서울서부지방법원 2026타경50262. 서울 은평구 응암동 에스엠벨리체 A동 7층 701호, 전용 27.49㎡ 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 176,000,000원으로 감정가 275,000,000원의 64%까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 단순히 “2회 유찰돼 싸진 물건”으로 보면 안 됩니다. 등기부에는 김재성의 주택임차권이 있고, 별도의 현황 임차인 이지혜도 조사돼 있기 때문입니다.
김재성은 보증금 275,000,000원, 전입·점유개시 2022.01.14, 확정일자 2021.12.10이며 배당요구도 했습니다. 현재 매각가 176,000,000원 가정 배당표에서는 집행비용 3,264,000원을 빼고 172,736,000원을 배당받아, 룰상 부족액 102,264,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 매각물건명세서 비고에는 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각한다고 되어 있어, 김재성 관련 실질 인수는 0원으로 반영해야 합니다.
문제는 이 확약 밖입니다. 현황조사·매각물건명세서에는 이지혜가 A동 701호에 2025.04.22 전입한 것으로 조사되어 있고 대항력이 있는 것으로 표시돼 있습니다. 그러나 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 이지혜까지 동일한 포기·말소 조건이 적용된다고 확인되기 전에는 추가 인수금액을 숫자로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50262 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 84-4 에스엠벨리체 에이동 7층701호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대) · 전용 27.49㎡ · 지하1층/지상9층 건물 내 7층 701호 |
| 소유자 | 윤석광 · 2022.01.14 소유권이전 · 거래가액 275,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 176,000,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 332,299,780원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차관계
등기부상 과거 관악농업협동조합·송파농업협동조합의 공동담보 근저당은 2022.01.14 일부포기로 말소됐고, 2022.02.22 주식회사 엠제이유니온의 28,604,800원 가압류도 2022.05.20 해제돼 이미 말소됐습니다. 현재 계산상 말소기준은 2026.03.06 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
그보다 앞선 임차관계가 중요합니다. 김재성은 2022.01.14 전입·점유를 시작했고 2024.01.19 보증금 275,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 이지혜도 2025.04.22 전입한 것으로 조사돼 둘 다 2026.03.06보다 앞섭니다. 실제 조사된 임차인은 2명이며, 보증기관의 승계관계를 별도 임차인으로 중복 합산하면 안 됩니다.
② 임차인 — 확약 대상과 미상 위험을 분리해야 한다
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 김재성 | 전유부분 전부 | 2022.01.14 / 2021.12.10 | 275,000,000원 | 대항력 우선변제 확약 반영 |
| 이지혜 | A동 701호 | 2025.04.22 / 미상 | 미상 | 대항력 보증금 미상 |
③ 시세 비교 — 65.9%지만 ‘확정 할인율’은 아니다
SM벨리체 전용 27.49㎡와 일치하는 최근 거래 중 최신 거래는 2025.10 · 7층 · 267,000,000원입니다. 최근 12개월 표본도 이 1건이라 최근 12개월 평균 역시 267,000,000원입니다. 전체 12건 평균은 274,333,333원이지만 과거 275,000,000원 거래가 다수 포함되어 있어, 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선하는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 27.49㎡ | 7 | 267,000,000원 |
| 2022.05 | 27.49㎡ | 9 | 275,000,000원 |
| 2022.01 | 27.49㎡ | 8 | 275,000,000원 |
| 2022.01 | 28.89㎡ | 8 | 275,000,000원 |
| 2022.01 | 27.49㎡ | 7 | 275,000,000원 |
| 2021.12 | 28.89㎡ | 9 | 275,000,000원 |
| 2021.11 | 25.59㎡ | 9 | 275,000,000원 |
| 2021.11 | 27.49㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2021.11 | 25.59㎡ | 8 | 275,000,000원 |
| 2021.10 | 27.49㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2021.10 | 27.49㎡ | 8 | 275,000,000원 |
| 2021.10 | 27.49㎡ | 9 | 275,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 27.49㎡ | 1건 | 267,000,000원 |
현재 최저가 176,000,000원은 최근 12개월 평균 267,000,000원의 65.9%입니다. 다만 최근 가격은 과거 거래군보다 -2.9% 낮아진 하락 추세이고, 무엇보다 이지혜의 보증금이 미상입니다. 따라서 176,000,000원을 그대로 실질취득가로 놓고 “최근 시세의 65.9%에 산다”고 결론 내리는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 176,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,264,000원 |
| 1. 임차인 김재성 보증금 | 275,000,000원 | 172,736,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 332,299,780원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김재성 미배당액은 102,264,000원이지만, 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 김재성 관련 실질 인수는 0원입니다. 다만 이지혜의 보증금은 미상이라 이 표에 추가 인수액이 반영되어 있지 않습니다.
