🏷️ 감정가의 64% ✅ 실질 인수 0원 🏠 보증금 270,000,000원 📉 2회 유찰
139,520,000원
서울서부지방법원 2026타경50220. 서대문구 북가좌동 대림에코빌 1동 302호, 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 이 사건의 핵심은 말소기준권리 자체보다 그보다 먼저 전입·점유한 임차인 권용범의 270,000,000원 보증금입니다. 권용범은 2021.03.12. 임대차계약·주민등록·점유를 시작했고 2021.03.16. 확정일자를 받았습니다. 말소기준인 이순임 근저당은 2021.11.24. 설정됐으므로 임차인이 시간상 앞섭니다.
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인이 떠안는 금액이 커지고, 실질취득액은 보증금 수준에 수렴합니다. 실제 현재 회차 배당표도 최저가 139,520,000원에서 집행비용 2,753,280원을 제외한 136,766,720원이 임차보증금에 배당되고, 부족분 133,233,280원이 발생하는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사(양도전: 임차인 권용범)가 2026.04.27. 제출한 확약서에서 대항력을 포기하고, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다고 했습니다. 따라서 권용범 관련 미배당액은 룰상 계산값으로는 남지만, 매수인이 실제 인수할 금액은 0원으로 보는 것이 이 사건 분석의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50220 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 북가좌동 1-20 대림에코빌 1동 3층302호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 서대문구 증가로20길 68-21 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택(도시형생활주택) · 27.82㎡ · 지상6층 중 3층 |
| 소유자 | 윤종남 (2021.03.12. 거래가액 270,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 139,520,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인보다 ‘확약’이 핵심
말소기준권리는 2021.11.24. 설정된 이순임 근저당권 22,500,000원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 서대문구 압류, 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 권용범의 전입·점유는 2021.03.12.로 말소기준보다 앞서므로 본래 대항력이 있는 임차인입니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권용범 | 주택전부 | 2021.03.12 | 2021.03.16 | 270,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 확약 후 실질 인수 0원 |
② 가격 비교 — 64%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’으로 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 139,520,000원으로 감정가 218,000,000원의 64%입니다. 다만 동일 면적의 실거래 비교자료가 확인되지 않아, 이 숫자만으로 현재 최저가가 실제 시장가격보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
대림에코빌(1-20)은 13세대, 사용승인일은 2021.01.21.입니다. 제시된 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 7.5회, 매각률은 0.0%로 나타납니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보지 말고 실제 거래 가능성과 환금성을 함께 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 139,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,753,280원 |
| 1. 임차인 권용범 보증금 | 270,000,000원 | 136,766,720원 |
| 2. 근저당권 · 이순임 | 22,500,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산에서는 임차보증금 부족분이 133,233,280원 발생합니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 금액이 매수인 인수로 이어지지만, 본건은 2026.04.27. 확약서에 따라 권용범 관련 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며 사용승인은 2021.01.21.입니다.
- 입지. 연희중학교 북측 인근으로, 다세대주택·단독주택·학교·소규모 근린생활시설이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 증가로에 노선버스 정류장이 있으며, 도보접근이 가능한 원거리에 지하철6호선 증산역이 있습니다.
- 도로. 남측 약 4-5m 도로와 북측 약 3m 막다른도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 142.0㎡, 공시지가 3,721,000원/㎡이며 평지·세로장방 형태입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.27. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서의 원문과 적용 범위를 반드시 대조하세요.
- 배당관계 확인. 임차인 권용범 보증금 270,000,000원과 주택도시보증공사의 청구 270,000,000원 사이의 양도관계를 집행기록에서 확인하세요.
- 실거래 직접 확인. 감정가 대비 64%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일 면적 최근 거래를 별도로 확인하세요.
- 환금성 점검. 13세대 다세대주택이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수 7.5회, 매각률 0.0%인 점을 매각 가능성 판단에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 실제 배당관계를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차인”보다 중요한 한 장의 확약서
이 사건을 보증금 270,000,000원의 선순위 임차인만 보고 판단하면 위험한 인수형 물건처럼 보입니다. 현재 최저가 139,520,000원 기준 배당계산에서도 133,233,280원의 미배당 보증금이 남습니다. 일반 원칙대로라면 낙찰가가 더 낮아져도 인수액이 늘어 실질취득액이 임차보증금 수준에 묶이는 구조입니다.
그러나 본건은 2026.04.27. 주택도시보증공사(양도전: 권용범)가 대항력 포기와 임차권등기 말소를 확약했습니다. 따라서 이 임차인에 관한 매수인 인수는 실질 0원, 현재 회차 실질취득액은 최저매각가인 139,520,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 실거래 시세 자료가 확인되지 않으므로 감정가의 64%라는 이유만으로 가격까지 유리하다고 단정해서는 안 됩니다. 권리의 승부처는 확약서 확인, 가격의 승부처는 실제 시장가격과 환금성 확인입니다.
