서울서부지방법원 2026타경50220. 서대문구 북가좌동 대림에코빌 1동 3층 302호, 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 소유자 윤종남은 2021.02.20. 매매를 원인으로 2021.03.12. 소유권을 이전받았고 거래가액은 270,000,000원입니다. 같은 날 권용범이 임대차계약을 체결하고 전입·점유를 시작했으며, 2021.03.16. 확정일자를 받았습니다. 따라서 2021.11.24. 설정된 이순임 근저당보다 임차인의 대항요건이 앞섭니다.
원칙만 놓고 보면 보증금 270,000,000원이 현재 최저가보다 커서 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수분이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사는 2026.04.27. “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 권용범 임차권에 대해서는 미배당액을 매수인이 실질적으로 떠안지 않는 구조로 분석합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50220 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 북가좌동 1-20 대림에코빌 1동 3층302호 |
| 도로명 | 서울특별시 서대문구 증가로20길 68-21 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택) · 지상6층 건물 내 3층 302호 |
| 사용승인 | 2021.01.21 |
| 소유자 | 윤종남 (2021.02.20. 매매 · 2021.03.12. 소유권이전 · 거래가액 270,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 174,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 구조가 바뀌었다
말소기준권리는 2021.11.24. 설정된 이순임 근저당권 22,500,000원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 서대문구 압류, 현재의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022년 케이비캐피탈이 신청한 강제경매개시결정은 2022.08.12. 이미 말소됐습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권용범 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 270,000,000원 | 2021.03.12 | 2021.03.16 | 대항력 있음 우선변제 실질 승계 0원* |
실제 임차인은 1명, 권용범입니다. 배당요구가 접수됐고 확정일자도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 등기부에는 2023.04.14. 임차권등기가 설정돼 있습니다.
* 배당모형 자체는 현재 최저가 174,400,000원에서 권용범 보증금의 미배당분을 98,841,600원으로 계산하지만, 2026.04.27. 확약서의 대항력 포기·임차권등기 말소 약속을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원으로 분석합니다.
② 가격 판단 — 감정가 80%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 174,400,000원으로 감정가 218,000,000원의 80%입니다. 그러나 대림에코빌(1-20)은 13세대 규모이고, 이번 가격을 직접 비교할 동일 면적 실거래 근거가 확보되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 부여하지 않습니다.
경매 통계에서도 이 단지는 평균 유찰 횟수가 7.1회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다. 이 수치는 현재 물건의 실제 시세를 뜻하지는 않지만, 다세대 13세대 규모의 환금성과 응찰 강도를 보수적으로 봐야 하는 근거입니다.
③ 예상배당표 (매각가 174,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,241,600원 |
| 1. 임차인 권용범 보증금 (우선변제) | 270,000,000원 | 171,158,400원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 이순임 | 22,500,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형에서는 집행비용 3,241,600원을 공제한 뒤 임차인 권용범에게 171,158,400원이 배당되고, 보증금 부족분은 98,841,600원입니다. 이순임 근저당과 주택도시보증공사 청구액에는 배당이 없습니다. 다만 권용범 임차권의 미배당분은 확약서 때문에 매수인 실질 인수로 연결되지 않는다는 점이 핵심입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 전 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 배당모형상 임차인 인수 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 174,400,000원 | 98,841,600원* | 292,500,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 139,520,000원 | 133,233,280원* | 292,500,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 111,616,000원 | 160,746,624원* | 292,500,000원 |
* 위 인수액은 대항력 포기를 반영하기 전 배당모형의 계산값입니다. 2026.04.27. 확약서가 유효하게 이행되는 전제에서는 권용범 임차권에 관한 매수인 실질 인수는 각 회차 모두 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연희중학교 북측 인근. 다세대주택·단독주택·학교·소규모 근린생활시설이 혼재한 주거지대로 주거환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 증가로에 노선버스 정류장이 있으며, 도보 접근 가능한 원거리에 지하철 6호선 증산역이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상6층 건물, 사용승인 2021.01.21. 기본 위생·급배수·도시가스·난방·엘리베이터·지상주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 남측 약 4-5m 세로, 북측 약 3m 막다른도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 지목 대 · 토지면적 142.0㎡ · 공시지가 3,721,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.27. 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 실제 매각조건과 명세서에 그대로 반영돼 있는지 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 실행. 권용범 보증금이 전액 배당되지 않더라도 임차권등기를 말소해 주겠다는 약속이 실제 소유권이전·명도 과정에서 이행되는지 확인해야 합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 감정가 대비 80%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 북가좌동 동일 유형·유사 면적 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 환금성 보수적 평가. 대림에코빌(1-20)은 13세대이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수 7.1회·낙찰률 0.0%입니다.
- 압류 관련 확인. 국민건강보험공단·서대문구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되지만 당해세 등 실제 배당 우선순위는 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 위험은 확약이 풀고, 가격 위험은 남는다”
이 물건의 핵심은 단순히 “선순위 임차인이 있다”도, “1회 유찰돼 감정가의 80%다”도 아닙니다. 권용범의 270,000,000원 임차보증금은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 권리라 원칙적으로는 매수인 인수형입니다. 실제로 현재 최저가 기준 배당모형은 98,841,600원의 미배당을 계산합니다.
하지만 2026.04.27. 주택도시보증공사의 확약으로 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하기로 했으므로, 그 임차인에 관한 실질 인수는 0원*으로 분석할 수 있습니다. 권리 측면의 큰 장애물은 해소된 셈입니다.
반대로 가격은 아직 확신할 근거가 부족합니다. 현재 최저가 174,400,000원이 감정가보다 낮다는 사실만으로는 부족하고, 13세대 다세대에 평균 유찰 7.1회·낙찰률 0.0%라는 경매 통계도 가볍게 볼 수 없습니다. 결론은 권리는 확약 확인 후 통과 가능, 가격은 별도 시세 검증이 필수입니다.
