서울서부지방법원 2026타경50262. 은평구 응암동 에스엠벨리체 A동 701호, 전용 27.49㎡의 다세대주택입니다. 2021.04.05 사용승인된 20세대 규모 건물이고, 대상 호실은 지하1층·지상9층 건물의 7층입니다. 소유자 윤석광은 2022.01.14 이 부동산을 거래가액 275,000,000원에 취득했습니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매이고 청구금액은 332,299,780원입니다.
권리분석의 핵심은 하나의 임차권과 하나의 추가 점유관계를 분리해서 보는 것입니다. 등기된 임차권자 김재성은 보증금 275,000,000원, 전입·점유 2022.01.14, 확정일자 2021.12.10으로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 반면 이지혜는 A동 701호에 2025.04.22 전입한 사실은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 김재성 문제를 확약으로 지웠다고 해서 전체 임차 위험까지 0원이 되는 사건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50262 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 84-4 에스엠벨리체 에이동 7층701호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대) · 전용 27.49㎡ · 지하1층/지상9층 중 7층 |
| 소유자 | 윤석광 (2022.01.14 매매 · 거래가액 275,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 220,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 332,299,780원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인 / 세대수 | 2021.04.05 / 20세대 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약, 추가 임차인은 미상
제공된 권리분석 기준상 말소기준은 2026.03.06 강제경매개시결정입니다. 2021.04.16 설정됐던 관악농업협동조합 2,022,000,000원, 송파농업협동조합 1,938,000,000원의 공동담보 근저당은 2022.01.14 일부포기로 이미 말소됐고, 2022.02.22 주식회사 엠제이유니온의 28,604,800원 가압류도 2022.05.23 해제로 이미 말소됐습니다.
따라서 지금 남는 핵심은 2024.01.19 등기된 김재성의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.12.04, 확정일자는 2021.12.10, 주민등록·점유개시는 2022.01.14, 보증금은 275,000,000원입니다. 말소기준보다 앞선 권리라 원칙적으로 미배당 보증금은 매수인이 인수합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 승계인은 별도
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김재성 | 2022.01.14 / 2021.12.10 | 275,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 0원* |
| 이지혜 | 2025.04.22 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
주택도시보증공사는 매각물건명세서에 주택임차권승계인으로 기재된 승계 주체이며, 실제 임차인 수에 중복 합산하지 않았습니다. *확약의 효력은 김재성 임차권 및 그 승계관계에 한정해 반영했습니다.
③ 시세 비교 — 표면가격은 최근 시세 아래, 그러나 미상 인수액이 변수
SM벨리체 전용 27.49㎡의 최신 실거래는 2025.10 267,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 이 1건뿐이어서 최근 12개월 평균 역시 267,000,000원입니다. 전체 12건 평균 274,333,333원보다 최근 가격이 낮고, 최근 구간과 과거 구간의 추세도 -2.9%로 하락 방향입니다. 따라서 과거 275,000,000원대 거래를 기준으로 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 27.49㎡ | 7 | 267,000,000원 |
| 2022.05 | 27.49㎡ | 9 | 275,000,000원 |
| 2022.01 | 27.49㎡ | 8 | 275,000,000원 |
| 2022.01 | 28.89㎡ | 8 | 275,000,000원 |
| 2022.01 | 27.49㎡ | 7 | 275,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 274,333,333원 |
| 최근 12개월 | 27.49㎡ | 1건 | 267,000,000원 |
현재 최저가 220,000,000원은 최근 12개월 평균의 82.4%입니다. 김재성 임차권의 확약만 놓고 보면 알려진 실질취득액도 220,000,000원으로 볼 수 있어 최근 실거래 267,000,000원보다 낮습니다. 하지만 이 사건은 이지혜의 보증금이 미상이므로 최종 실질취득액을 220,000,000원으로 확정할 수 없습니다. 이 미상 금액을 확인하기 전에는 단순히 “시세보다 싸다”고 결론 내리는 것이 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,880,000원 |
| 1. 임차인 김재성 보증금 | 275,000,000원 | 216,120,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 332,299,780원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
김재성 보증금의 룰상 미배당액은 58,880,000원이지만, 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원*입니다. 이지혜 관련 금액은 확인되지 않아 배당표에 수치화하지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 김재성 미배당은 늘어도 확약 적용 시 0원*
| 회차 | 매각가 | 김재성 룰상 인수 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 220,000,000원 | 58,880,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 | 176,000,000원 | 102,264,000원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 140,800,000원 | 136,971,200원 | 0원* |
통상적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득이 보증금에 수렴합니다. 이 사건도 김재성 임차권만 놓고 보면 그 구조이지만, 명세서의 포기·말소 조건 때문에 김재성 관련 인수는 각 회차에서 실질 0원*으로 봅니다. 다만 이 계산은 이지혜에게 적용되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은평구청 남서측 인근으로 다세대주택·단독주택·다가구주택·업무시설·근린생활시설이 혼재하는 주거지역이며, 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 역촌역(지하철6호선), 근거리에 녹번역(지하철3호선)이 있어 대중교통 사정은 대체로 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상9층. 기본 위생·급배수·승강기·소방·무인택배함·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측 약 6미터 포장도로, 남동측 약 3미터 진입도로, 북서측 약 3미터 막다른 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 20세대 소규모 다세대이고 경매통계상 평균 유찰 6.9회, 낙찰률 0.0으로 나타나 가격뿐 아니라 실제 매수수요도 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이지혜 임대차 원본 확인. 보증금·계약일·확정일자·점유관계·배당요구 여부를 확인해 실제 인수 가능액을 먼저 확정해야 합니다.
- 확약 조건 원문 확인. 김재성 및 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 274,333,333원보다 최신·최근 12개월 거래인 267,000,000원을 우선 기준으로 보고, -2.9% 하락 추세를 반영해야 합니다.
- 220,000,000원만 보지 말 것. 알려진 김재성 인수는 확약으로 0원이지만, 이지혜 인수액이 미상이라 실질취득액은 아직 닫히지 않았습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.01.14 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 경매 후 효력과 관련 행정사항을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약이 있다고 모든 임차위험이 사라지는 건 아니다”
이 사건의 큰 위험 하나는 분명히 정리돼 있습니다. 김재성의 보증금 275,000,000원은 현재 회차에서 58,880,000원이 미배당되는 인수형이지만, 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건 때문에 실질 인수는 0원*으로 볼 수 있습니다. 그래서 표면상 최저가 220,000,000원은 최근 실거래 267,000,000원의 82.4%입니다.
하지만 별도의 전입자 이지혜가 남습니다. 전입은 말소기준보다 앞서고 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 이 미상 금액을 해소하지 않은 상태에서 220,000,000원을 완성된 실질취득가로 보는 것은 위험합니다. 더구나 최근 거래 추세도 -2.9%로 하락 방향입니다. 결론은 “주된 인수는 해소, 남은 임차위험은 미확정”입니다. 입찰 여부보다 먼저 이지혜의 임대차 실체를 확인하는 것이 순서입니다.
