제주지방법원 2025타경9031. 서귀포시 서귀동 소재 집합건물로, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 김철환이고 2016년 7월 14일 매매를 원인으로 거래가액 48,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기부에는 근저당이나 압류가 확인되지 않고, 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2025년 11월 6일 남양관리단이 신청한 강제경매개시결정입니다. 이 권리는 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서에도 별도 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 정리돼 있습니다.
다만 이 사건에서 권리보다 먼저 현장에서 확인해야 할 요소가 있습니다. 공부상 목적물은 제8층 제801호인데 현장에서는 건물명이 ‘남양리조텔’, 해당 호실 표시는 ‘1801호’로 표시돼 있습니다. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 따라서 입찰 전 집합건축물대장·현황도·출입문 표시를 대조해 실제 매각 목적물의 위치를 정확히 특정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9031 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 163-11 오피스텔 8층 801호 · 도로명주소 제주특별자치도 서귀포시 태평로 438 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 철근콘크리트조 10층 건물 중 8층 801호 |
| 소유자 | 김철환 (2016.07.14. 매매, 거래가액 48,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 57,000,000원 / 39,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남양관리단 / 4,295,513원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 인수 없이 매각으로 정리
임차인 없음. 따라서 임차인의 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 없습니다. 매각물건명세서에 별도로 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당 사항이 없습니다. 등기부상 근저당과 압류 역시 확인되지 않으며, 말소기준으로 선언된 2025년 11월 6일 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 자료 기준 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가는 확인되지만 ‘시세 할인’은 미확인
감정가는 57,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 39,900,000원으로 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 27,930,000원(49%), 3회 유찰 시 19,551,000원(34.3%)입니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 포함돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 30% 내려왔다는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 단정할 수 없습니다. 특히 현황상 오피스텔 이용이면서 사건상 용도 표기는 근린시설이므로, 실제 거래사례를 확인할 때도 동일 건물·동일 용도·유사 면적의 거래를 따로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 39,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.8% 추정) | - | 1,118,200원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 남양관리단 | 4,295,513원 | 4,295,513원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 34,486,287원 |
현재 최저가 39,900,000원 가정에서는 신청채권자 청구액 4,295,513원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 34,486,287원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 현재 확인된 임차인은 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀포초등학교 북동측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택·점포상가 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편익은 보통입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 10층 건물 중 8층 801호이며, 기본위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 20미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역의 부정형 평지이며 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 815㎡, 공시지가는 1,212,000원/㎡입니다.
- 규제. 고도지구(30m 이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지하수자원특별관리구역, 건축계획심의대상구역, 공장설립제한지역, 하수처리구역 등에 해당하며 중로1류에 접합니다.
- 위반 여부. 감정평가 자료상 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호수 동일성 확인. 공부상 8층 801호와 현장표시 1801호가 동일 목적물인지 집합건축물대장·현황도·현장 출입문을 직접 대조하세요.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 사용·건축물대장상 용도와 향후 이용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 현재 최저가 39,900,000원은 감정가의 70%일 뿐입니다. 동일 건물·동일 용도의 최신 거래와 임대수익을 확인하기 전에는 가격 우위를 단정하지 마세요.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 점유자·점유 원인·인도 가능 여부는 현장에서 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 관리비 확인. 집합건물은 체납 관리비 중 공용부분 부담 여부가 문제될 수 있으므로 관리단에 미납 내역을 확인하세요.
- 규제 대조. 일반상업지역이지만 고도지구·방화지구·경관지구 등 복수 제한이 있으므로 향후 용도변경이나 리모델링 계획이 있다면 관련 규제를 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 ‘물건 특정과 가격 검증’
이 사건은 권리분석만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 임차인 없음, 명시 인수권리 없음, 법정지상권 없음, 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가 39,900,000원에서도 신청채권자 남양관리단의 청구액 4,295,513원은 전액 배당되는 구조입니다.
그러나 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 사실은 별개입니다. 실거래 비교자료가 없어 감정가 57,000,000원에서 1회 유찰됐다는 이유만으로 현재 가격을 저평가라고 볼 수 없습니다. 더구나 공부상 801호와 현장표시 1801호가 다르므로, 이 사건의 첫 번째 실사는 ‘내가 입찰하는 호실이 정확히 어디인가’를 확인하는 일입니다. 권리는 합격권, 가격은 검증 필요, 현장 특정은 필수. 이 세 가지를 분리해서 판단해야 할 물건입니다.
