앞서므로 임차인 자체는 대항력 있는 선순위 임차인에 해당합니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 유은숙 | 502호 전부 · 주거(임차권등기) | 310,000,000원 | 2021.05.12 / 2021.04.16 | 대항력 有 우선변제 有 승계 HUG |
실제 임차인은 유은숙 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서상 주택임차권승계인으로 기재된 승계 주체이므로 동일 보증금 310,000,000원을 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 2.0544억 vs 최근 거래 3.10억
찬솔팰리스의 최근 확인 거래는 2025.10 전용 59.6㎡, 3층 310,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 같은 310,000,000원이며 거래 표본은 1건입니다. 현재 최저매각가이자 확약 적용 후 실질취득액인 205,440,000원은 이 최근 거래의 66.3% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 59.6㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 310,000,000원 |
감정가 321,000,000원은 최근 거래 310,000,000원과 가까운 반면, 2회 유찰된 현재 최저가는 205,440,000원까지 내려왔습니다. 다만 이 단지는 총 11세대이고 최근 12개월 거래도 1건뿐이어서, 310,000,000원을 넓은 의미의 확정 시세로 단정하기보다는 최근 확인 거래 기준으로 보는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 205,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,676,160원 |
| 1. 임차인 유은숙 보증금(우선변제) | 310,000,000원 | 201,763,840원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 애큐온캐피탈 | 37,485,963원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 키움저축은행 | 31,328,757원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 5,653,990원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 310,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 임차보증금 부족분은 108,236,160원으로 산출됩니다. 그러나 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 해당 부족분의 실질 매수인 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 502호입니다. 사용승인일은 2012.05.21입니다.
- 입지. 상신중학교 북동측 인근이며 단독주택·다세대주택·아파트단지·교육시설·근린생활시설이 혼재합니다. 제반 입지여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 북동측 인근에 6호선 새절역이 있으며 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 대상물건 동측으로 노폭 약 2~3m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 인접지와 등고평탄한 2필 일단의 대체로 사다리형 토지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 용도지역은 제2종일반주거지역입니다.
- 공시지가. 3,159,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 찬솔팰리스는 총 11세대이고 최근 거래 표본이 1건이라 실거래 기준 가격 확인 폭이 좁습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 조건 원문 확인. 임차인과 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건에 유지되는지 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 유은숙 1명이며 주택도시보증공사는 주택임차권승계인입니다. 310,000,000원을 두 번 합산하면 안 됩니다.
- 최근 시세 표본 한계. 최근 12개월 평균 310,000,000원은 거래 1건에 기반합니다. 현재 실질취득이 그 66.3%이지만 단일 거래만으로 가격 안전마진을 확정하지 마세요.
- 다세대 환금성 점검. 총 11세대 소규모 건물이고 동일 단지 경매 통계의 평균 유찰은 2.0회입니다. 향후 매각 가능성과 거래 빈도를 함께 확인해야 합니다.
- 등기 최신화. 등기사항은 2026.08.29 발급 기준이므로 매각기일 전에 추가 권리변동 여부를 최신 등기와 매각물건명세서로 재확인하세요.
맺으며 — 대항력 자체보다 ‘확약 조건의 유효성’이 승부처
이 물건은 처음 보면 보증금 310,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 부담이 큰 구조입니다. 현재 최저가 205,440,000원 기준으로도 배당 후 부족분이 108,236,160원 남기 때문입니다. 그러나 매각물건명세서에 임차인과 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어, 이 조건을 적용하면 실질 인수는 0원, 실질취득은 205,440,000원으로 정리됩니다.
가격만 보면 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 310,000,000원의 66.3%입니다. 다만 거래 표본이 1건이고 총 11세대의 소규모 다세대이며 이미 2회 유찰된 물건이라는 점을 함께 봐야 합니다. 결국 이 사건은 “선순위 임차인이 있으니 무조건 피해야 하는 물건”도, “2억대로 내려왔으니 무조건 싼 물건”도 아닙니다. 확약 조건의 최종 유효성과 말소 이행을 확인한 뒤, 제한된 실거래 표본을 감안해 가격을 판단해야 하는 조건부 안전형입니다.
