제주지방법원 2025타경8977. 제주시 삼도이동 센터포인트 4층 403호로, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가 295,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 206,500,000원입니다. 등기상 소유자는 주식회사더퍼스트이고, 경매신청 채권자는 한국항공우주연구원입니다. 신청 청구금액은 200,000,000원입니다.
이 사건은 단순히 “감정가의 70%까지 떨어졌다”는 숫자로 판단하기 어렵습니다. 2022.05.31 한국항공우주연구원 명의의 전세권이 설정돼 있고 전세금은 200,000,000원입니다. 그 뒤 2025.08.21 동아글라스주식회사의 279,950,000원 가압류가 들어왔으며 이 가압류가 계산상 말소기준권리로 잡혀 있습니다. 따라서 등기 순서만 보면 전세권이 말소기준보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8977 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 삼도이동 1241-18 센터포인트 4층 403호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 중앙로 142 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 10층 건물 내 4층 403호 |
| 소유자 | 주식회사더퍼스트 |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 206,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국항공우주연구원 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권과 말소기준을 분리해서 봐야 한다
핵심은 2022.05.31 전세권입니다. 전세금은 200,000,000원, 범위는 주거용건물 전부이며 존속기간은 2022.06.01부터 2024.05.31까지로 등기돼 있습니다. 계산상 말소기준은 2025.08.21 동아글라스주식회사의 가압류이므로, 등기 순서에서는 이 전세권이 말소기준보다 앞섭니다.
② 점유·유치권 표시 — 현관문 안내문이 최대 확인사항
감정평가 현장조사에서는 폐문 및 관계인 부재로 내부를 직접 확인하지 못했고, 임대관계도 확인되지 않았습니다. 동시에 출입문에는 “전세계약이 종료 후 전세금을 반환받지 못해 유치권 행사중”이라는 취지의 안내문이 부착돼 있었습니다.
③ 현재 회차 예상배당 (매각가 206,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,691,000원 |
| 2. 전세권 · 한국항공우주연구원 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 3. 가압류 · 동아글라스주식회사 | 279,950,000원 | 2,809,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 479,950,000원 중 채권자 예상배당 합계가 202,809,000원이고, 미배당은 277,141,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 현재 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 206,500,000원 | 202,809,000원 | 277,141,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 144,550,000원 | 141,726,300원 | 338,223,700원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 101,185,000원 | 98,968,410원 | 380,981,590원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 한국항공우주연구원의 200,000,000원 청구가 전액 배당되는 것으로 산정돼 있습니다. 반면 2회 유찰 시에는 신청채권자 배당이 141,726,300원, 3회 유찰 시에는 98,968,410원으로 줄어드는 시나리오입니다. 제공된 각 회차 계산에서는 매수인 인수액이 모두 0원으로 표시됩니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 이도일동주민센터 남서측 인근으로, 주위에는 근린생활시설·업무시설·단독 및 공동주택 등이 혼재하며 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 10층 건물의 4층 403호이며, 위생·급배수·냉난방·소방·승강기·기계식주차설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 614.8㎡ 부정형 평지의 업무시설 부지로 이용 중이며, 북동측과 남측으로 각각 중로와 소로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·고도지구(35M이하)·방화지구·시가지경관지구(중심)·역사문화환경보존지역·건축계획심의대상구역·지하수자원특별관리구역·하수처리구역 등에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 원문 대조. 2022.05.31 설정된 한국항공우주연구원 전세권의 매각에 따른 소멸·배당 관계를 매각물건명세서와 등기부 원본에서 재확인해야 합니다.
- 유치권 주장 확인. 출입문에 부착된 유치권 행사 안내문의 주장자·채권 내용·현재 점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 현장조사 당시 폐문·관계인 부재로 내부와 임대관계가 확인되지 않았습니다. 실제 점유관계를 별도로 조사해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 감정가 대비 70%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어, 최저가만으로 싸다고 단정할 근거가 없습니다.
- 다음 회차 위험 변화. 2회·3회 유찰 시 매각가는 내려가지만 신청채권자 미회수액과 전체 미배당액은 커지는 시나리오입니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 점유관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 전세권·점유 확인이 먼저다
이 물건은 감정가 295,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저가가 206,500,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 숫자만 보고 가격 메리트를 판단할 수는 없습니다. 비교할 실거래 시세가 없고, 무엇보다 200,000,000원 전세권과 전세금 미반환을 이유로 한 유치권 행사 안내문이라는 확인 과제가 있습니다.
현재 매각물건명세서와 배당 시나리오만 보면 명시 인수권리는 없고 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 등기 계산에서는 전세권이 말소기준보다 앞선 권리로 표시돼 있습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “현재 계산상 인수 0원, 그러나 전세권 처리와 점유·유치권 주장을 반드시 원문 대조할 사건”입니다. 권리 확인이 끝나기 전에는 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