⑤ 회차별 권리 부담 — 낙찰가가 내려가도 핵심은 그대로
| 회차 | 매각가 | 룰상 김재성 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 176,000,000원 | 102,264,000원 | 포기·말소 조건 반영 시 김재성 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 · 51% | 140,800,000원 | 136,971,200원 | 낙찰가 하락만큼 룰상 미배당 인수액 증가 |
| 4회 유찰 · 41% | 112,640,000원 | 164,736,960원 | 포기·말소 조건 확인이 계속 핵심 |
대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 일반적인 인수형 물건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 부근에 고정됩니다. 이 사건의 김재성 임차권도 룰상으로는 같은 방향이지만, 포기·말소 확약 때문에 김재성의 실질 인수는 0원으로 달라집니다. 다만 이 효과를 이지혜에게 자동으로 확대해 적용해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)으로 이용 중입니다.
- 입지. 은평구청 남서측 인근으로 다세대·단독·다가구주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 역촌역(지하철6호선), 근거리에 녹번역(지하철3호선)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상9층 건물이며 승강기·소방·무인택배함·난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측 약 6미터 포장도로, 남동측 약 3미터 진입도로, 북서측 약 3미터 막다른 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가 4,303,000원/㎡, 토지면적 247.6㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이지혜 보증금 확인. 가장 먼저 확인할 항목입니다. 보증금이 확정되어야 최종 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 포기·말소 조건 원문 대조. 김재성 및 주택임차권승계인 관련 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 배당요구·승계관계 확인. 김재성은 배당요구가 확인되지만, 주택도시보증공사의 승계 범위와 실제 배당·말소 절차를 원문에서 확인해야 합니다.
- 시세는 최신 거래 우선. 전체 12건 평균 274,333,333원보다 최근 12개월 평균·최신거래 267,000,000원을 우선 기준으로 보되, 최근 추세는 -2.9%입니다.
- 유찰 숫자만 보고 접근 금지. 현재 2회 유찰·176,000,000원이지만 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 7.8회입니다.
맺으며 — “확약으로 하나는 풀렸지만, 하나는 아직 미상”
이 사건의 핵심은 두 임차관계를 섞지 않는 데 있습니다. 김재성의 보증금 275,000,000원은 현재 배당구조만 보면 102,264,000원이 남아 매수인 인수형이지만, 매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 확약 때문에 실질 인수 0원으로 처리할 수 있습니다.
반면 이지혜는 2025.04.22 전입한 대항력 임차인으로 조사돼 있으면서 보증금이 미상입니다. 따라서 최저가 176,000,000원이 최근 거래 267,000,000원의 65.9%라는 숫자만 보고 “싸다”거나 “가격 메리트가 확정됐다”고 말할 수 없습니다. 최근 거래 추세도 -2.9%이고, 이지혜의 보증금·확약 적용 여부를 확인해야 비로소 실제 취득원가를 계산할 수 있습니다. 김재성 위험은 조건부 해소, 이지혜 위험은 미확정. 이 구분이 이번 권리분석의 결론입니다.
