서울서부지방법원 2026타경50123. 은평구 신사동 찬솔팰리스 5층 502호, 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 정창민이고 2021.06.08 소유권을 이전받았으며, 당시 거래가액은 310,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 근저당이 아니라 2022.10.20 주식회사 애큐온캐피탈 가압류가 말소기준으로 잡힌다는 점입니다. 임차인 유은숙의 주민등록·점유개시는 2021.05.12로 이보다 먼저이므로, 일반적인 경매라면 매수인에게 미배당 보증금이 따라올 수 있는 대항력 선행형입니다.
하지만 이 사건은 보통의 대항력 임차인 사건과 결론이 다릅니다. 매각조건에 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것이 조건으로 붙었습니다. 배당 계산 자체에는 현재 회차 기준 57,595,200원의 미배당 잔액이 남지만, 그 잔액을 매수인에게 청구하지 않는 조건이므로 본 분석에서는 실질 인수 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50123 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 신사동 346-8 찬솔팰리스 5층 502호 · 도로명 서울특별시 은평구 증산로17길 39-7 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 대상면적 63.39㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제5층 제502호 · 사용승인일 2012.05.21 |
| 소유자 | 정창민 · 2021.06.08 소유권이전 · 거래가액 310,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 321,000,000원 / 256,800,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 310,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력은 선행, 그러나 매각조건이 인수를 제거
말소기준은 2022.10.20 주식회사 애큐온캐피탈 가압류 37,485,963원입니다. 그 뒤의 키움저축은행 가압류, 서민금융진흥원 가압류, 주택도시보증공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 유은숙은 2021.05.12 주민등록·점유를 시작했고 확정일자는 2021.04.16이므로 말소기준보다 앞선 대항력과 우선변제권을 갖습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유은숙 502호 전부 · 주거(임차권등기) | 310,000,000원 | 2021.05.12 | 2021.04.16 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원* |
② 시세 비교 — 최저가보다 ‘실질취득’으로 본다
이 사건은 일반적인 대항력 인수형이라면 최저가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 내려가지 않는 구조가 될 수 있습니다. 하지만 이번 사건은 위 매각조건 때문에 실질 인수가 0원으로 정리되므로, 현재 회차에서는 실질취득액이 최저가와 같은 256,800,000원입니다. 따라서 가격 비교도 이 금액을 기준으로 합니다.
찬솔팰리스의 면적 매칭 최근 거래는 1건입니다. 2025.10 전용 59.6㎡, 3층 거래가 310,000,000원이며, 최근 12개월 평균과 최신 거래도 모두 310,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 59.6㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 310,000,000원 |
현재 실질취득 256,800,000원은 최근 12개월 평균 310,000,000원의 82.8%입니다. 감정가 321,000,000원은 이 단일 거래보다 높지만, 한 차례 유찰된 현재 가격은 실거래보다 낮습니다. 다만 시세 표본이 단 1건이므로 82.8%라는 숫자만으로 충분한 가격 안전마진이 확보됐다고 단정하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 256,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,395,200원 |
| 1. 임차인 유은숙 보증금(우선변제) | 310,000,000원 | 252,404,800원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 애큐온캐피탈 | 37,485,963원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 키움저축은행 | 31,328,757원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 5,653,990원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 310,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 미배당 잔액은 57,595,200원입니다. 다만 매각조건에서 임차인 및 주택임차권승계인이 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 하고 있어, 본 리포트의 실질 인수는 0원*으로 반영했습니다. 집행비용은 매각가 기준 추정액이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 룰상 미배당 잔액 | 실질 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 256,800,000원 | 57,595,200원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 205,440,000원 | 108,236,160원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 164,352,000원 | 148,748,928원 | 0원* |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 대상은 아파트가 아니라 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 사용승인일은 2012.05.21이고 찬솔팰리스 전체 세대수는 11세대입니다.
- 입지. 서울특별시 은평구 신사동 소재 상신중학교 북동측 인근으로, 단독주택·다세대주택·아파트단지·교육시설·근린생활시설이 혼재하며 입지여건은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북동측 인근에 6호선 새절역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 대상물건 동측으로 노폭 약 2~3m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 2필 일단의 평탄한 사다리형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 용도지역은 제2종일반주거지역, 공시지가는 3,159,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역· 토지거래계약에관한허가구역 등이 표시되어 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 11세대의 소규모 다세대이고 최근 면적 매칭 실거래가 1건이어서, 대단지 공동주택보다 시세 확인과 재매각 시 매수층 판단에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각조건 문구 원본 확인. 이 사건의 결론을 바꾸는 핵심은 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서의 해당 조건이 그대로 유지되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 임차인 1명과 승계인을 구분. 유은숙이 실제 임차인이고, 주택도시보증공사는 임차권승계인·신청채권자입니다. 보증금 310,000,000원을 중복 합산하지 마세요.
- 가격 판단은 현재 실질취득 256,800,000원 기준. 최근 12개월 평균·최신 거래 310,000,000원의 82.8%이나 표본이 1건뿐이므로, 현장 상태와 추가 거래 확인 없이 가격 우위를 확정하지 마세요.
- 소규모 다세대 환금성. 11세대 규모라 거래가 드문 경우 적정 매도가격 탐색에 시간이 걸릴 수 있습니다.
- 도로·현장 확인. 동측 접면도로가 약 2~3m로 기재돼 있으므로 실제 차량 진입·주차·이삿짐 차량 접근성을 현장에서 확인하세요.
- 관리비·점유 확인. 매각조건으로 임차권 문제는 정리되더라도 실제 인도 시점, 체납 관리비와 현장 점유 상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 직접 대조하세요.
맺으며 — “대항력 임차인 = 무조건 인수”는 아니다
이 사건은 첫인상만 보면 보증금 310,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가가 256,800,000원이라 전형적인 인수형 경매처럼 보입니다. 실제 배당 계산에서도 유은숙에게 252,404,800원이 배당되고 57,595,200원이 남습니다. 그러나 매각조건이 그 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 전제로 하므로, 실질 인수는 0원*으로 달라집니다.
그 결과 현재 실질취득액은 256,800,000원이고 최근 12개월 평균·최신 거래 310,000,000원의 82.8% 수준입니다. 권리 구조는 조건부로 정리되지만, 시세 근거가 단 1건이고 11세대 다세대라는 점은 분명한 한계입니다. 결론은 “주된 인수 위험은 매각조건으로 해소, 가격은 비교 우위가 있으나 시세·환금성 검증이 필요한 물건”입니다.
